OFFRE AVEC SÛRETÉ RÉELLE

LE PORTEUR DE PROJET

AF Immo est une société liégeoise de promotion immobilière fondée en 2019 par Monsieur Akan et spécialisée dans le développement de projets résidentiels neufs. A la tête de l’entreprise on retrouve Monsieur Akan, entrepreneur dans l’âme. 

MANAGEMENT

Ferit Akan

• Entrepreneur dans la construction et la promotion immobilière âgé de 42 ans 
• Spécialisé dans le développement de projets résidentiels neufs
• Fondateur d’AF Immo  en 2019
• Indépendant dans la construction depuis 2005

RÉFÉRENCES

Bien que AF Immo soit un jeune promoteur immobilier, on peut déjà parler de premier projet réussi avec succès à Saint-Nicolas (Résidence Dylan, rue Bordelais 215). Ce projet consistait en la construction d’une résidence de 15 appartements. Tous les appartements ont été vendus.

ORGANIGRAMME

Monsieur Ferit Akan est l’actionnaire principal du groupe formé par 3 sociétés, toutes spécialisées dans l’immobilier avec un rôle distinct. 

• AF Immo SRL s’occupe de la gestion des chantiers de promotion immobilière, incluant le financement des projets et l’élaboration de la stratégie d’investissement. 
• AF location SRL détient le matériel de chantier (grues, engins de chantier etc.) et une participation à 100% dans AF Construction.  
• AF Construction SRL est la société de construction (clients tiers et pour compte de AF Immo) qui s’occupe de la réalisation des projets allant des gros œuvres jusqu’aux finitions. 

PRÉSENTATION DU PROJET

Dans la continuité de la réalisation à succès à Saint-Nicolas, AF Immo poursuit son développement et sollicite les Ecco-investisseurs pour financer partiellement la construction de deux résidences d’appartements, la résidence Tessa et la résidence Giulia :

RÉSIDENCE TESSA

RÉSIDENCE GIULIA

LOCALISATION

RÉSIDENCE TESSA

La résidence Tessa est située rue Bure Crèvecœur à 4040 Herstal, en zone d’habitat, dans un quartier résidentiel et de commerces. Afin d’encourager l’utilisation de la mobilité douce, le projet prévoit 40 emplacements de vélo.

• Transports en commun : gare d’Herstal à 1,2 kilomètre, arrêt de bus à 250m Rue Émile Muraille.
• Commerces : Supermarché Carrefour à 50m (parcelle voisine)

RÉSIDENCE GIULIA

La résidence Giulia est située rue du Sergent Merx à 4040 Herstal (lieu-dit « Les Monts »), en zone d’habitat, dans un quartier résidentiel calme et paisible. Les deux bâtiments (Bloc A et B) de la résidence Giulia s’intègrent correctement dans leur environnement immédiat et s’inscrivent dans une approche propice au développement territorial, en proposant une architecture soignée et de qualité. 

• Transports en commun : gare d’Herstal à 2 kilomètres, arrêt de bus à 150m Rue du Trois Juin.
• Commerces : Supermarché Spar à 135m 

PriceHubble, outil d’analyse pour projets immobiliers résidentiels résume les indicateurs de la localisation des deux projets comme suit : 

PARTIES PRENANTES

Le tableau ci-dessous présente les principaux partenaires de AF Immo pour les deux projets en cours de développement :

*Obtention de la convention de crédit en cours de finalisation. 

PLANNING

RÉSIDENCE TESSA  

• 07/2022 : Acquisition des terrains pour le projet Tessa (rue de l’Agriculture et rue Bure Crevecoeur) pour une contenance totale de 3.450 m².
• 06/2023 : Octroi du permis d’urbanisme par la Ville de Herstal. Début de la commercialisation. 
• 08/2023 : Obtention du crédit bancaire construction et lancement de la campagne de financement sur Ecco Nova.
• 09/2023 : Début des travaux.
• 10/2025 : Fin des travaux et début des premières livraisons. 
• 10/2026 : Remboursement du prêt octroyé par Ecco Nova Finance après remboursement intégral des crédits bancaires. 

RÉSIDENCE GIULIA 

• 05/2023 : Signature du compromis de vente du terrain (lieu-dit « Les Monts ») pour une contenance totale de 5.612 m² en ce compris le permis d’urbanisme délivré le 22 février 2021 par la Ville de Herstal. Début de la commercialisation. 
• 08/2023 : Lancement de la campagne de financement sur Ecco Nova.
• 09/2023 : Signature de l’acte authentique d’acquisition du terrain pour le projet Giulia. 
• 10/2023 : Obtention du contrat de crédit pour la construction par la banque Triodos.
• 03/2024 : Début des travaux.
• 03/2026 : Fin des travaux et début des premières livraisons.
• 10/2026 : Remboursement du prêt octroyé par Ecco Nova Finance après remboursement intégral du crédit bancaire. 

DURABILITÉ

Afin d'en savoir plus sur l'ECCO SCORE de ce projet, consultez la page du projet ou téléchargez l'annexe de la note d'information en cliquant ici.

BUDGET & FINANCEMENT

Les deux  projets représentent un investissement total de 9.287.808 € dont le budget par catégorie de cout est présenté ci-après : 

*Les frais financiers des 3 années de la présente offre et la commission perçue par Ecco Nova. 

Les projets seront financés de la manière suivante : 

*Dont 500.000 € crédit acquisition terrain 

**Estimation reçue de la part du client (Convention de crédit en cours de finalisation). 

INDICATEURS FINANCIERS

Le tableau ci-dessous présente les principaux indicateurs liés à la rentabilité des deux projets :

* le ratio « loan-to-value » est calculé en divisant la somme des prêts (loans) par la valeur vénale des projets (Value). 

Ces indicateurs sont intégrés dans le scoring de risque que vous pouvez retrouver en annexe de la Note d'Information

ÉTATS FINANCIERS DE LA SOCIÉTÉ

AF Immo est le porteur des projets immobiliers Giulia et Tessa. Les tableaux ci-dessous montrent un aperçu de l'actif, du passif et du compte de résultat selon la situation comptable au 30/06/2023

Commentaires sur l’actif : 

• Actifs immobilisés : Compte tenu de l’objet social d’une promotion immobilière qui est la construction et la vente des actifs et non la détention de ceux-ci en portefeuille, il est logique que l’entreprise détienne peu d’actifs immobilisés. 
• Les stocks et commandes en cours d’exécution représentent l’exécution des projets Giulia et Tessa (terrains et premiers frais liés).
• Les créances à un an au plus représentent 14% des actifs circulants. Il s’agit de l’apport en compte courant à recevoir de Monsieur Akan.

Commentaires sur le passif : 

• L’entreprise réalise sur l’exercice en cours un bénéfice de près de 341.000€ qui constitueront un apport en fonds propres dans le courant de cette année. 
• Dettes financières : Il s’agit du crédit contracté auprès de la banque Belfius pour l’acquisition du terrain pour le projet Tessa.
• Dettes commerciales : Il s’agit de la facture à recevoir pour l’acquisition du terrain pour le projet Giulia. 
• Autres dettes : Dette actionnaire envers Monsieur Akan. 

Commentaires sur le compte de résultat : 

• Le chiffre d’affaires est principalement constitué des ventes des unités du projet à Saint-Nicolas (Résidence Dylan, 100% commercialisée) 
• Les charges d’exploitation comprennent le coût de la construction et les prestations pour le projet à Saint-Nicolas.
• La marge brute correspond à la marge dégagée sur le projet terminé. 

RAISON DE LA LEVÉE DE FONDS

Les fonds levés dans le cadre de cette offre vont permettre à AF Immo de financer partiellement la construction des deux résidences. Les fonds serviront partiellement d’apport en fonds propres nécessaires à l’octroi des crédits bancaires (construction).

En garantie des engagements de AF Immo, deux inscriptions hypothécaires (complétées par un mandat hypothécaire) sera prise sur un entrepôt appartenant à Ferit AKAN,  qui a été acquis par le biais d’un crédit d’investissement Belfius, partiellement remboursé et sur le terrain du projet Giulia.

Une partie des fonds levés va servir à rembourser ce crédit et ainsi libérer le bien de toute sûreté hypothécaire.

OFFRE DE FINANCEMENT ET SÛRETÉS

AF Immo sollicite les Ecco-investisseurs pour un montant total de 1.250.000 €  afin de financer partiellement les fonds propres nécessaires à la construction des deux résidences.

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés à AF IMMO selon le schéma suivant:

La durée du prêt consenti à AF IMMO est de 36 mois à dater du 01/10/2023. Le prêt sera remboursé à la fin du terme, selon le type de remboursement in fine (bullet).

Le taux d’intérêt brut (soit avant retenue du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 8,50% l’an.

ANALYSE D'ECCO NOVA

Dans le cadre de l’analyse de cette campagne de financement, la société AF Immo a fourni à Ecco Nova une série de documents dont la liste se trouve ci-dessous. Dans le but de rédiger la présente note, une revue limitée de ces documents et des séances de questions/réponses ont été organisées avec le client, sur place et par vidéo-conférence.

Liste des documents reçus:

• Les états financiers détaillés des sociétés AF Immo et d’AF Construction au 30/06/2023 
• Les statuts de la société 
• L’acte d’achat de l’entrepôt donné en garantie au profit de Ecco Nova Finance
• L’expertise de l’entrepôt pris en garantie 
• Une estimatif du budget des travaux de construction par projet validé par l’atelier d’architecture A-Trio
• Les conventions de crédit (terrain et constructions) de la banque Belfius pour le projet Tessa
• Les expertises de la valeur vénale des terrains (Giulia et Tessa)
• Les plans projetés de la réalisation des projets de deux projets
• Les permis d’urbanisme purgés de tout recours de deux projets
• Les documents de réservations des appartements du projet Giulia et Tessa

RISQUES

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs.

• Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE:
  • Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance par le porteur de projet.
  • Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE
• Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée
  • Risques spécifiques liés à AF Immo
    • Risques liés à l’augmentation des coûts de construction dans le secteur immobilier
    • Risques liés à la construction d’une promotion immobilière
    • Risques liés à la situation du marché de l’immobilier
    • Risques liés à la commercialisation
    • Risques liés aux parties prenantes
    • Assurance et risques non assurés
    • Risques liés aux autres projets immobiliers de AF Immo
    • Risques liés à l’endettement d’AF Immo
  • Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
    • Prêt Bullet 
    • Faculté de remboursement anticipé
    • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
  • Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
    • Risque de perte partielle ou totale de capital
    • Risque de retard de remboursement du capital
    • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
    • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 2. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

SYNTHÈSE

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• Une offre de prêt bénéficiant d’une sûreté réelle (hypothèque de premier rang) sur un entrepôt expertisé à 1.950.000 € (Loan-to-value 64%)
• Un bon niveau de pré-commercialisation : 25% d’appartements réservés Résidence Tessa et 30% d’appartements réservés Résidence Giulia
• L’utilisation de matériaux biosourcés pour le projet Giulia et l’accompagnement pour la mise en œuvre par la société Natura Mater.
• AF Immo a déjà réalisé, en 2022-2023, une opération similaire (15 unités, 100% commercialisées). 

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• AF Immo prévoit de développer les deux projets simultanément ce qui peut nécessiter une mobilisation forte des équipes.    
• Le total d’unités projetées sur les deux projets correspond à plus de 50 appartements dans un même périmètre ce qui peut entrainer à terme une difficulté ou un retard dans la commercialisation.
• AF Immo dispose de la faculté de rembourser anticipativement le prêt 

DÉTAILS

SUPPLÉMENT À LA NOTE D'INFORMATION

LE 15 SEPTEMBRE 2023, UN SUPPLÉMENT À LA NOTE D'INFORMATION A ÉTÉ PUBLIÉ.

En effet, la libération des fonds levés était conditionnée à l'obtention, par le porteur de projet, d'une convention de crédit d'un organisme bancaire nécessaire au financement du projet Giulia.

Cette condition suspensive, ne pouvant pas être honorée avant la signature de l'acte de vente du terrain du projet Giulia, a été abandonnée. En contrepartie, Ecco Nova a pris une inscription et un mandat hypothécaire de premier rang sur ce terrain à hauteur de 675.000€. 

Deux cas de figure peuvent alors se présenter : 

• L'abandon de la condition suspensive liée à l'obtention d'une convention de crédit d'un organisme bancaire nécessaire au financement du projet Giulia.
• La prise d’une hypothèque de premier rang sur le terrain du projet Giulia.

Cliquez ici pour consulter le supplément à la note d'information du 15/09/23.

Les changements clés sont repris ci-dessous :

• L'abandon de la condition suspensive liée à l'obtention d'une convention de crédit d'un organisme bancaire nécessaire au financement du projet Giulia.
• La prise d’une hypothèque de premier rang sur le terrain du projet Giulia.

Ce supplément d'information ne modifie pas notre analyse de risque et n'influence pas la date de calcul des intérêts ni le planning de remboursement.

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé de minimum 500 € et de maximum 50.000 € avec faculté de remboursement anticipé.

RANG

Le remboursement de la créance résultant du présent prêt est prioritaire sur le remboursement des avances en compte courant d’associé ou tout autre forme de prêt des actionnaires et filiales du Porteur de Projets. Par conséquent, ces avances et autres dettes ne pourront être remboursées aux associés et actionnaires qu’une fois l’intégralité du prêt remboursée à ECCO NOVA FINANCE.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement le prêt anticipativement. 
Consultez la note d’information pour en connaitre les détails. 

SÛRETÉS

Afin de respecter tous ses engagements envers Ecco Nova Finance, AF Immo octroie à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

1. Une inscription hypothécaire en premier rang pour un montant de 25.000€ en principal et trois années d’intérêts sur le bien suivant :

   Un terrain à bâtir qui appartiendra, à partir du 21/09/2023, à Ferit AKAN : 
   Une parcelle de terrain à bâtir sise en lieu-dit « Les Monts », cadastrée suivant extrait de matrice cadastrale datant de moins d'un an section G numéro 166 M POOOO pour une contenance d'après cadastre de cinq mille six cent douze mètres carrés (5.612 m²).

2. Un mandat hypothécaire à concurrence d’un montant compris entre 675.000€ en principal selon le montant de la levée de fonds obtenu, 150.000 € d’accessoires et trois années d’intérêts, sur le bien suivant :

   Un terrain à bâtir qui appartiendra, à partir du 21/09/2023, à Ferit AKAN :
   Une parcelle de terrain à bâtir sise en lieu-dit « Les Monts », cadastrée suivant extrait de matrice cadastrale datant de moins d'un an section G numéro 166 M POOOO pour une contenance d'après cadastre de cinq mille six cent douze mètres carrés (5.612 m²). » »

3. Une inscription hypothécaire en premier rang pour un montant de 100.000 € en principal et trois années d’intérêts sur le bien suivant :

   Un ensemble immobilier, appartenant à Ferit AKAN, situé Rue Nicolas Simonon 1 4040 Herstal comprenant : Un terrain avec un entrepôt cadastré section E, numéro 1122E3 P0000, pour une contenance de cinq mille huit cent quatre-vingt-trois mètres carrés (5.883 m²) évalué à 1.950.000 € lors d'une visite d'expert le 26/06/2023 (Chatelain Expert).

    

4. Un mandat hypothécaire à concurrence d’un montant compris entre 600.000 € et 1.150.000 € en principal selon le montant de la levée de fonds obtenu, 150.000 € d’accessoires et trois années d’intérêts, sur le bien suivant :

   Un ensemble immobilier, appartenant à Ferit Akan, situé Rue Nicolas Simonon 1 4040 Herstal comprenant : Un terrain avec un entrepôt cadastré section E, numéro 1122E3 P0000, pour une contenance de cinq mille huit cent quatre-vingt-trois mètres carrés (5.883 m²) évalué à 1.950.000 € lors d'une visite d'expert le 26/06/2023 (Chatelain Expert).

    

5. Une cession de bénéfice, en faveur d’ECCO NOVA FINANCE, des polices d’assurance incendie et de toute créances de dommages et intérêts relatives à l’/aux immeuble(s) hypothéqué(s) et à tous les biens généralement quelconques affectés en garantie, ECCO NOVA FINANCE étant dès lors fondée à percevoir en lieu et place du Porteur de projets – le cas échéant du Donneur de garantie - toutes indemnités généralement quelconques à ce titre (dommages et intérêts, primes d’assurances, …)

    

6. L’engagement du Porteur de projets de ne pas constituer de garanties supplémentaires aux garanties précitées au profit de tiers sans l’accord préalable, exprès et écrit d’ECCO NOVA FINANCE.

    

7. La caution solidaire et indivisible de Monsieur AKAN à concurrence du montant du Prêt en principal à majorer des intérêts et des frais suivant acte séparé.

    

8. L’engagement de la SRL AF CONSTRUCTION en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie, des montants dus à ECCO NOVA FINANCE par le Porteur de projets. A cet égard, il est expressément convenu entre les Parties que la SRL AF CONSTRUCTION s’engage envers ECCO NOVA FINANCE en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie (solidarité-sûreté), des engagements souscrits par le Porteur de projets envers ECCO NOVA FINANCE.

CONDITIONS SUSPENSIVES

1. L’atteinte du seuil de réussite de la Levée de fonds, à savoir 700.000 €, au terme de la Période de souscription : Si la totalité du montant de la Levée de fonds n’a pas intégralement été souscrite le 13/10/2023, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué d’ECCO NOVA FINANCE au nom de AF Immo seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 700.000 € a été réunie, la campagne sera prolongée jusqu’au 10/11/2023.
2. La signature de l’acte de cautionnement solidaire et indivisible de Monsieur AKAN.
3. La constitution des sûretés hypothécaires visées dans la section sûretés. 

Les fonds seront mis à disposition de l'emprunteur si l’ensemble des conditions suspensives sont levées dans le délai imparti. Dans le cas contraire, les investissements et, le cas échéant, les frais administratifs déjà versés sur le compte séquestre du porteur de projet seront remboursés aux investisseurs.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes, mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre titre de créance et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -6357.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre prêt est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Les frais administratifs sont offerts jusqu'au 27 août 2023 à midi, ensuite, des frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRÊTEUR pour cette opération. Ecco Nova se réserve le droit d'offrir les frais administratifs. 
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la note d'information, dans votre compte et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre titre de créance en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la note d'information), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.