LE PORTEUR DE PROJET

IMMO C est une société immobilière liégeoise créée en mars 2020 par 3 entrepreneurs Romain Dumont, Gilles Vrancken et David Vieujean.

L'activité de l'entreprise consiste à acheter des immeubles résidentiels ou mixtes situés dans le centre de Liège, à les rénover en profondeur et à les revendre à l’unité. Son objectif est de devenir un acteur majeur de la redynamisation de la Ville de Liège au travers de la revalorisation de son bâti en offrant des logements confortables, modernes et à haute performance énergétique.

IMMO C développe également une activité accessoire consistant en la mise à disposition de bureaux au profit de tiers (hébergés au sein du même bâtiment que celui occupé par ses propres bureaux). Suite à de récentes acquisitions sises à Liège, IMMO C devrait proposer à la location trois rez-de-chaussée commerciaux.

Projet « Bosquet » : Rénovation profonde du bâtiment et revente des 3 appartements.

REFERENCES

En 2020, IMMO C rénové un bâtiment pour en faire ses propres bureaux, rue des Vennes à Liège

La gênèse d’IMMO C remonte à aout 2019, lorsque les 3 associés, Gilles, Romain et David fondent une société sans personnalité juridique pour se lancer dans l’immobilier. Très vite, ils constituent la SRL IMMO C  et entament leurs premiers grands projets. Depuis avril 2022, satisfaits de la qualité du travail fourni, de la gestion des projets et de l’ambiance de travail, les fondateurs de IMMO C ont décidé de faire cette activité leur priorité. C'est dans ce contexte que l’entreprise a décidé d’augmenter leur rythme d’acquisitions impliquant à moyen-terme une levée de fonds afin de financer ce développement d’activité.

Le tableau ci-dessous présente les références de l’entreprise. Tous les projets, à l’exception des bureaux gardés en portefeuille, sont vendus à 100%.

MANAGEMENT

DAVID VIEUJEAN

• Architecte auprès du bureau Greisch (BAG)
• Conception et gestion de projets industriels (ex. tram de Liège,…) et résidentiels.
• Il s’occupe donc de la partie liée à la conception des projets, à la préparation des chantiers au niveau sous-traitants, matériaux et budget.
• En cours de chantier, il s’assure du respect du cahier des charges par les corps de métiers à l’œuvre et veille à la qualité de leur travail.

GILLES VRANCKEN

• Agent immobilier, spécialisé dans le résidentiel liégeois.
• Il s’occupe de trouver des opportunités, de les présenter et de négocier le prix. Il supervise les chantiers pour s’assurer du respect du planning et de la bonne coordination.
• Enfin, il s’occupe de la vente des lots mis sur le marché.

ROMAIN DUMONT

• Romain a une formation de juriste avec une expérience en finance & outils de gestion.
• Gestion administrative (non directement lié aux chantiers) notamment la rédaction ou l’approbation de documents juridiques mais également les relations avec les entités publiques (Police, Pompier, Ville) et para-publiques (RESA,…).
• Gestion et supervision comptable, reporting financier et responsable de l’organisation et tenue des comités de direction et conseils d’administration.

ORGANIGRAMME

Vous trouverez ci-dessous l’organigramme de IMMO C dont l’actionnariat est détenu à parts égales (33%) par les fondateurs via leurs sociétés de management.

PRÉSENTATION DES PROJETS

Le projet d’Immo C consiste à acquérir quatre bâtiments, les rénover profondément, revendre les différentes unités résidentielles ( 13 appartements et 3 studio) et conserver les rez commerciaux dans le but de les proposer à la location. Le détail des travaux projetés est présenté ci-après.

LOCALISATIONS

La localisation des 4 projets et jugée très bonne :

• Le projet « Palais » est situé derrière le Palais des princes-évêques de Liège qui est l’actuelle Palais de justice. C’est une rue comportant des commerces et reliant le quartier historique de pierreuse à la rue touristique Feronstrée menant à la place du marché, haut lieu de rencontre des liégeois.
• Le projet « Curtius » est situé juste à coté du Musée Curtius dans une ruelle menant sur le quai sur lequel le tram de Liège passera.
• Le projet « Bavière » est situé sur le nouveau site de Bavière à 150 mètres du nouveau Pôle des Savoirs de la Province de Liège.
• Le projet « Anglais » est situé au-dessus de la place Saint-Lambert près de la Gare Palais et du Palais des princes-évêques. Le projet se trouve dans la rue l’académie des beaux-arts. Eu égard à la situation du bien, le dernier appartement bénéficiera d’une vue sur la Place Saint-Lambert.

HISTORIQUE & PLANNING

PARTIES PRENANTES

DURABILITÉ

Dans le cadre du développement et de la construction des projets immobiliers, IMMO C est attentif aux aspects ESG suivants :

• Les quatre anciens bâtiments font l'objet d'une rénovation profonde avec une finition durable et respectueuse.
• Au travers d’une intégration des techniques de réduction de la consommation d’énergie, son objectif est de doter les appartements d’un PEB de type A ou B.
• Pour le projet Curtius, IMMO C veille à donner une nouvelle vie au bâtiment au travers d’une rénovation profonde mettant en valeur le patrimoine au travers d’un sablage de la façade, de la pose de matériaux de qualité et du maintien des matériaux remarquables.
• Récupération des eaux de pluie via des citernes.
• Deux bâtiments seront rehaussés d’un étage à ossature bois.

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, consultez la page du projet ou téléchargez l’annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC) en cliquant ici.

BUDGET & FINANCEMENT

Les quatre projets nécessitent un investissement total de 3.138.563 €.

Le projet sera financé de la manière suivante :

* IMMO C contribue aux frais d’acquisition & rénovation à hauteur de 249.428 € en fonds propres/ quasi fonds propres. Les frais de financement, soit 331.974 €, seront également couverts par des fonds propres au sein d’IMMO C (notamment grâce aux ventes).

** Pour le projet Curtius, IMMO C prévoit (sur la base d'une structure de coûts établie par un architecte externe) une subside pour la rénovation du patrimoine d'un montant de 95.012 €.

*** Pour l’acquisition des bâtiments, IMMO C a obtenu des prêts bancaires d’un montant global de 847.150 €. Des prêts bancaires d'une valeur de 403.000 euros ont déjà été obtenus pour la rénovation du projet du Palais. En outre, IMMO C prévoit d'emprunter 80 % des coûts de rénovation auprès de la banque.

INDICATEURS FINANCIERS

Le tableau ci-dessous présente les principaux indicateurs liés à la rentabilité du projet. La marge brute totale visée des 4 projets est de 25 %.

* Hors frais de financement.

Sur la base de la valeur vénale estimée des différentes unités et du total des dettes prévues dans le cadre du projet, nous obtenons un ratio loan-to-value de 72 %.

Ce « Loan to Value » est intégré dans le calcul de risque que vous pouvez retrouver en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

ÉTATS FINANCIERS

ACTIF

Les tableaux ci-dessous présentent un aperçu de l’actif, du passif et du compte de résultat selon la situation comptable au 31/12/2022 et la situation comptable au 31/08/2023.

Au 31/08/2023, 65 % de l’actif de la société est composé de stock. Il s’agit des bâtiments pour les projets en cours de développement/ rénovation, Palais, Curtius, Bavière & Anglais.

Les immobilisations corporelles comprennent l’immeuble de bureaux « Vennes » et les espaces commerciaux qui ont été acquis (Palais & Curtius). Les bureaux « Vennes » sont repris à leur valeur comptable. Sur base d’une expertise effectuée par BNP Real Estate le 14/01/2022, une plus-value latente non-exprimée (133.612 €) a été ajoutée par Ecco Nova à l’actif et trouve sa contrepartie au compte de fonds propres (passif).

PASSIF

En tenant compte du compte courant de IMMO C, les fonds propres recalculés au 31/08/2023 s’élèvent à 27 % du passif (ratio de solvabilité).

Les dettes financières long terme concernent principalement les financements bancaires des immobilisations corporelles & stocks (acquisition & rénovation) et 3 prêts Coup de Pouce remboursables en 2026 et 2 prêts d’autres investisseurs.

Dans la projection Ecco Nova, les sources de financement des projets Palais, Curtius, Bavière et Anglais ont été ajoutées aux passif, inclus dans la situation comptable au 31/08/2023. Le taux de fonds propres post opération(s) de financement en cours est de 16%.

COMPTE DE RÉSULTAT

Le chiffre d’affaires se compose des produits de la vente d’immeubles mais également des loyers issus des bureaux détenu en portefeuille.

Les achats (approvisionnements, marchandises, services et biens divers) correspondent en grande partie à l’acquisition de biens destinés à la vente.

OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS

IMMO C fait appel aux Ecco-investisseurs pour un montant total de 300.000 € pour le financement partiel de ses projet immobiliers de rénovation à Liège.

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés à la société IMMO C selon le schéma suivant :

La durée du prêt octroyé à IMMO C est de 36 mois à compter du 01/02/2024.

Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 9,00 % par an.

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, l’emprunteur fournit à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

• La caution solidaire et indivisible de Monsieur Romain Dumont à concurrence du montant de 300.000 € en principal à majorer des intérêts et des frais.
• La caution solidaire et indivisible de Monsieur Gilles Vrancken à concurrence du montant de 300.000 € en principal à majorer des intérêts et des frais.
• La caution solidaire et indivisible de Monsieur David Vieujean à concurrence du montant de 300.000 € en principal à majorer des intérêts et des frais.

Veuillez consulter la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour plus de détails.

ANALYSE EFFECTUÉ PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l’analyse de cette campagne de financement, IMMO C a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une brève revue de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client.

Liste des documents reçus :

• Une présentation de l’entreprise IMMO C
• Le business plan démontrant la capacité à rembourser les différents prêts envisagés
• Des images (photos) de présentation de différents projets de rénovation réalisés par IMMO C
• Accords des prêts AUGEO & TCA Management
• Accords des prêts Coup de Pouce
• Conventions de prêts bancaires
• Actes/ Attestations d’acquisition
• Conformité de division du projet Palais
• Devis / factures du projet Palais
• Rapport d’expertise du projet Palais
• Photos de l’avancement du projet Palais
• CVs des administrateurs
• Une situation comptable de IMMO C datée du 31/08/2023
• Attestations de l’architecte sur le budget de rénovation (Curtius, Bavière, Anglais)
• La confirmation des prix de vente des projets Bavière, Curtius et Anglais par un agent immobilier externe.

RISQUES

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques liés aux projets

Les risques inhérents au projet et susceptibles d’entraîner son échec peuvent concerner, sans qu’il s’agisse d’une liste exhaustive :

• Risques liés à l’augmentation des coûts de rénovation/ construction dans le secteur immobilier
• Risques liés aux parties prenantes
• Assurance et risques non assurés
• Risques de commercialisation
• Risques liés à la non-obtention des permis pour les différents projets
• Risques liés à la non-obtention des prêts bancaires pour les phases de rénovation des projets Curtius, Bavière et Anglais.

2. Risques liés au secteur

Les risques inhérents au secteur concerné peuvent, par exemple, résulter d’une modification du contexte macroéconomique, d’une baisse de la demande dans le secteur dans lequel le projet de financement participatif intervient et de dépendances à l’égard d’autres secteurs. En particulier :

• Risques liés à la situation du marché de l’immobilier qui pourrait voir évoluer les prix de vente prévisionnels des appartements/ les prix de location espaces commerciaux.
• Risques liés à la hausse des taux d’intérêt qui affecte la capacité d’emprunt des acquéreurs ce qui pourrait entraîner une diminution des prix de vente par rapport aux prévisions.

3. Risques de défaut

Le risque que le projet ou que le porteur de projet puisse faire l’objet d’une procédure de faillite ou d’insolvabilité, et autres événements concernant le projet ou le porteur de projet susceptibles d’entraîner la perte de leur investissement pour les investisseurs peuvent être causés par divers facteurs, notamment:

• Une (profonde) modifcation du contexte macro-économique
• Une mauvaise gestion
• Une manque d’expérience
• De la fraude
• L’inadéquation des financements par rapport à l’objectif commercial
• Une trésorerie insuffisante
• Risques liés à l’endettement de IMMO C
• Risques liés aux autres projets immobilier de IMMO C

4. Risque de baisse, de retard ou d’absence de retour sur investissement

Il existe un risque que le retour sur investissement soit plus faible que prévu, qu’il soit retardé ou que le projet fasse défaut sur les paiements de capital ou d’intérêts.

5. Risque de défaillance de la plateforme

Il existe un risque que la plateforme de financement participatif se retrouve dans l’incapacité temporaire ou permanente de fournir ses services.

Pour chaque Levée de fonds, un compartiment est créé au sein du patrimoine d’ECCO NOVA FINANCE. Chaque financement accordé à un Porteur de projets par ECCO NOVA FINANCE est dès lors logé dans un compartiment distinct au sein du patrimoine d’ECCO NOVA FINANCE auquel correspondra un compte spécifiquement ouvert à cet effet et fera l’objet d’un traitement comptable adéquat, la comptabilité d’ECCO NOVA FINANCE étant tenue par compartiment. Cela signifie, notamment, que par dérogation aux articles 7 et 8 de la Loi hypothécaire du 16 décembre 1951, seuls les fonds logés dans le compartiment relatif au Porteur de projets seront affectés à l’exécution, par le Porteur de projets, de ses obligations envers les Investisseurs, à l’exception du reste du patrimoine d’ECCO NOVA FINANCE et, notamment, des autres compartiments.

Le risque de perte totale ou partielle du capital est donc principalement lié à l’insolvabilité éventuelle du Porteur de projets auquel l’investisseur choisit de prêter son argent par l’intermédiaire d’ECCO NOVA FINANCE dans un compartiment spécifique.

Il ne peut cependant pas être totalement exclu qu’ECCO NOVA FINANCE fasse elle-même défaut de ses obligations, en cas d’insolvabilité par exemple.

6. Risque d’illiquidité de l’investissement

Il existe un risque lié à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession. Ecco Nova n’offre pas la possibilité de revendre son ou ses obligations.

7. Autres risques

Il existe des risques que, entre autres, le porteur de projet ne contrôle pas, tels que les risques politiques et réglementaires.

Par ailleurs, les risques propres aux instruments de placement sont les suivants :

• Prêt Bullet
• Risque de subordination
• Absence de diversification
• Faculté de remboursement anticipé

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 4. Le détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

APERCU

LES POINTS FORTS

• La très bonne localisation à Liège des 4 projets. Les projets contribuent à la revitalisation de la ville de Liège en améliorant ses bâtiments et en offrant des logements confortables, modernes et économes en énergie (approche environnemental/énergétique prometteuse).
• Expérience & complémentarité de l’équipe managériale. L'équipe de management d'IMMO C est composée d'un architecte, d'un agent immobilier et d'un juriste ayant de l'expérience dans la finance et la gestion.
• Secteur de la rénovation porteur.
• La caution personnelle des administrateurs de IMMO C.

LES POINTS D’ATTENTION 

• Un permis a déjà été obtenu pour le projet de rénovation du Palais, mais il doit encore être obtenu pour les façades. Pour le projet Bavière, le permis a été déposé. Les autres projets (Curtius et Anglais) sont en cours de développement pour une demande prochaine.
• Pour les travaux de rénovation des bâtiments, un crédit bancaire n'a été obtenu que pour le projet du Palais (actuellement en phase de rénovation). Pour les autres projets, une demande de financement sera déposée dès l'obtention des permis.
• Conditions macroéconomiques actuelles qui pèsent sur le marché immobilier (en particulier, ralentissement des ventes & augmentation des taux)
• Le Porteur du projet dispose de la faculté de rembourser anticipativement l’obligation, partiellement ou totalement, après une période de 12 mois.

IMPORTANT

DÉTAILS

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'une obligation standardisé de minimum 500 € et de maximum 50.000 € avec faculté de remboursement anticipé.

SÛRETÉS

Afin de respecter tous ses engagements envers Ecco Nova Finance, IMMO C octroie à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

• La caution solidaire et indivisible de Monsieur Romain Dumont à concurrence du montant de 300.000 € en principal à majorer des intérêts et des frais.
• La caution solidaire et indivisible de Monsieur Gilles Vrancken à concurrence du montant de 300.000 € en principal à majorer des intérêts et des frais.
• La caution solidaire et indivisible de Monsieur David Vieujean à concurrence du montant de 300.000 € en principal à majorer des intérêts et des frais.

RANG

Le prêt est subordonné.

Ainsi, en cas de concours entre les créanciers du Porteur de Projets avant la fin de la durée du prêt, la créance d’Ecco Nova Finance ne sera honorée qu'après que l’ensemble des créanciers privilégiés auront pu faire valoir leurs droits.

En revanche, le remboursement de la créance résultant du présent prêt obligataire est prioritaire sur le remboursement des avances en compte courant d’associé du Porteur de projets ou tout autre forme de prêt des actionnaires du Porteur de projets. Par conséquent, ces avances et autres dettes ne pourront être remboursées aux associés du Porteur de projets et actionnaires du Porteur de projets qu’une fois l’intégralité du prêt remboursée à ECCO NOVA FINANCE.

FACTULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement l'obligation anticipativement.

Consultez la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour en connaitre les détails.

CONDITIONS SUSPENSIVES

1. Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds:

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 31/01/2024 à 23h59, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom de IMMO C seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 275.000 € a été réunie, la campagne sera prolongée jusqu’au 14/02/2024 à 23h59.

2. La signature de la convention de caution. 

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les obligations réalisées par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs obligations.

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos obligations là où se trouve votre résidence fiscale.

MENTIONS LÉGALES

• ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Clos Chanmurly, 13, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214. est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
• Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
• Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
• Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

DIVERS

• Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Rendez-vous sur notre lexique pour découvrir les définitions.
• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez une obligation. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes, mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre obligation et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -7077.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Aucuns frais ne sont dus à Ecco Nova par le Prêteur pour cette opération.
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre obligation en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informations clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) à télécharger sur cette page.