REMARQUE SUR ECCO NOVA FINANCE

Le Porteur de Projets

OSTEND BUILDING CAENEN (OBC BV) est une société de promotion immobilière au sein du Groupe CAENEN, dont l'objectif principal est de réaliser des projets de construction résidentielle. L'entreprise a été fondée en 2011 par Steven Soetaert.

IMMOBILIËN PROMOTIE EN BELEGGINGEN (IPROBEL NV) est une société foncière créée en 1992 et reprise en 2006 par la société Sealine Invest BV, avec comme représentants Steven Soetaert & Gregory Caenen. L'objectif de cette société consiste à investir dans des immeubles et terrains pour ensuite octroyer un droit de superficie à une société du groupe (OBC BV, et exceptionnellement à des tiers) qui se chargera de la construction/vente du projet. 

Les sociétés OBC BV et IPROBEL NV sont toujours à la recherche d'opportunités en Flandre pour élargir leur portefeuille immobilier diversifié. L'objectif est de répartir au mieux le risque en ne travaillant qu'avec des partenaires solvables et en conservant toujours un portefeuille de projets suffisamment diversifié. Dans leur recherche de nouvelles opportunités en Flandre, le groupe privilégie la côte belge, où le groupe développe la plupart de ces projets.

Groep Caenen a très bonne réputation et un vaste réseau de vente dans le secteur immobilier, et s’appuie sur de nombreux experts au sein de l'équipe et du réseau d'agences (11 bureaux avec environ 50 employés).

Management & Actionnariat

La société OBC est gérée par Steven Soetaert, qui détient 50% des parts (via la société SEALINE MANAGEMENT), les 50% restant étant détenu par Grégory Caenen (via la société GROEP CAENEN HOLDING). Steven et Grégory ont une grande expérience dans le secteur immobilier. Ensemble, ils dessinent la stratégie d'OBC. Tous les investissements et désinvestissements sont approuvés sous la supervision de Gregory et Steven.

	Gregory Caenen a obtenu un diplôme d'agent immobilier et une formation de chef d'entreprise. Il devient gérant d'Immo Caenen en 1993 et ​​fait du Groupe Caenen ce qu'il est aujourd'hui. Gregory est PDG et propriétaire de Groep Caenen Holding NV et président du conseil d'administration de Groep Caenen Capital Fund NV.
	Steven Soetaert est actif en tant que développeur de projets au sein du Groupe Caenen, ainsi que gérant de la société de promotion OBC (Ostend Building Caenen). Steven est titulaire d'un diplôme en économie appliquée et d'un master en finance de la Vlerick Business School. Il est actif dans le secteur immobilier depuis plus de dix ans.

Portefeuille immobilier

Ostend Building Caenen a développé 6 projets en 2021, dont 4 sont actuellement en vente et 2 le seront en 2023. Vous pouvez retrouver ces projets sur leur site internet. Le portefeuille de référence de la société est composé à 100% d'appartements. La société prévoit un développement de son activité en 2022-23 avec de nouveaux projets en préparation / déjà en cours de réalisation pour un total de 252 appartements, exclusivement sur la côte belge. Toujours avec l'accent mis sur l'emplacement et l'architecture appropriée.

OBC BV construit des appartements neufs sur la côte, en tenant compte principalement de l'emplacement, de l'architecture et de l'environnement. Les projets sont passés au crible de manière très approfondie avant qu'ils ne décident de les réaliser, ce qui offre une certaine garantie de qualité.

Dans le passé, OBC BV s'est toujours concentré sur la réalisation de petits projets d'appartements jusqu'à 15 unités, afin de pouvoir se diversifier. À l'avenir, OBC BV souhaite également réaliser des projets de plus grande ampleur.

Vous pouvez retrouver le portefeuille de projets réalisés par Ostend Building Caenen via le lien suivant.

Vous trouverez ci-dessous quelques références réalisées par OBC : 

• Résidence Eline : La Résidence Eline est située à Bredene. Construite en 2020, cette résidence comprend 7 unités. Les plans de la Résidence Eline ont été réalisés par BAU Architectenbureau B. & C. Coussée. 
• Résidence Gaultier : La Résidence Gaultier a été construit en 2019 et compte 11 unités. Cette résidence est située à Blankenberge. L’architecte Govaert & Vanhoute a été chargé des plans de la Résidence Gaultier. 

Résultats financiers

Afin d'apprécier la rentabilité des projets immobilier de cet acteur, les chiffres de la société foncière IPROBEL NV et les chiffres de la société de construction OBC BV sont donnés ci-dessous.

La société OBC BV a clôturé l'exercice 2021 avec un bénéfice net après impôts de 234.702 euros. Les capitaux propres de la société au 31/12/2021 s'élèvent à 1 434 614 euros, soit 43,5% du passif de la société. La performance financière d'OBC BV au cours des 2 dernières années est présentée dans le tableau ci-dessous :

La société IPROBEL NV clôture l'exercice 2021 avec une perte nette après impôts de 92.872 euros. Les fonds propres de la société s'élèvent à 1 537 524 euros au 30/09/2021, soit 40% du passif de la société. La performance financière d'IPROBEL SA au cours des 2 dernières années est présentée dans le tableau ci-dessous :

En 2021 et 2022, l’activité a principalement consisté à de l’acquisition de terrains et au développement de nouveaux projets. Cela entraîne des charges financières, ainsi que des honoraires d’architecte, géomètre, etc. Par conséquent, IPROBEL a un résultat négatif en 2021. Une fois les projets vendus, des bénéfices seront générés. Les gains liés aux projets ayant été acquis développés en 2021-2022 devrait se concrétiser à l’horizon 2023-2026.

Le projet

OBC BV fait appel aux Ecco-investisseurs pour financer partiellement le projet immobilier « Résidence Evelyne ». Pour ce faire, la société IPROBEL (IMMOBILIEN PROMOTIE EN BELEGGINGEN NV) vient d’acquérir un immeuble situé Vaartstraat 1, 8400 Ostende. Le projet consiste en la démolition de l'immeuble existant et la construction d'une résidence. IPROBEL a renoncé au droit d'accession en faveur de la société de promotion OBC BV.

L'ensemble immobilier "Résidence Evelyne" sera composé de 18 appartements. Tous les logements disposeront d'une terrasse. En outre, OBC BV met à disposition deux locaux à vélos au rez-de-chaussée accessibles aux résidents, ainsi que 7 garages, 5 places de parking, dont une place de parking pour une voiture partagée et 6 espaces de rangement au rez-de-chaussée. La surface habitable de l'ensemble immobilier est de 1 370 m².

La performance énergétique prévue du bâtiment est E30 (voir le coefficient E-peil en Flandre). Les appartements seront alimentés en énergie renouvelable grâce à des panneaux solaires et une pompe à chaleur.

OBC a démarré la commercialisation de ce projet le 16/09/2022, ayant déjà pu observer un certain intérêt du public pour ce promotion. À ce jour, 2 ventes ont été réalisées et 2 options sont en cours.

Vous trouverez quelques images de la Résidence Evelyne ci-dessous. 

Localisation

Le futur projet est situé à Vaartstraat 1, 8400 Ostende, dans la province de Flandre-Occidentale.

Ce quartier est en pleine transition. Il est situé à proximité de la gare et du parc de la ville. De plus, il est animé par de grands projets de construction neufs tels que les « Sky Towers ». De plus, la construction d'une toute nouvelle zone verte entre le quartier et la gare est prévue.

Le Mobiscore du lieu est de 8,9/10. La résidence bénéficie d'un emplacement central à proximité de nombreux commerces et services accessibles à pied ou à vélo. La gare d'Ostende est à moins de 500 mètres. Les transports en commun sont facilement accessibles pour les futurs résidents.

Parties prenantes

• A1AR Architects & More: Conception du projet immobilier ;
• Bureau d’expertise Bockstaele: Rapport d’évaluation immobilière ;
• Financement senior: BNP Paribas Fortis. 

Indicateurs financiers

Le projet « Résidence Evelyne », développé par OBC BV, nécessite un investissement total de 4.268.659 €. Le budget de cette opération comprend l'achat du terrain par IPROBEL, la démolition du bâtiment actuel et la construction de l'ensemble immobilier. La société tierce, IPROBEL, a renoncé au droit d'accession au profit d'OBC.

*Une demande a été introduite auprès de la banque BNP PARIBAS FORTIS, la banque ayant déjà octroyé un crédit bancaire à IPROBEL pour l’acquisition du bâtiment. Ce crédit bancaire n’a actuellement pas encore été octroyé. 

Planning

Le planning de ce projet est repris ci-dessous: 

• 06/2022 : Octroi du permis ;
• 08/2022 : Accord de crédit de BNP Paribas Fortis pour l’acquisition du foncier ;
• 09/2022 : Acquisition du foncier par IPROBEL & renonciation au droit d’accession au profit d’OBC ;
• 09/2022 : Début de la commercialisation de la Résidence Evelyne
• 09/2023 : Début des travaux de la Résidence Evelyne 
• 31/12/2025 : Fin de travaux prévu pour la Résidence Evelyne

Due Diligence

Dans le cadre de l’analyse de cette campagne de financement, les éléments suivants ont été analysés par Ecco Nova : 

• L’acte d’achat du terrain et des bâtiments (ci-dessous le "foncier") par la société IPROBEL 
• Un rapport d’expertise immobilière indépendant faisant état de la valeur vénale du projet après travaux vendu de gré à gré 
• L’acte de RDA (Renonciation au Droit d’Accession) de la société IPROBEL au profit de la société OBC 
• L’accord de crédit bancaire BNP pour le financement du foncier 
• Le business plan du projet financé 
• Un état des lieux des projets en cours (en construction ou à l’étude) 
• La décision d’octroi de permis d’urbanisme par la ville d’Ostende 
• La situation comptable à moins de 90 jours de IPROBEL et OBC
• Déclaration de l’architecte sur le budget de construction

Risques

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE

• Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance d’OBC BV
• Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE

2. Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée

• Risques spécifiques liés à OBC BV
• Risques liés à l’augmentation des coûts de construction dans le secteur immobilier
• Risques liés à la construction 
• Risques liés à la situation du marché de l’immobilier
• Risques liés aux autres projets immobiliers d’OBC
• Risques liés aux parties prenantes 
• Assurance et risques non assurés
• Risque lié à l’endettement d’OBC
• Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
• Prêt Bullet 
• Faculté de remboursement anticipé
• Obligation de remboursement anticipé
• Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
• Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
• Risque de perte partielle ou totale de capital
• Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
• Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

Synthèse

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• Steven Soetaert, gérant de la société emprunteuse, compte une dizaine d’années d'expérience professionnelle dans le secteur immobilier, avec de multiples références réalisées via la société OBC. Le Groupe Caenen peut s'appuyer sur une notoriété reconnue en Flandre Occidentale, sa propre organisation commerciale et une large clientèle dans ses différentes activités. 
• Ce projet bénéficie d'une très bonne localisation à Ostende, étant situé à proximité de la gare et du parc de la ville. Ce projet fait partie d'un quartier en pleine transition.
• Financement avec sûretés (voir paragraphe 'suretés').

LES POINTS D’ATTENTION LIES AU PORTEUR DE PROJET, A SON PROJET ET A L’OFFRE

• Une approche de financement basée sur le financement d’entreprise de type ‘corporate finance’ plutôt que ‘project finance’. Généralement, les projets immobiliers, proposés sur Ecco Nova, se font via des SPV, c’est-à-dire une société spécifique pour la réalisation du projet. Ici, OBC développe tous ses projets dans la même entité. Par contre, cette approche permet de diversifier les risques liés au projet « Résidence Evelyne », étant donné qu’il fait partie d’un portefeuille de projets immobiliers à des stades de maturités différents. 
• La faculté de remboursement anticipé après 12 mois.

Modalités

ECCO NOVA FINANCE

Le financement de ce projet est réalisé via Ecco Nova Finance, le véhicule de financement d’ECCO NOVA. Son rôle est d'accorder des prêts aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre du prêt octroyé par le véhicule. Chaque prêt accordé à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différents prêts qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre FAQ pour en savoir plus sur Ecco Nova Finance.

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé de minimum 500 € et de maximum 5.000 €  avec faculté de remboursement anticipé.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

OBC dispose de la faculté de rembourser anticipativement totalement ou partiellement le prêt. Consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

OBC aura l’obligation de rembourser anticipativement totalement le Prêt, au moment du remboursement des obligations à taux fixe de 5,75% nominatives, émises par OBC (date de la note d'information : 17/06/21), d'un montant total d'1.500.000 EUR (ci-après les "instruments d'investissement"). Selon l'échéancier des instruments d'investissement, ce remboursement devrait intervenir le 01/07/2026. En cas de remboursement anticipé effectué par le Porteur de projets, OBC ne sera redevable d’aucune indemnité de remploi. Consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

SÛRETÉS

Tous les engagements d’OBC seront garantis par :

1. Une inscription hypothécaire en second rang sur l’immeuble situé Vaartstraat 1, 8400 Ostende (avec engagement de cession de rang en faveur de BNP Paribas Fortis, si BNP Paribas Fortis convertit son/ses mandat(s) hypothécaire relatif uniquement au projet visé par la présente offre) pour un montant de 55.000 EUR en principal ;
2. Un mandat hypothécaire sur l’immeuble situé Vaartstraat 1, 8400 Ostende sur le solde du prêt diminué du montant de l'inscription hypothécaire de premier rang, accessoires et quatre années d'intérêts ;
3. L'obligation d'IMMOBILIËN PROMOTIE EN BELEGGINGEN en tant que co-débiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie, des sommes dues par OBC BV à ECCO NOVA FINANCE ;
4. Une cession de bénéfices* résultant des sinistres au titre des polices d'assurance incendie et de tous les sinistres liés aux biens hypothéqués, au profit d'ECCO NOVA FINANCE.

*La présente garantie ne portera toutefois pas atteinte aux éventuels droits légaux et/ou contractuels dont BNP PARIBAS FORTIS BANQUE disposerait, en sa qualité de créancier hypothécaire premier inscrit,  à l’égard de ces polices d’assurance incendie, de toutes ces créances de dommages et intérêts relatives à l’immeuble repris en garantie ci-dessus et à toutes les constructions érigées/à y ériger.

RANG

Le prêt est prioritaire sur les avances en compte courant d’un associé et/ ou sur tous les prêts d’actionnaires. Ainsi, ces avances et autres dettes ne pourront être remboursées aux partenaires/actionnaires tant que l’intégralité de ce prêt n’est pas remboursé. 

SUBORDINATION

Ce prêt est subordonné aux crédits bancaires consentis avec la BNP PARIBAS FORTIS pour le financement du projet visé par la présente campagne.

CONDITIONS SUSPENSIVES

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -4595.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Seuls les frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.