REMARQUES SUR LE PRÊT COUP DE POUCE

Les non-résident, les personnes morales et les citoyens disposant d'une résidence fiscale en Région Bruxelles-Capitale ou en Flandre qui désireraient investir ne pourront pas bénénéficier d'un crédit d'impot ou d'une garantie régionale.

TAUX BRUT EQUIVALENT

Cette campagne "PRÊT COUP DE POUCE" offre aux investisseurs éligibles un crédit d’impôt. 

Le taux équivalent annuel brut est de 6,95%*. De plus, le prêteur dispose d'une garantie régionale de 30% du montant dû en capital sous la forme d'un crédit d'impôt unique.

Le crédit d’impôt est un dispositif fiscal visant à diminuer le montant de l’impôt. Le crédit d’impôt vient donc s’imputer sur le montant brut de l’impôt à payer par le contribuable. Si le crédit d'impôt est supérieur au montant de l’impôt dû, le surplus (ou la totalité si le contribuable n’est pas imposable) donne lieu à un remboursement par l’administration fiscale. Le crédit d'impôt est donc remboursable dans la mesure où il dépasse le montant de l'impôt.

*Taux équivalent annuel brut calculé en tenant compte de l’avantage fiscal hors frais administratifs de 15 euros. Téléchargez la note de calcul.

LE PORTEUR DU PROJET

Fondée en 2007 par Sandro Falzone, INVESDRIMMO  s.a. est une société de promotion immobilière, implantée dans la région verviétoise, réalisant des projets immobiliers dans l’est de la province de Liège. 

La société s’est spécialisée dans la construction de logements neufs. Elle fonde son savoir-faire sur une longue expérience valorisée en permanence par une technicité de pointe, sur la qualité / la fiabilité de ses matériaux et de ses prestations, sur le sérieux et l’écoute de ses partenaires.

Entourée d’entreprises régionales reconnues, INVESDRIMMO s.a. propose des logements fiables et durables, conformes aux nouvelles normes énergétiques sur des sites soigneusement sélectionnés.

L’entreprise a réalisé 160 logements répartis sur 20 projets différents depuis ses débuts.

Parmi les références d’INVESDRIMMO, on retrouve les projets suivants :

• Le Domaine de Warfaaz, un immeuble de 14 appartements avec une vue imprenable sur le lac de Warfaaz. Ce projet fut finalisé en 2021. 
• La Residenz Dietrich, un immeuble composé de 10 appartements au centre de Kettenis (Eupen). 
• 12 appartements et 13 maisons unifamiliales situées dans le Clos du Roy à Stembert.

La société est gérée par Sandro Falzone, administrateur délégué d’INVESDRIMMO via la société OSTARA PROJECT SPRL et détenteur de 99% des parts de la société. 

Tous les projets de Sandro Falzone (à l’exception du Domaine de Warfaaz) sont développés et logés dans la société Invesdrimmo. Le promoteur n’utilise donc pas l’approche SPV, qui consiste à loger chaque projet immobilier dans une société distincte.

Avant de se consacrer uniquement à l’immobilier depuis 3 ans, il a géré la société FALZONE carrelages. Il assurait la direction, avec son frère Damien Falzone (aujourd’hui unique gérant), de cette entreprise familiale fondée en 1976 par leur père, Calogero Falzone. Active depuis plus de 40 ans et nominée Trends Gazelles 2022 à Liège, Falzone Carrelages est spécialisée en carrelages et pierres naturelles, qu’elle distribue via ses 2 points de vente (Verviers & Liège). 

PRÉSENTATION DU PROJET

INVESDRIMMO sollicite les Ecco-Investisseurs pour participer au financement de la construction de la Résidence Montzen, situé avenue de l’Europe à Montzen. 

Ce projet consiste en la construction d’un immeuble à appartements, qui sera composé de 12 appartements dont : 

• 8 appartements 2 chambres ;
• 4 appartements 1 chambre. 

L’immeuble sera construit avec des matériaux de haute qualité. Il est étudié pour répondre aux normes environnementales et de sécurité actuelles. 

Ce projet comptera également 12 emplacements de parking extérieurs. 

LOCALISATION DU PROJET

Ce projet est localisé à Montzen, qui est un village du plateau séparant la vallée de la Meuse et du Rhin et faisant partie de la commune de Plombières. Ce projet est situé en zone d’habitat à caractère rural. De nombreux commerces (boulangerie, épicerie,…) et la gare de Montzen se retrouvent dans les 2 kilomètres de la Résidence Montzen.

LES PARTIES PRENANTES 

• Architecte : Dominique Baltus ;
• Gros œuvre : CJM SPRL ;
• Responsable PEB : Ludo Meyers ;
• Bureau d’expertises immobilières : Cokoon ; 
• Banque pour le financement senior du projet : ING.

PLANNING DE CE PROJET

• Août 2019 : Acquisition du foncier ;
• Juin 2020 : Introduction du permis ;
• Avril 2021 : Obtention du permis d’urbanisme n°5510 concernant la construction d’un immeuble de 12 appartements dont 8 appartements de 2 chambres et 4 appartements d’une chambre ;
• Janvier 2022 : Accord de la banque partenaire pour le financement de ce projet ; 
• Mars 2022 : Lancement de la campagne de crowdlending sur Ecco Nova ;
• Avril 2022 : Lancement des travaux – La commercialisation débutera, comme chaque promotion d’Invesdrimmo, au gros œuvre fermé. Des riverains se sont déjà portés candidats-acquéreurs ;
• Fin 2023 : Prévision de fin des travaux.

BUDGET ET FINANCEMENT

LE BUDGET ET LA STRUCTURE DE FINANCEMENT

Le budget global pour ce projet immobilier (hors frais financiers et frais de commercialisation) est de 2.254.344€ et est réparti comme suit : 

*Dans le cadre de cette analyse, Ecco Nova a analysé la structure globale du passif d’Invesdrimmo, étant donné que cette société développe tous ses projets immobiliers dans la même entité. Ecco Nova s’est assuré que les capitaux propres d’Invesdrimmo respectent bien les critères minimums établis par la plateforme. Par ailleurs, les frais financiers seront financés par l’actionnaire du Porteur de Projets.

INDICATEURS FINANCIERS DE CE PROJET IMMOBILIER

Sur base du rapport indépendant d’expertise immobilière pour ce projet immobilier, la marge brute prévisionnelle est évaluée à 503.656 € et est calculé comme suit :

ANALYSE FINANCIÈRE

Une analyse bilantaire et du compte de résultats est présentée ci-dessous pour l’entreprise Invesdrimmo. 

Au 30/06/21, l’actif bilantaire est le suivant.

L’actif est principalement composé : 

• des stocks de terrains et projets en cours de construction ;
• des créances commerciales concernant les unités vendues des projets immobiliers. 

L’état des stocks au 30/06/21 est présenté ci-dessous :

Aucun projet en cours n’a été impacté par les inondations survenus en Province de Liège en Juillet 2021. 

Le passif au 30/06/21 est présenté ci-dessous :

Au 30/06/21, la société a un résultat reporté d'un peu moins de 750.000 €.

Son endettement est principalement composé : 

• Des crédits consentis auprès des banques ING et CBC (Comptes 17, 42 & 43);
• D’avances en compte-courant (Autres Dettes – 47/48). 

Enfin, les 2 derniers comptes de résultats d’Invesdrimmo sont présentés ci-dessous :

DUE DILIGENCE

Explication du Due Diligence effectué 

• Revue de l’acte d’achat du foncier ; 
• Revue de l’avis favorable du collège de la commune de Plombières relatif au PU n°5510 pour ce projet immobilier ;
• Revue de la déclaration initiale PEB ;
• Revue du plan financier détaillé de ce projet
• Analyse KYC du Porteur de Projets ;
• Revue des derniers comptes annuels détaillés (au 30/06/21) et d’une situation comptable récente au 31/01/2022 ;
• Revue du rapport d’expertise immobilière indépendant pour ce projet immobilier ;
• Revue de l’attestation de l’architecte concernant le budget de construction ;
• Revue de l’accord du comité crédit ING et de la lettre de crédit pour ce projet immobilier.

RISQUES

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

• Risques liés à l’émetteur
  • Risques liés à l’augmentation des coûts de construction dans le secteur immobilier
  • Risques liés à la construction
  • Risques liés à la situation du marché de l’immobilier
  • Risques liés aux parties prenantes
  • Assurance et risques non assurés
  • Risques liés aux autres projets immobiliers d’INVESDRIMMO
  • Risque lié à l’endettement d’INVESDRIMMO
• Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
  • Faculté de remboursement anticipé
  • Non liquidité 
  • Subordination liée au Prêt Coup de Pouce
  • Prêt Bullet 
• Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
  • Risque de perte partielle de capital
  • Risques de défaut ou de différé de paiement des intérêts
  • Risques liés à la perte de l’avantage fiscal
  • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

SYNTHÈSE

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE 

• Un promoteur local qui maîtrise son marché, avec une expérience de plus de 10 ans dans le développement immobilier liégeois. Depuis ses débuts, Sandro Falzone a réalisé plus de 160 logements répartis sur 20 projets différents à l’Est de la Province de Liège.
• Un projet attractif et bien conçu. Bien que la commercialisation n’aille pas encore débuté, des riverains se sont déjà portés candidats-acquéreurs pour des unités de cette résidence.
• Un rendement attractif pour les citoyens wallons grâce au mécanisme du Prêt Coup de Pouce - Concrètement, les Ecco-Investisseurs éligibles* pourront bénéficier d’un crédit d’impôt annuel de 4% pendant les 4 premières années, puis de 2,5% sur les années restantes. En cas de défaut, (faillite, réorganisation judiciaire, liquidation, dissolution), une garantie sera donnée au travers d'un crédit d’impôt unique de 30% sur le solde restant dû.

*Voir section ‘CONDITIONS REQUISES POUR QUE L’INVESTISSEUR PUISSE ÊTRE ÉLIGIBLE AUX AVANTAGES FISCAUX DU PRÊT COUP DE POUCE’.

LES POINTS D’ATTENTIONS LIÉS AU PORTEUR DE PROJET, À SON PROJET ET À L’OFFRE

• Une approche de financement basée sur le financement d’entreprise de type ‘corporate finance’ plutôt que ‘project finance’. Généralement, les projets immobiliers, proposés sur Ecco Nova, se font via des SPV, c’est-à-dire une société spécifique pour la réalisation du projet. Ici, Invesdrimmo développe tous ses projets dans la même entité. Par contre, cette approche permet de diversifier les risques liés à ce projet immobilier, étant donné qu’il fait partie d’un portefeuille de projets immobiliers. 
• Dans le cadre du Prêt Coup de Pouce, le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser anticipativement le prêt. 

MODALITÉS

RÉSUMÉ DES MODALITÉS

FONCTIONNEMENT DES PRÊTS REGIONNAUX

CONDITIONS REQUISES POUR QUE L’INVESTISSEUR PUISSE ÊTRE ÉLIGIBLE AUX AVANTAGES FISCAUX DU PRÊT COUP DE POUCE 

Pour être éligible aux avantages fiscaux du Prêt Coup de Pouce, l’investisseur remplit les conditions suivantes à la date de conclusion du prêt Coup de Pouce et durant la durée de celui-ci :

• Le prêteur n'est pas un employé de l'emprunteur
• si l'emprunteur est un indépendant personne physique, le prêteur n’est pas le conjoint ou le cohabitant légal de l'emprunteur et
• si l’emprunteur est une personne morale, le prêteur, de même que son conjoint ou son cohabitant légal, n’est pas directement ou indirectement par le biais d’une autre personne morale qu’il contrôle au sens de l’article 1 : 14 du Code des sociétés et des associations, fondateur, membre, associé ou actionnaire de cette personne morale, ni n’est nommé ou n’agit en tant qu’organe ou membre de l’organe chargé de l’administration ou de la gestion journalière, liquidateur, ou en tant que détenteur d’un mandat similaire au sein de cette personne morale, ni n’intervient en tant que représentant permanent d’une autre personne morale, étant nommée ou agissant elle-même en tant qu’organe ou membre de l’organe chargé de l’administration ou de la gestion journalière de liquidateur ou une fonction analogue.
• le prêteur n’est pas emprunteur d’un autre Prêt Coup de Pouce.

Le prêteur est assujetti à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, tel que localisé dans la Région Wallonne.

Pour chaque année au cours de laquelle il revendique le bénéfice du crédit d’impôt, l’investisseur tiendra à disposition du Service public Fédéral Finances les éléments suivants :

• La demande d’enregistrement et les annexes visées à l’article 2, §3 de l’Arrêté du Gouvernement wallon portant exécution du décret du 28 avril 2016 relatif au Prêt Coup de Pouce.
• L’extrait de compte bancaire attestant du paiement annuel, par l’emprunteur au prêteur, des intérêts du prêt. 
• Une attestation sur l’honneur émise annuellement par l’emprunteur.

Retrouvez la totalité des informations relatives à cet avantage fiscal via ce lien ou en consultant le décret relatif au Prêt Coup de Pouce.

DISPOSITIONS PRATIQUES RELATIVES AU PRÊT COUP DE POUCE

Lors de la souscription sur Ecco Nova, les investisseurs obtiendront un contrat de prêt pro-forma. Ecco Nova enregistrera les prêts auprès de la SOWALFIN.

Afin d’activer définitivement l’avantage fiscal, les investisseurs devront signer le contrat de prêt définitif émanant de la SOWALFIN. 

Les investisseurs devront également compléter et signer une attestation sur l’honneur, qui sera annexée à la demande d’enregistrement du Prêt Coup de Pouce.

Enfin, les investisseurs devront fournir une preuve du paiement de leur investissement sous la forme d'un extrait de compte permettant d'identifier le numéro de compte de l'investisseur, le numéro de compte de l'emprunteur, la date, le montant et la communication structurée du paiement à savoir la référence de la créance Ecco Nova.

Ecco Nova assurera le suivi et la gestion de ces démarches en bonne collaboration avec les investisseurs.

Dans le cas d'un prêt coup de pouce, il est nécessaire de réaliser le paiement de l'investissement via un compte bancaire au nom du prêteur.

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un "prêt coup de pocue", c'est à dire un prêt standardisé subordonné de minimum 500 € et de maximum 25.000 € avec faculté de remboursement anticipé.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Dans le cadre du Prêt Coup de Pouce, l’émetteur est en droit de rembourser le prêt anticipativement au moyen d’un remboursement unique et total du solde dû en principal et intérêts.

SUBORDINATION

Le Prêt Coup de Pouce est subordonné, tant aux dettes existantes qu'aux dettes futures de l'emprunteur.

CONDITION SUSPENSIVE

Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds:

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 13/04/2022 à midi, les investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom de l’émetteur seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 100.000€ a été réunie, les fonds récoltés seront mis à disposition de l’émetteur et la campagne sera prolongée jusqu’au 11/05/2022 à midi.

CRÉDIT D'IMPOT

Ce projet offre aux investisseurs éligible un crédit d'impot. Le crédit d’impôt est un dispositif fiscal visant à diminuer le montant de l’impôt. Le crédit d’impôt vient donc s’imputer sur le montant brut de l’impôt à payer par le contribuable.
 
Si le crédit d'impôt est supérieur au montant de l’impôt dû, le surplus (ou la totalité si le contribuable n’est pas imposable) donne lieu à remboursement par l’administration fiscale. Le crédit d'impôt est remboursable dans la mesure où il dépasse le montant de l'impôt.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

LEXIQUE

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DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se terminer par -0705
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Les frais administratifs sont offerts durant les premières 48h qui suivent l'ouverture de la campagne, ensuite, des frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.