En Belgique, vous pouvez investir dans l'immobilier de deux façons. Vous pouvez acheter un bien et le louer : vous en êtes propriétaire, vous percevez les loyers et vous portez seul les frais, le crédit, le vide locatif et la gestion. Vous pouvez aussi investir sans acheter de bien : actions de sociétés immobilières réglementées (SIR) cotées en bourse, parts d'une coopérative, prêt à un projet immobilier via une plateforme agréée, immobilier fractionné ou participation au résultat d'une opération. Ces voies diffèrent par la mise de départ, les revenus, la possibilité de revendre et les risques. Aucune n'est couverte par la garantie des dépôts : vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement.
Chiffres clés
- 12 % à 12,5 % - droits d'enregistrement sur un bien acheté pour être loué, selon la Région
- 500 € - souscription minimale sur la plupart des projets Ecco Nova
- 5 ans a durée moyenne des prêts sur Ecco Nova
Quelles sont les façons d'investir dans l'immobilier en Belgique ?
Il existe six grandes voies. La première consiste à acheter un bien. Les cinq autres permettent d'investir dans l'immobilier sans en devenir propriétaire, avec une mise plus faible, mais sans contrôle direct sur le bien. Le tableau compare ce que vous détenez, la mise de départ, les revenus, la liquidité, les principaux risques et la gestion.
“On me demande souvent où investir dans l'immobilier. La première question n'est pas où, mais comment : voulez-vous être propriétaire et gérer un bien, ou financer de l'immobilier sans le gérer ? La réponse change le montant à mobiliser, le temps à y consacrer et la façon dont vous pourrez récupérer votre argent.
| Voie | Ce que vous détenez | Mise de départ | Revenus | Liquidité | Principaux risques | Gestion |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Achat d'un bien à louer | Le bien lui-même, en pleine propriété | Un apport personnel et les frais d'achat, le reste en général financé par un crédit | Les loyers, moins les charges, l'impôt et le crédit. Plus-value ou moins-value à la revente | Faible : une vente prend souvent plusieurs mois et coûte des frais | Vide locatif, impayés, travaux, hausse d'un taux de crédit variable, baisse des prix, concentration sur un seul bien | Active : location, entretien, déclarations, ou un gestionnaire rémunéré |
| SIR et fonds immobiliers | Des actions d'une société cotée, ou des parts d'un fonds, qui détiennent de nombreux immeubles | Le prix d'une action ou d'une part, plus les frais de transaction | Un dividende, en principe annuel, non garanti. Plus-value ou moins-value sur le cours | En principe élevée : revente en bourse les jours ouvrables, au cours du moment | Baisse du cours même si les immeubles restent loués, sensibilité aux taux d'intérêt, endettement de la société | Aucune sur les immeubles. Suivi de vos placements |
| Coopérative immobilière | Des parts d'une société coopérative qui achète, rénove ou construit des immeubles | Le prix d'une part, fixé par les statuts | Un dividende éventuel, décidé chaque année par l'assemblée générale | Faible : sortie selon les statuts, souvent après une durée minimale et à certaines dates | Perte du capital, dividende nul, remboursement de la part reporté, patrimoine concentré sur peu d'immeubles | Aucune. Droit de vote selon les statuts |
| Prêt à un projet via une plateforme | Une créance : un prêt ou une obligation, remboursable selon un contrat | À partir de 500 € sur la plupart des projets Ecco Nova | Des intérêts à un taux fixé par contrat, sous réserve de défaut | Aucune avant l'échéance : il n'existe pas de marché pour revendre | Défaut du promoteur, retard du projet, rang de remboursement après la banque | Aucune. Lecture de la fiche d'informations clés et suivi des échéances |
| Immobilier fractionné | Une part économique d'un bien loué, selon le montage propre à chaque offre | Quelques centaines d'euros, selon l'offre | Les loyers nets éventuels et le produit de la revente, non garantis | Faible : sortie à la revente ou à l'échéance prévue, qui peut être prolongée | Loyers inférieurs aux prévisions, baisse de valeur du bien, poids du crédit, prolongation de la durée | Aucune : confiée à des professionnels |
| Co-Invest | Une participation au résultat d'une opération immobilière, aux côtés du promoteur | Indiquée pour chaque opération | Variable : connue à la fin de l'opération, comparée à un rendement cible | Aucune avant la fin de l'opération : la durée cible peut s'allonger | Résultat inférieur aux prévisions, retard, perte de tout ou partie du capital | Aucune. Suivi de l'opération |
Aucune de ces voies n'est plus rentable en soi. Le résultat dépend du bien ou du projet, du prix payé, des frais, de la fiscalité et du moment de la sortie. Un rendement annoncé plus élevé signale un risque plus élevé. Aucune de ces voies n'est couverte par la garantie des dépôts, contrairement à un compte d'épargne.
Acheter un bien à louer : ce qu'il faut prévoir
Acheter un bien à louer demande un apport personnel, des frais d'acquisition qui dépendent de la Région, puis chaque année le précompte immobilier, l'impôt, les charges et l'entretien. Le revenu net dépend du loyer réellement perçu, des mois sans locataire et du coût du crédit.
Mise de départ et crédit hypothécaire
Pour un bien qui ne sera pas votre habitation, la banque finance rarement la totalité du prix. Elle demande en général un apport personnel, et les frais d'achat se paient le plus souvent avec vos propres fonds. Le crédit permet d'acheter un bien plus cher que votre apport. Il amplifie aussi le risque : la mensualité reste due quand le bien est vide, et un taux variable peut monter. Avant de signer, comparez le loyer attendu à la mensualité, aux charges et à l'impôt, et gardez une marge pour les travaux imprévus.
Droits d'enregistrement : combien coûte l'achat selon la Région ?
À l'achat d'un bien existant, vous payez des droits d'enregistrement, fixés par chaque Région. Les taux réduits et l'abattement prévus pour l'habitation propre et unique supposent que vous y établissiez votre résidence principale : ils ne s'appliquent pas à un bien acheté pour être loué.
| Région | Taux sur un bien acheté pour être loué | Régime réduit pour l'habitation propre et unique | Où vérifier |
|---|---|---|---|
| Wallonie | 12,5 % | Taux réduit, réservé à l'acheteur qui y établit sa résidence principale | Wallonie, droits d'enregistrement |
| Flandre | 12 % | Taux réduit, réservé à l'acheteur qui y établit sa résidence principale | Vlaanderen, registratiebelasting (en néerlandais) |
| Bruxelles | 12,5 % | Abattement sur une première tranche du prix, réservé à l'acheteur qui y établit sa résidence principale | Bruxelles Fiscalité, abattement |
Pour un appartement existant acheté 250 000 € pour être loué, les droits d'enregistrement atteignent 31 250 € en Wallonie ou à Bruxelles, et 30 000 € en Flandre. S'y ajoutent les honoraires et frais du notaire, et les frais du crédit hypothécaire. Un bâtiment neuf est en principe soumis à la TVA de 21 % au lieu des droits d'enregistrement, selon des conditions que votre notaire vérifie. Les taux, abattements et conditions sont fixés par chaque Région et peuvent changer d'une année à l'autre : vérifiez-les sur le site officiel de votre Région ou auprès de votre notaire avant de signer un compromis.
Précompte immobilier, impôt et charges
Chaque année, le propriétaire paie le précompte immobilier. Il est calculé sur le revenu cadastral indexé du bien, selon un taux régional augmenté des centimes additionnels de la commune et de la province : le montant varie d'une commune à l'autre. Pour un logement loué comme résidence principale, il ne peut pas être mis à charge du locataire.
À l'impôt des personnes physiques, un bien loué à un particulier qui n'en fait pas un usage professionnel est en règle générale taxé sur son revenu cadastral indexé majoré de 40 %, et non sur le loyer perçu. Un bien loué à usage professionnel, ou meublé, suit d'autres règles, que Wikifin, le site d'éducation financière de la FSMA, décrit sur sa page consacrée à la fiscalité d'un bien loué. S'ajoutent l'assurance, l'entretien, les gros travaux, les éventuels travaux de performance énergétique et, dans un immeuble à appartements, les charges de copropriété. Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal.
Vide locatif, gestion et revente
Un mois sans locataire, c'est un mois de crédit, de charges et de précompte sans loyer. La gestion prend du temps : trouver un locataire, rédiger le bail, établir l'état des lieux, gérer la garantie locative, l'indexation et les réparations. Une agence peut s'en charger, contre une commission. Un bien ne se revend pas en quelques jours : la vente prend souvent plusieurs mois, entraîne des frais, et le prix dépend du marché au moment où vous vendez. Une plus-value réalisée en revendant moins de cinq ans après l'achat peut être taxée. Enfin, un seul bien concentre souvent une grande part de votre patrimoine sur un seul actif.
Acheter via une société : ce qui change
Certains investisseurs créent une société pour acheter un bien à louer. La société est taxée à l'impôt des sociétés sur ses loyers réels, et elle peut en déduire les charges, les intérêts et les amortissements. En contrepartie, la constitution, la comptabilité et les obligations légales ont un coût, et l'argent que la société vous verse, par exemple sous forme de dividende, est à nouveau taxé. Les droits d'enregistrement restent dus, sans taux réduit. L'intérêt d'une société dépend de votre situation : demandez conseil à un comptable ou à un fiscaliste avant de la créer. Une société peut aussi investir dans des projets sur Ecco Nova, comme l'expliquent les questions fréquentes ci-dessous.
Investir dans l'immobilier sans acheter de bien
Cinq voies permettent d'investir dans l'immobilier sans en devenir propriétaire. Elles demandent une mise plus faible et aucune gestion locative. En contrepartie, vous ne choisissez ni le bien ni le moment de la vente, et la plupart ne se revendent pas avant leur terme. Chacune est détaillée sur une page dédiée ou sur un site de référence.
Les sociétés immobilières réglementées (SIR) et les fonds immobiliers
Une SIR publique est une société cotée en bourse qui détient et loue un ensemble d'immeubles : bureaux, logements, maisons de repos, entrepôts. Elle a un statut légal propre, fixé par la loi du 12 mai 2014, et elle est contrôlée par la FSMA. Elle doit répartir ses risques entre plusieurs immeubles et distribuer chaque année une grande partie de son résultat. En achetant ses actions, vous investissez dans un parc immobilier avec une petite somme et vous pouvez revendre les jours ouvrables. Le cours peut toutefois baisser fortement, par exemple quand les taux d'intérêt montent, même si les immeubles restent loués. Un fonds immobilier suit la même logique : il répartit l'argent entre plusieurs sociétés ou immeubles. Les dividendes subissent en règle générale un précompte mobilier de 30 %. Wikifin présente ces placements sur sa page investir dans l'immobilier.
La coopérative immobilière
Avec une coopérative immobilière, vous achetez des parts d'une société qui acquiert, rénove ou construit des immeubles, souvent du logement abordable ou des locaux de quartier, puis les loue. Vous devenez coopérateur, pas propriétaire d'un logement. Le dividende éventuel est décidé chaque année par l'assemblée générale, la part ne prend en général pas de valeur et sa sortie dépend des statuts. Le fonctionnement, la fiscalité des dividendes et des exemples belges sont expliqués sur notre page sur la coopérative immobilière.
Le prêt à un projet immobilier via une plateforme
Vous prêtez à un promoteur, pour un projet précis : construction, rénovation lourde, reconversion d'un bâtiment. Le taux et la durée sont fixés par contrat, et ce sont les ventes ou les revenus du projet qui doivent rembourser. Chez Ecco Nova, la banque intervient le plus souvent en premier, avec les premières sûretés. Le financement des investisseurs vient ensuite, par subordination contractuelle ou par hypothèque de second rang. Il reste une dette que le promoteur doit rembourser, mais il passe après la banque. Le prêt ne se revend pas avant l'échéance et le capital n'est pas garanti. Le déroulé d'une campagne, les types de projets et les critères pour choisir une plateforme sont détaillés sur notre page sur le crowdfunding immobilier.
“Dans un projet immobilier, nous regardons d'abord d'où viendra le remboursement : les ventes, les loyers ou un refinancement. La banque est en général remboursée avant nos investisseurs. C'est pour cela que nous analysons le promoteur, son expérience et ses fonds propres avant de regarder les sûretés.
L'immobilier fractionné
L'immobilier fractionné répartit l'investissement dans un bien loué entre plusieurs investisseurs. Chacun reçoit, selon l'offre, sa part des loyers nets et, à la fin, du produit de la revente, sans gérer le bien. Le rendement n'est connu qu'à la sortie et la durée cible peut être prolongée. Les montages varient d'une offre à l'autre. Ce que vous détenez, le rendement attendu, les risques et la fiscalité sont expliqués sur notre page sur l'immobilier fractionné.
Le Co-Invest : participer au résultat d'une opération
Avec le Co-Invest, vous investissez aux côtés d'un promoteur dans une opération immobilière et vous participez à son résultat. Il n'y a pas de taux fixé : la fiche d'informations clés indique un rendement cible, une durée cible et une étude de sensibilité, mais le rendement réel n'est connu qu'à la fin de l'opération. Il peut être inférieur au rendement cible, et vous pouvez perdre tout ou partie de votre capital. Les trois formes d'investissement immobilier proposées sur Ecco Nova, le prêt, le Co-Invest et l'immobilier fractionné, sont comparées sur notre page sur l'investissement participatif immobilier. Le Co-Invest est aussi décrit dans les questions fréquentes ci-dessous.
Comment choisir la voie qui vous convient ?
Le choix dépend de cinq questions : combien vous pouvez investir, pendant combien de temps vous pouvez vous passer de cet argent, si vous devez pouvoir revendre, combien de temps vous voulez consacrer à la gestion et quelle part de risque vous acceptez sur un seul actif.
- Le montant. Acheter un bien mobilise un apport élevé et souvent un crédit. Les autres voies commencent avec quelques centaines ou quelques milliers d'euros.
- La durée. Un prêt à un projet a une durée fixée par contrat, en moyenne cinq ans sur Ecco Nova. L'immobilier fractionné et le Co-Invest ont une durée cible, la coopérative n'a en général pas d'échéance. Un bien se garde le plus souvent longtemps, le temps d'amortir les frais d'achat.
- La liquidité. Seules les actions de SIR se revendent en principe chaque jour ouvrable, à un cours qui peut avoir baissé. Les autres voies immobilisent votre argent.
- Le temps. Seul l'achat d'un bien demande une gestion active.
- La concentration. Un seul bien concentre le risque. Répartir entre plusieurs voies et plusieurs projets limite les conséquences d'un revers, sans supprimer le risque de perte.
Gardez d'abord une réserve sur un compte d'épargne, couvert par la garantie des dépôts jusqu'à 100 000 € par personne et par banque. Aucune des voies présentées sur cette page ne l'est. La façon de répartir son épargne entre les grandes familles de placements est expliquée sur notre page sur la façon d'investir son épargne. L'investissement dans des projets reste un complément de diversification, pas un substitut à votre épargne de précaution.
Investir dans des projets immobiliers via Ecco Nova
Ecco Nova est une plateforme belge créée en 2016 à Liège, agréée depuis novembre 2023 par la FSMA en tant que prestataire de services de financement participatif. Depuis 2016, 174 campagnes ont réuni 140 millions d'euros pour des projets d'immobilier, d'énergie renouvelable et de PME. Vous y prêtez à des projets immobiliers à partir de 500 € sur la plupart des projets, à un taux fixé par contrat, jusqu'à 11 % brut par an selon le projet et son risque. La plupart des campagnes prennent la forme d'obligations émises par Ecco Nova Finance, l'entité ad hoc de la plateforme. Chaque projet est logé dans un compartiment distinct. Certaines campagnes, comme les prêts régionaux, prennent la forme d'un prêt direct. Ecco Nova propose aussi des opérations d'immobilier fractionné et de Co-Invest, dont le rendement n'est pas fixé à l'avance.
Les frais de souscription de 15 € TVAC sont généralement offerts durant les 48 premières heures d'une campagne. Chaque projet est noté sur une échelle de risque de 1 à 5, et un projet classé 5 n'est pas financé. La méthode est publiée sur notre page d'information aux clients. Le taux de pertes définitives et le taux d'incidents en cours sont publiés sur notre page à propos.
Ces investissements ne sont pas des produits d'épargne. Le capital n'est pas garanti : vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement. La fiscalité des intérêts perçus est détaillée sur notre page sur la fiscalité du crowdlending, et les étapes d'un premier investissement sur notre page comment investir.
Investir comporte des risques. Vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement.
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Questions fréquentes sur l'investissement immobilier en Belgique
Les réponses ci-dessous viennent de notre FAQ investisseurs. Elles portent sur le Co-Invest, l'investissement au nom d'une société, les montants, la durée, la garantie du capital et les risques.
Questions à sélectionner dans le module FAQ du site.
- Qu'est-ce que le Co-Invest ?
- Comment fonctionne le Co-Invest ?
- Comment investir en tant que société (personne morale) ?
- Combien puis-je investir ?
- Pour combien de temps mon capital est-il mobilisé?
- Ecco Nova offre-t-elle des investissements à capital garanti ?
- Quels sont les risques liés à un investissement sur Ecco Nova ?
Sources : Wikifin, le site d'éducation financière de la FSMA (https://www.wikifin.be/fr/epargner-et-investir/produits-dinvestissement/investir-dans-limmobilier et https://www.wikifin.be/fr/impots-emploi-et-revenus/declaration-dimpots/vos-revenus-immobiliers/quelle-fiscalite-pour-votre), Wallonie (https://www.wallonie.be/fr/actualites/reduction-des-droits-denregistrement-de-succession-et-de-donation), Bruxelles Fiscalité (https://be.brussels/fr/impots-financement/impots-et-taxes/fiscalite-immobiliere/droits-denregistrement/abattement-sur-les-droits-de-vente), Vlaamse Belastingdienst (https://www.vlaanderen.be/belastingen-en-begroting/vlaamse-belastingen/registratiebelasting), Fédération royale du notariat belge (https://www.notaire.be/immobilier/acheter-et-vendre-un-bien-immobilier/les-frais-lies-lachat/droits-denregistrement-en-region-wallonne et https://www.notaire.be/immobilier/construire-et-renover/droits-denregistrement-ou-tva), loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées, règlement (UE) 2020/1503 relatif aux prestataires européens de services de financement participatif pour les entrepreneurs, registre des prestataires de services de financement participatif de la FSMA (https://www.fsma.be/fr/party/ecco-nova), information aux clients, FAQ et statistiques d'Ecco Nova.
Une question avant d'investir dans un projet immobilier ?
Avertissement sur les risques
Avertissement sur les risques
Les investissements proposés via Ecco Nova ne sont pas des produits d'épargne et comportent un risque de perte totale ou partielle du capital investi. Ils ne sont pas couverts par le système de garantie des dépôts ou d'indemnisation des investisseurs. Le rendement perçu est soumis au précompte mobilier libératoire de 30 % pour les personnes physiques résidentes fiscales en Belgique.
Nous vous encourageons à consulter la fiche d'information clé sur l'investissement (FIC) pour chaque projet, qui précise les risques et les caractéristiques de l'investissement. Veillez à évaluer si ce type d'investissement correspond à votre profil et situation personnelle.