Le rendement locatif brut se calcule en divisant le loyer annuel par l'investissement total, puis en multipliant par 100. L'investissement total comprend le prix du bien, les droits d'enregistrement ou la TVA, et les frais de notaire et d'acte. Le rendement net retire ensuite ce que le propriétaire paie chaque année : précompte immobilier, charges non récupérables, entretien, assurance, gestion et mois sans locataire. L'impôt vient encore après. En Belgique, un logement loué à un particulier qui y habite est en règle générale imposé sur son revenu cadastral indexé majoré de 40 %, et non sur le loyer. Le simulateur de cette page refait le calcul avec vos chiffres, crédit compris.
“Avant de signer un compromis, refaites le calcul avec tous les frais d'achat, les charges du propriétaire et au moins un mois sans locataire. C'est ce rendement net qui compte, et il est toujours plus bas que le rendement brut.
Rendement brut : la formule de base
Rendement brut = loyer annuel ÷ investissement total × 100. L'investissement total comprend le prix, les droits d'enregistrement ou la TVA, et les frais de notaire et d'acte. C'est un premier repère pour comparer des biens entre eux, pas ce que le bien vous rapporte.
Exemple, avec des montants d'illustration : un appartement existant acheté 200 000 € en Wallonie et loué 850 € par mois.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 200 000 € |
| Droits d'enregistrement (12,5 %) | 25 000 € |
| Frais de notaire et d'acte (hypothèse) | 3 500 € |
| Investissement total | 228 500 € |
| Loyers d'une année (12 × 850 €) | 10 200 € |
| Rendement brut (10 200 ÷ 228 500) | 4,46 % |
Certaines sources calculent le rendement brut sur le seul prix d'achat. Le même bien afficherait alors 5,1 % (10 200 ÷ 200 000). Pour comparer deux biens, utilisez toujours la même méthode.
Rendement net : ce que le propriétaire paie chaque année
Le rendement net retire du loyer les dépenses qui restent à la charge du propriétaire. On le calcule avant impôt ou après impôt : précisez toujours lequel vous comparez.
Les dépenses habituelles du propriétaire :
- Le précompte immobilier, payé chaque année et calculé sur le revenu cadastral indexé. Son montant dépend de la Région et de la commune. Pour un logement loué comme résidence principale, il ne peut pas être répercuté sur le locataire.
- Les charges de copropriété qui ne peuvent pas être répercutées sur le locataire, comme les gros travaux des parties communes.
- L'entretien et les réparations à charge du propriétaire.
- L'assurance incendie du propriétaire.
- Les frais d'agence si vous lui confiez la gestion locative, en général un pourcentage des loyers.
- Les mois sans locataire entre deux baux, et la remise en état du logement.
Suite de l'exemple, sans agence :
| Dépense annuelle | Montant (hypothèse) |
|---|---|
| Un mois sans locataire | 850 € |
| Précompte immobilier | 900 € |
| Charges de copropriété non récupérables | 600 € |
| Entretien et réparations | 1 000 € |
| Assurance incendie | 250 € |
| Total des dépenses | 3 600 € |
Il reste 6 600 € par an avant impôt (10 200 € moins 3 600 €). Le rendement net avant impôt est donc de 2,89 % (6 600 ÷ 228 500), contre 4,46 % brut.
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Encodez le prix, votre apport et le loyer. Les paramètres avancés ajoutent les droits ou la TVA, le crédit, les charges, le vide locatif, l'impôt et la revente. Les résultats sont des estimations, pas une promesse de rendement.
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L'impôt sur les loyers : la règle du revenu cadastral
Un logement que vous louez à un particulier, qui ne l'utilise pas pour son activité professionnelle, est en règle générale imposé sur son revenu cadastral indexé, majoré de 40 %. Ce n'est donc pas le loyer réel qui est taxé. Ce montant s'ajoute à vos autres revenus et suit le taux de l'impôt des personnes physiques qui vous est applicable.
Les règles changent dans d'autres cas. Si le locataire est une société, ou utilise le bien pour son activité professionnelle, c'est le loyer réel qui est imposé, après déduction d'un forfait de frais. En location meublée, la part du loyer qui correspond aux meubles est traitée comme un revenu mobilier, comme l'explique notre page sur l'investissement dans un kot étudiant.
Le simulateur estime l'impôt à partir du précompte immobilier et du taux d'imposition que vous encodez. Le détail des règles figure sur Wikifin, le site d'éducation financière de la FSMA. Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal.
Les frais d'achat : droits d'enregistrement, TVA, notaire et crédit
Les frais d'achat font partie de l'investissement total et pèsent sur le rendement dès la première année. Pour un logement existant acheté pour être loué, les droits d'enregistrement s'élèvent à 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, et à 12 % en Flandre. Les taux réduits et l'abattement prévus pour l'habitation propre et unique ne s'appliquent pas à un achat pour louer.
Pour un logement neuf vendu par un promoteur, la TVA de 21 % remplace en principe les droits d'enregistrement sur la construction. Le terrain reste soumis aux droits d'enregistrement, sauf s'il est vendu en même temps que le bâtiment, au même acheteur et sous TVA. Votre notaire vérifie le régime qui s'applique. S'ajoutent les frais de notaire et d'acte, et les frais du crédit hypothécaire si vous empruntez. Le calculateur des notaires les estime pour votre cas.
Les Régions fixent ces taux et peuvent les modifier d'une année à l'autre. Vérifiez-les sur le site officiel de votre Région ou auprès de votre notaire avant de signer un compromis. Le détail par Région figure aussi sur notre page consacrée à l'investissement immobilier en Belgique.
Avec un crédit : cash-flow et rendement sur fonds propres
Un crédit permet d'acheter avec un apport plus petit. La mensualité reste due chaque mois, même quand le logement est vide. Deux indicateurs complètent alors le rendement : le cash-flow et le rendement sur fonds propres.
Le cash-flow est ce qu'il reste chaque mois une fois la mensualité, les charges et l'impôt payés. S'il est négatif, vous complétez la différence de votre poche. Le rendement sur fonds propres rapporte le gain total, revente comprise, à l'apport que vous avez mis. Le crédit amplifie ce résultat dans les deux sens : une hausse de taux sur un crédit variable, un locataire qui ne paie plus ou une revente plus basse pèsent sur un apport plus petit.
Ce que le calcul ne montre pas
Un rendement, même net, suppose que tout se passe comme prévu. Plusieurs risques peuvent le réduire, et la valeur du bien n'est pas garantie.
- Un locataire peut cesser de payer. Récupérer les loyers ou le logement prend du temps.
- Des travaux imprévus peuvent survenir : toiture, chauffage, mise en conformité, amélioration de la performance énergétique.
- Selon la Région, un mauvais certificat PEB peut limiter l'indexation du loyer de certains baux.
- Le prix de revente peut être plus bas que prévu, et une vente prend plusieurs mois.
- La gestion prend du temps : visites, états des lieux, entretien, relations avec le locataire.
Wikifin conseille de garder une marge de sécurité pour les travaux imprévus et les périodes sans locataire, et de se méfier d'un rendement annoncé bien au-dessus des taux du marché.
Investir dans l'immobilier sans gérer un bien
Acheter un bien à louer n'est pas la seule façon d'investir dans l'immobilier. D'autres formules demandent une mise de départ plus petite et aucune gestion, avec leurs propres contraintes.
- Les sociétés immobilières réglementées (SIR) sont cotées en bourse. Leurs actions se revendent à tout moment, à un cours qui varie chaque jour.
- La coopérative immobilière fait de vous l'associé d'une société qui achète, rénove ou construit des bâtiments. Vos parts ne se revendent pas librement : vous sortez selon les conditions des statuts.
- Le prêt à un projet immobilier via une plateforme rapporte un taux fixé par contrat, sous réserve de défaut de l'emprunteur, sans revente possible avant l'échéance.
- L'immobilier fractionné permet d'investir à plusieurs dans un bien déjà loué, dès 250 € sur Ecco Nova, sans gestion à assurer. Le capital reste investi jusqu'à la sortie de l'opération, et le rendement visé n'est pas garanti.
Ces formules ne remplacent pas un achat en direct. Vous ne choisissez pas le bien. Sauf pour les actions de SIR, vous ne choisissez pas non plus le moment de votre sortie. Le capital n'est pas garanti. Notre page sur l'investissement immobilier en Belgique les compare en détail.
Investir dans des projets immobiliers via Ecco Nova
Ecco Nova est une plateforme belge, créée en 2016 à Liège et agréée depuis novembre 2023 par la FSMA comme prestataire de services de financement participatif. Vous pouvez y investir dans des projets immobiliers à partir de 500 € sur la plupart des projets, et à partir de 250 € en immobilier fractionné.
Chaque projet est analysé avant d'être proposé, et sa fiche d'informations clés détaille ses caractéristiques et ses risques. Les frais, les critères de sélection et la méthode de notation du risque sont décrits dans notre information aux clients. Le taux de pertes définitives et le taux d'incidents en cours sont publiés sur notre page à propos.
Le capital n'est pas garanti : vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement.
Investir comporte des risques. Vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement.
Vous envisagez d'investir dans l'immobilier sans acheter de bien ? Voici les réponses aux questions qui reviennent le plus souvent.
Questions fréquentes sur l'investissement immobilier avec Ecco Nova
Le minimum est généralement fixé à 500€ (250€ pour l'immobilier fractionné) et le maximum à 500.000€. Cela peut néanmoins varier d’un projet à l’autre et cette information est toujours disponible dans la documentation à télécharger pour chaque projet. Une simulation peut être réalisée avant chaque souscription.
Non. L’investissement participatif implique que le capital investi est exposé aux risques du projet.
Un capital garanti signifie généralement qu’un tiers (souvent une compagnie d’assurance-crédit) prend en charge le risque de défaut en échange d’une rémunération.
Toutefois, cette approche n’est pas exempte de risques :
- Coût élevé : la garantie a un coût qui réduit le rendement pour l’investisseur.
- Fiabilité de l’assureur : en cas de crise financière ou de problème de couverture, l’assureur pourrait ne pas être en mesure d’indemniser les investisseurs.
Chez Ecco Nova, nous avons choisi une approche basée sur la transparence et la diversification plutôt que sur une assurance sur le capital investi. Nous privilégions une analyse rigoureuse des projets et l’attribution d’un score de risque détaillé, afin d’aider les investisseurs à prendre des décisions éclairées.
Le rendement proposé sur notre plateforme est souvent plus élevé que celui des investissements garantis, mais les risques sont aussi plus importants. La clé reste la diversification, qui permet d’atténuer l’exposition globale aux défauts de paiement.
La durée pendant laquelle votre capital est immobilisé dépend du type d’investissement choisi.
1. Crowdlending : une durée définie dès la souscription
Lorsque vous investissez sous forme de prêt, la durée et le rendement sont clairement précisés dès la souscription. En général :
- Votre capital est immobilisé pour une durée moyenne de 5 ans chez Ecco Nova.
- Le remboursement peut se faire progressivement, avec le capital et les intérêts versés à intervalles réguliers, ou en une seule fois à l'échéance (remboursement in fine), où seuls les intérêts sont versés périodiquement et le capital est restitué en totalité à la fin de la période
- Un des risques liés à ce type d’investissement est le retard de paiement du porteur de projet. Il est donc recommandé d’investir avec prudence et de bien consulter les caractéristiques de l’offre avant de souscrire.
2. Co-Invest : une durée cible mais un horizon flexible
Dans le cas d’un investissement en capital aux côtés des promoteurs immobiliers, la durée cible est indiquée dans l’offre, mais elle peut varier en fonction de l’évolution du projet. Le rendement dépend des performances financières du projet et est influencé par la durée réelle de l’investissement.
3. Crowdloving et Crowdlisting : un horizon d’investissement long
Dans ces modèles, vous investissez en actions dans une coopérative (crowdloving) ou une entreprise cotée (crowdlisting). Contrairement au crowdlending, il n’y a pas de durée prédéfinie, et la sortie de l’investissement dépend :
- De la revente des parts ou actions (si un marché secondaire existe).
- Des performances de l’entreprise et de la distribution éventuelle de dividendes.
4. Immobilier fractionné
Votre argent reste investi jusqu'à la fin de l'opération, qui dure plusieurs années. La durée cible de chaque opération est indiquée dans sa fiche d'informations clés. Aujourd'hui, il n'est pas possible de revendre votre investissement avant la fin de l'opération.
Avant d’investir, nous vous recommandons de consulter attentivement les modalités spécifiques de chaque offre, détaillées dans la Fiche d’Informations Clés (FIC).
Tout investissement comporte un risque de perte en capital. Bien qu’il soit impossible de l’éliminer totalement, vous pouvez le réduire en adoptant une approche prudente et diversifiée :
- Diversifiez vos investissements : Répartissez votre capital sur plusieurs projets et secteurs pour limiter l’impact d’un éventuel défaut.
- Analysez le score de risque : Chaque projet reçoit une notation basée sur notre méthodologie d’évaluation. Prenez en compte ce score avant d’investir.
- Consultez les documents clés : Lisez attentivement la Fiche d’Informations Clés et son annexe détaillant l’évaluation des risques spécifiques au projet.
- Investissez prudemment : Ne consacrez qu’une fraction de votre épargne disponible et veillez à ce que votre engagement soit cohérent avec votre tolérance au risque.
Une bonne compréhension des risques et une diversification efficace sont essentielles pour optimiser votre portefeuille d’investissement.
Investir via Ecco Nova implique un risque de perte totale ou partielle du capital. Les investissements proposés ne sont pas des produits d’épargne, ne sont pas garantis et ne bénéficient pas du système de garantie des dépôts ou d’indemnisation des investisseurs.
1. Risque principal : le défaut de paiement du porteur de projet
Lors d’un investissement en crowdlending, un taux d’intérêt, une durée et un schéma de remboursement sont définis contractuellement dès la souscription. Le porteur de projet s’engage à respecter ces modalités. Toutefois, il existe un risque de défaut, c’est-à-dire une incapacité du porteur à rembourser les investisseurs.
Dans les investissements en capital (Co-Invest, Crowdloving, Crowdlisting), il n’y a pas de remboursement prédéfini, et la rentabilité dépend entièrement des performances de l’entreprise ou du projet.
2. Absence de liquidité et de marché secondaire
Les investissements réalisés sur Ecco Nova ne sont pas liquides, ce qui signifie qu’ils ne peuvent pas être revendus avant l’échéance prévue. Les investisseurs doivent être prêts à immobiliser leur capital pendant toute la durée de l’investissement.
3. Analyse et gestion du risque par Ecco Nova
Ecco Nova sélectionne et analyse chaque projet avant sa publication. Un score de risque est attribué à chaque opération, allant de 1 (risque faible) à 5 (risque élevé). Cette notation repose sur des critères financiers, techniques et de gouvernance.
Toutefois, bien que cette analyse permette de filtrer les projets, elle ne garantit pas l’absence de défaut. Il appartient à chaque investisseur d’évaluer le risque qu’il est prêt à prendre et de diversifier ses investissements pour limiter son exposition.
4. Consultation des informations et délai de réflexion
Avant d’investir, il est essentiel de consulter la Fiche d’Informations Clés (FIC) du projet, qui détaille les risques spécifiques à chaque opportunité.
Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires après leur souscription, leur permettant d’annuler leur engagement sans frais ou pénalités.
Nous vous recommandons d’investir uniquement une fraction de votre épargne disponible et de diversifier vos placements pour minimiser les risques.
Pour en savoir plus sur les critères de sélection des projets, les risques financiers associés aux investissements et notre méthodologie d’évaluation du risque et du taux d’intérêt, consultez notre page d’information aux clients.
Sources : Wikifin, le site d'éducation financière de la FSMA (https://www.wikifin.be/fr/impots-emploi-et-revenus/declaration-dimpots/vos-revenus-immobiliers/quelle-fiscalite-pour-votre, https://www.wikifin.be/fr/logement-et-emprunt-hypothecaire/bonus-logement-fiscalite-logement/quels-impots-devez-vous-payer et https://www.wikifin.be/fr/epargner-et-investir/produits-dinvestissement/investir-dans-limmobilier), Fédération royale du notariat belge (https://www.notaire.be/immobilier/acheter-et-vendre-un-bien-immobilier/les-frais-lies-lachat/droits-denregistrement-en-region-wallonne et https://www.notaire.be/immobilier/construire-et-renover/droits-denregistrement-ou-tva), Service public de Wallonie (https://www.wallonie.be/fr/demarches/contester-le-precompte-immobilier/faqs), Bruxelles Fiscalité (https://be.brussels/fr/impots-financement/impots-et-taxes/fiscalite-immobiliere/droits-denregistrement/abattement-sur-les-droits-de-vente), Vlaamse Belastingdienst (https://www.vlaanderen.be/belastingen-en-begroting/vlaamse-belastingen/registratiebelasting/verkooprecht/tarieven-in-het-verkooprecht/algemeen-tarief-in-het-verkooprecht), information aux clients et statistiques d'Ecco Nova.
Avertissement sur les risques
Les investissements proposés via Ecco Nova ne sont pas des produits d'épargne et comportent un risque de perte totale ou partielle du capital investi. Ils ne sont pas couverts par le système de garantie des dépôts ou d'indemnisation des investisseurs. Le rendement perçu est soumis au précompte mobilier libératoire de 30 % pour les personnes physiques résidentes fiscales en Belgique.
Nous vous encourageons à consulter la fiche d'information clé sur l'investissement (FIC) pour chaque projet, qui précise les risques et les caractéristiques de l'investissement. Veillez à évaluer si ce type d'investissement correspond à votre profil et situation personnelle.