Le crowdfunding immobilier consiste à prêter de l'argent à un promoteur ou à une société immobilière via une plateforme agréée, pour financer une construction, une rénovation ou une reconversion, en échange d'intérêts fixés par contrat.
En Belgique, les plateformes qui proposent ce prêt sont agréées par la FSMA en vertu du règlement européen ECSP.
Sur Ecco Nova, vous investissez à partir de 500 € sur la plupart des projets, à un taux fixé projet par projet, jusqu'à 11 % brut par an ; l'immobilier est le premier secteur de la plateforme, avec 94 M€ prêtés sur 89 campagnes depuis 2016. Le capital n'est pas garanti : vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement.
Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier est une forme de financement participatif qui permet à des particuliers d'investir dans des projets de construction ou de rénovation via une plateforme agréée. Sur Ecco Nova, il prend la forme d'un prêt : vous prêtez à partir de 500 €, à un taux fixé par contrat pouvant atteindre 11 % brut par an, et le promoteur rembourse le capital à l'échéance s'il honore ses engagements.
Un promoteur qui construit une résidence ne finance pas tout avec sa banque. Celle-ci exige une part de fonds propres, que le promoteur n'a pas toujours en totalité, surtout quand il mène plusieurs chantiers de front. Le prêt participatif comble cette part : il est le plus souvent subordonné au crédit bancaire, c'est-à-dire remboursé après la banque, et il est traité comme des quasi-fonds propres. En contrepartie de ce rang, le taux servi aux prêteurs est plus élevé que celui de la banque. C'est ce qui distingue ce placement d'un investissement en bourse : votre argent finance un chantier précis, sur le marché primaire, et non un titre déjà en circulation. Les autres façons d'investir dans l'immobilier via une plateforme, en capital ou en achat groupé, sont décrites sur notre page consacrée à l'investissement participatif immobilier.
“Un prêt immobilier participatif a une adresse, une date de fin et un taux fixé au départ. Vous pouvez aller voir le chantier que votre argent finance. C'est cela, investir dans l'économie réelle.
Comment fonctionne une campagne de crowdfunding immobilier ?
Une campagne suit six étapes, du dépôt du dossier au remboursement.
- Le promoteur dépose son projet. Il présente le terrain ou le bien, le permis, le budget, le plan de financement, le calendrier de construction et de vente.
- La plateforme analyse le dossier. Chez Ecco Nova, un avis de principe précède l'analyse détaillée : marge du projet, prix de vente par rapport au marché local, état de la commercialisation, solidité du promoteur, sûretés disponibles. Le comité de crédit décide ; 8 % des demandes reçues, tous secteurs confondus, sont retenues.
- L'offre est structurée et documentée. Montant, taux, durée, calendrier des paiements et sûretés sont fixés ; la fiche d'informations clés sur l'investissement (FIC) les décrit, avec un score de risque de 1 à 5 et, en annexe, la note de calcul de l'Ecco Score.
- Les investisseurs souscrivent. Chacun choisit son montant, à partir de 500 € sur la plupart des projets, et dispose d'un délai de réflexion de quatre jours calendaires. La plupart des campagnes atteignent leur objectif.
- Les fonds sont versés au promoteur. Le versement peut être soumis à des conditions suspensives, par exemple l'obtention du crédit bancaire ou du permis ; si elles ne sont pas levées, les investisseurs sont remboursés.
- Le promoteur paie les intérêts et rembourse le capital. Selon le contrat, les intérêts sont payés à échéances régulières ou capitalisés, et le capital est remboursé à l'échéance, souvent à la vente des lots.
Exemple
Quels types de projets immobiliers peut-on financer par crowdfunding ?
Tout projet qui produit un revenu ou une vente identifiable peut être financé par prêt participatif. Sur Ecco Nova, les campagnes immobilières relèvent de six familles.
- Construction neuve : résidences d'appartements, maisons unifamiliales, lotissements, avec des performances énergétiques élevées (PEB A ou B).
- Rénovation lourde : remise à neuf d'immeubles existants, avec amélioration de la performance énergétique.
- Reconversion : anciens sites industriels, bureaux ou bâtiments patrimoniaux transformés en logements.
- Logement spécialisé : logements étudiants, coliving, habitat intergénérationnel, résidences pour seniors.
- Hôtellerie et commerce : hôtels, surfaces commerciales en pied d'immeuble, parcs d'activités.
- Habitat coopératif et inclusif : coopératives d'habitants, logements à loyer modéré.
La spécialisation d'Ecco Nova est la performance énergétique : chaque projet immobilier reçoit un Ecco Score, une grille extra-financière à trois volets (environnemental, social, gouvernance) dont la note de calcul et les seuils minimaux sont annexés à la fiche d'informations clés. Les projets belges dominent ; quelques campagnes ont financé des projets en France ou en Italie, portés par des promoteurs belges.
Ecco ScoreComprendre l'impact ESG d'un projet immobilier
Ce que c'est
Un indicateur d'impact environnemental, social et de gouvernance, noté de 0 à 100 par paliers.
Il mesure l'impact — pas le risque financier ni le rendement, qui s'apprécient séparément.
Comment l'utiliser
Cliquez sur un critère de la carte pour voir ce qui le fait varier, ou « tout révéler ». Chargez un exemple pour partir d'une configuration type.
ExemplesCes configurations ne correspondent pas à des projets réels ; les valeurs affichées à l'ouverture sont également illustratives.
Chargez une configuration illustrative, puis ajustez les critères.
Ecco Score
0pointsÉchelle de paliers — ce n'est pas un pourcentage. Le score s'accumule selon la grille de critères et n'a pas de maximum. Paliers : insuffisant (moins de 60), satisfaisant (60 à 70), bon (70 à 80), très bon (80 à 90), excellent (plus de 90).
Score actuel insuffisant : le projet n'atteint pas le seuil minimum de 60.
—
Critère
Les projets immobiliers financés par Ecco Nova
Les campagnes présentées ici sont clôturées : elles illustrent les projets que la communauté a financés, elles ne sont pas des offres en cours. Les projets ouverts à l'investissement se trouvent sur la page des projets.
OBC - GARANTIE PARTIELLE
Ostende
SMART ECOPARK
Bordeaux / OrléansCrowdfunding immobilier : rendement et risques à connaître avant d'investir
Sur Ecco Nova, le taux d'un prêt immobilier est fixé projet par projet, jusqu'à 11 % brut par an ; la moyenne de toutes les campagnes de la plateforme depuis 2016 est de 7,2 % brut. La durée est fixée par projet, le plus souvent entre un et quatre ans, le temps de construire et de vendre. Les pertes définitives représentent 1,5 % du capital prêté depuis 2016, tous secteurs confondus. Le capital n'est jamais garanti.
Quel rendement pour le crowdfunding immobilier en Belgique ?
Le taux est fixé après analyse du dossier par les analystes et le comité de crédit. Il tient compte de la marge du projet, de l'avancement de la commercialisation, des sûretés et de la durée ; il tient compte du risque sans le mesurer à lui seul, c'est la fiche d'informations clés et son score de risque qui décrivent ce risque. Les intérêts sont payés selon le calendrier du contrat, à échéances régulières ou en une fois à l'échéance, et soumis au précompte mobilier de 30 %, retenu à la source.
Un point de repère
Rendement net après fiscalité
Ce que vous percevez d'un prêt obligataire de crowdlending, capital et intérêts, après fiscalité. Information fiscale générale, pas un conseil.
Options avancées : type de remboursement
Mentions légales et hypothèses
Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?
- La perte totale ou partielle du capital. Aucune garantie publique ne couvre un prêt participatif ; si le projet échoue, la perte peut être totale.
- Le retard ou le défaut du promoteur. Un chantier qui prend du retard ou des ventes qui tardent décalent les paiements ; une faillite du promoteur peut entraîner un défaut. Le prêt étant souvent subordonné, la banque est remboursée avant les prêteurs participatifs.
- Le dépassement de budget. Hausse du coût des matériaux, imprévus techniques, retards administratifs réduisent la marge du projet, donc sa capacité de remboursement.
- L'illiquidité. Un prêt ne se revend pas avant son terme ; le capital reste immobilisé pendant toute la durée du contrat.
- Le risque de marché. Une baisse des prix ou un ralentissement des ventes touche le promoteur, puis les prêteurs.
Ecco Nova réduit ces risques sans les supprimer : sélection après analyse détaillée (8 % des demandes retenues), sûretés négociées lorsque c'est possible (hypothèque, gage sur les parts de la société, caution du promoteur, garantie régionale partielle dans certains dossiers), suivi des échéances et, en cas de retard justifié, vote des investisseurs sur un report. Nos statistiques sont publiques et mises à jour : campagnes financées, montants prêtés, intérêts versés, capital remboursé, pertes, taux moyen et taux de sélection figurent sur notre page à propos. La diversification peut réduire l'exposition à un projet particulier, sans supprimer le risque de perte.
Investir comporte des risques. Vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement.
Comment choisir sa plateforme de crowdfunding immobilier agréée FSMA ?
En Belgique, toute plateforme proposant du crowdfunding de type prêt ou capital doit être agréée par la FSMA. L'agrément encadre l'information donnée aux investisseurs, leur protection et le respect du règlement ECSP (UE 2020/1503) ; il ne garantit ni le rendement ni le remboursement. Le choix se fait ensuite sur ce que la plateforme publie : historique, pertes, sélection, frais, sûretés.
Quels critères pour choisir une plateforme de crowdfunding immobilier ?
| Critère | Ce qu'il faut vérifier | Ce qu'Ecco Nova publie |
|---|---|---|
| Agrément FSMA | La plateforme figure au registre des prestataires de services de financement participatif | Inscrite au registre de la FSMA, agréée depuis novembre 2023 |
| Historique | Nombre de campagnes financées, montants, ancienneté | 174 campagnes et 140 M€ depuis 2016, dont 89 campagnes et 94 M€ en immobilier |
| Pertes publiées | Taux de pertes définitives, en capital, mis à jour | 1,5 du capital prêté, sur la page à propos |
| Sélection des projets | Part des dossiers retenus, méthode d'analyse, critères extra-financiers | 8 % des demandes retenues ; comité de crédit ; Ecco Score annexé à la FIC |
| Transparence des frais | Frais à charge de l'investisseur, à la souscription et pendant le prêt | 15 € TVAC par souscription, aucun autre frais |
| Qualité de l'information | Fiche d'informations clés complète, score de risque, sûretés décrites | FIC avec score de risque de 1 à 5, sûretés détaillées, méthode publiée sur la page d'information aux clients |
| Sûretés | Hypothèque, gage, caution, garantie régionale, rang du prêt | Décrites projet par projet dans la FIC |
Ces critères s'appliquent à toutes les plateformes de prêt ; ils sont développés sur notre page sur les plateformes de crowdlending en Belgique. Pour situer le prêt immobilier parmi les autres formes de financement participatif, voyez notre guide pour comprendre le crowdfunding en Belgique.
Investir dans l'immobilier via Ecco Nova : projets sélectionnés, rendement et performance énergétique
Ecco Nova est une plateforme belge de crowdlending agréée par la FSMA, fondée à Liège en 2016, qui sélectionne des projets immobiliers à haute performance énergétique selon des critères financiers et extra-financiers. Vous investissez à partir de 500 € sur la plupart des projets, à un taux fixé par contrat, jusqu'à 11 % brut par an, pour une durée fixée par projet. L'immobilier représente 94 M€ prêtés sur 89 campagnes depuis 2016 (chiffres publics au 8 septembre 2026).
Chaque dossier immobilier est instruit par un investment manager puis par un analyste, et tranché par le comité de crédit. L'analyse porte sur la marge, le prix de sortie, la commercialisation, le promoteur et les sûretés ; l'Ecco Score ajoute la lecture énergétique, sociale et de gouvernance du projet. Le financement passe par Ecco Nova Finance, l'entité ad hoc qui émet les obligations souscrites par les investisseurs et prête au promoteur, chaque projet dans un compartiment distinct.
“Un promoteur ne vient pas chez nous pour remplacer sa banque, mais pour compléter ses fonds propres. Nous analysons d'abord la marge du projet, la commercialisation et les sûretés, le taux vient ensuite.
Le prêt n'est pas la seule façon d'investir dans l'immobilier sur Ecco Nova : le Co-Invest permet d'investir en capital aux côtés d'un promoteur, avec un rendement variable, et l'achat groupé donne accès à un bien en parts. Le fonctionnement général du prêt participatif est décrit sur notre page sur le crowdlending immobilier en Belgique ; le terme officiel et ses formes sont expliqués sur la page consacrée au financement participatif en Belgique.
Crowdfunding immobilier vs SCPI, achat direct et livret : quelle différence ?
Le crowdfunding immobilier se distingue par la nature de ce que vous détenez : une créance sur un projet précis, avec un taux et une durée fixés, sans gestion et sans revente possible avant le terme. Le tableau compare la nature de chaque placement ; il ne recommande aucun d'eux.
| Critère | Crowdfunding immobilier (Ecco Nova) | SCPI | Achat direct | Livret d'épargne |
|---|---|---|---|---|
| Mise minimum | À partir de 500 € sur la plupart des projets | Souvent autour de 1 000 €, selon la société de gestion | Le prix du bien, plus les droits d'enregistrement et les frais de notaire | Libre |
| Rendement | Intérêts fixés par contrat, jusqu'à 11 % brut par an | Loyers redistribués, variables | Loyers, variables, après charges, vacance et impôts | Intérêt fixé par la banque, révisable |
| Capital garanti | Non | Non | Non, la valeur suit le marché | Oui, jusqu'à 100 000 € par déposant et par banque (fonds de garantie) |
| Durée | Fixée dans le contrat, le plus souvent de un à quatre ans | Détention conseillée de 8 à 10 ans | Long terme | Libre |
| Liquidité | Aucune avant le terme | Revente de parts possible, souvent avec délai | Faible, revente longue et coûteuse | Immédiate |
| Gestion | Aucune pour l'investisseur | Déléguée à la société de gestion | Active : locataires, entretien, charges | Aucune |
| Fiscalité en Belgique | Précompte mobilier de 30 % retenu à la source | Selon le pays de la SCPI et la convention fiscale applicable | Droits d'enregistrement, précompte immobilier, revenu cadastral imposé à l'impôt des personnes physiques | Intérêts exonérés jusqu'à un plafond annuel sur le livret réglementé, précompte de 30 % au-delà |
| Cadre | Plateforme agréée FSMA (règlement ECSP) | Société de gestion agréée dans son pays | Acte notarié, pas d'agrément | Banque agréée, garantie des dépôts |
Questions fréquentes sur le crowdfunding immobilier en Belgique
Les réponses ci-dessous sont celles de notre FAQ investisseurs : les formes de crowdfunding, le fonctionnement, l'Ecco Score, le rendement, les risques, les retards de paiement, la fiscalité et l'agrément. Les sections de la page développent chaque point.
Le rendement dépend du type d’investissement choisi :
- Crowdlending : le taux d’intérêt annuel est fixé dès la souscription, généralement entre 4 et 11 %. Il est indépendant des performances réelles du projet et défini contractuellement.
- Co-Invest : le rendement est variable et dépend des résultats du projet immobilier. Une durée cible et un rendement cible sont estimés à l’avance, ainsi qu’une étude de sensibilité permettant d’anticiper les variations possibles. Le rendement effectif n’est connu qu’à la fin du projet.
- Crowdloving & Crowdlisting : le rendement dépend des performances de l’entreprise ou de la coopérative. Il peut prendre la forme de dividendes et d’une éventuelle plus-value à la revente des actions, sans garantie de retour sur investissement ni de durée prédéfinie.
La fiscalité de votre investissement dépend du type de financement (prêt ou capital), de votre résidence fiscale et de votre statut juridique (personne physique ou société). Chaque année, nous mettons à disposition un guide fiscal détaillé incluant des exemples concrets pour vous aider à déclarer vos investissements.
1. Crowdlending : taxation des intérêts
Les intérêts perçus sur les prêts sont soumis à un précompte mobilier de 30 % pour les personnes physiques résidentes fiscales en Belgique.
- Ce précompte est prélevé à la source par le porteur de projet, ce qui signifie que vous recevez des intérêts nets d’impôt et n’avez aucune déclaration à effectuer.
Certains investissements spécifiques offrent des avantages fiscaux, nécessitant parfois une déclaration.C’est le cas également du rendement perçu dans le cadre d’un Co-Invest.
Prêt "Plan Start-Up"
Ce mécanisme permet une exonération de précompte mobilier sur les intérêts des premiers 15 000 € prêtés par an, pour une durée de 4 ans.
- Vous devez déclarer le nombre de prêts concernés dans votre déclaration d’impôt sous le code 1088-76.
- Si vous dépassez le seuil de 15 000 €, les intérêts excédentaires doivent être déclarés et imposés normalement.
Prêt "Régionaux" (Winwinlening, Prêt Proxi, Prêt Coup de Pouce)
Ces prêts permettent de bénéficier d’un crédit d’impôt sur le solde du prêt, réservé aux résidents fiscaux de la région concernée (winwinlening en région flamande, Prêt proxi en région bruxelloise et prêt Coup de Pouce en région wallonne) .
- Lors de votre déclaration, vous devez indiquer les montants éligibles à un crédit d’impôt en case XI.
- Les codes fiscaux varient selon le type de prêt :
- Winwinlening : 3377-18 et 3378-17
- Prêt Proxi : 3391-04 et 3392-03
- Prêt Coup de Pouce : 3384-11 et 3386-09
2. Investissement en capital (Crowdloving & Crowdlisting) : taxation des dividendes
Les dividendes perçus sur des parts de coopératives ou des actions cotées sont soumis à un précompte mobilier de 30 %, prélevé à la source.
- Ce précompte est prélevé par le porteur de projet, vous n’avez aucune démarche fiscale à effectuer.
- Il est toutefois possible d’indiquer ces dividendes dans votre déclaration d’impôt pour bénéficier d’une restitution partielle du précompte mobilier, dans la limite de 800 € par an, tous investissements confondus.
· Tax Shelter
Le Tax Shelter est un incitant fiscal qui permet aux particuliers d’investir dans des PME éligibles et de bénéficier d’une réduction d’impôt de 45 % sur le montant investi.
- Si vous investissez 500 €, vous obtenez une réduction d’impôt de 225 €.
- Ecco Nova vous fournira les attestations fiscales nécessaires pour votre déclaration d’impôt en 2026 (revenus 2025).
L’éligibilité au Tax Shelter est précisée dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) et nos communications.
3. Non-résidents et sociétés : quelles obligations fiscales ?
Personnes morales en Belgique
- Aucun prélèvement à la source n’est effectué.
- Il appartient aux entreprises d’intégrer leurs investissements dans leur déclaration fiscale (ISOC) et de payer les impôts dus selon leur régime fiscal.
Personnes physiques non résidentes en Belgique
Deux options sont proposées au moment de l’investissement :
- Prélèvement du précompte mobilier en Belgique : Les règles fiscales applicables sont alors les mêmes que pour les résidents belges.
- Déclaration des revenus dans le pays de résidence fiscale : L’investisseur doit déclarer et payer les taxes selon les règles de son pays.
Ce choix incombe à l’investisseur, il est opéré au terme de chaque investissement.
Avant d’investir, nous vous recommandons de vérifier avec un conseiller fiscal les implications selon votre pays de résidence.
Investir via Ecco Nova implique un risque de perte totale ou partielle du capital. Les investissements proposés ne sont pas des produits d’épargne, ne sont pas garantis et ne bénéficient pas du système de garantie des dépôts ou d’indemnisation des investisseurs.
1. Risque principal : le défaut de paiement du porteur de projet
Lors d’un investissement en crowdlending, un taux d’intérêt, une durée et un schéma de remboursement sont définis contractuellement dès la souscription. Le porteur de projet s’engage à respecter ces modalités. Toutefois, il existe un risque de défaut, c’est-à-dire une incapacité du porteur à rembourser les investisseurs.
Dans les investissements en capital (Co-Invest, Crowdloving, Crowdlisting), il n’y a pas de remboursement prédéfini, et la rentabilité dépend entièrement des performances de l’entreprise ou du projet.
2. Absence de liquidité et de marché secondaire
Les investissements réalisés sur Ecco Nova ne sont pas liquides, ce qui signifie qu’ils ne peuvent pas être revendus avant l’échéance prévue. Les investisseurs doivent être prêts à immobiliser leur capital pendant toute la durée de l’investissement.
3. Analyse et gestion du risque par Ecco Nova
Ecco Nova sélectionne et analyse chaque projet avant sa publication. Un score de risque est attribué à chaque opération, allant de 1 (risque faible) à 5 (risque élevé). Cette notation repose sur des critères financiers, techniques et de gouvernance.
Toutefois, bien que cette analyse permette de filtrer les projets, elle ne garantit pas l’absence de défaut. Il appartient à chaque investisseur d’évaluer le risque qu’il est prêt à prendre et de diversifier ses investissements pour limiter son exposition.
4. Consultation des informations et délai de réflexion
Avant d’investir, il est essentiel de consulter la Fiche d’Informations Clés (FIC) du projet, qui détaille les risques spécifiques à chaque opportunité.
Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires après leur souscription, leur permettant d’annuler leur engagement sans frais ou pénalités.
Nous vous recommandons d’investir uniquement une fraction de votre épargne disponible et de diversifier vos placements pour minimiser les risques.
Pour en savoir plus sur les critères de sélection des projets, les risques financiers associés aux investissements et notre méthodologie d’évaluation du risque et du taux d’intérêt, consultez notre page d’information aux clients.
Le crowdfunding, ou financement participatif, désigne l’ensemble des outils permettant de financer un projet en mobilisant un grand nombre de personnes.
Il existe plusieurs formes de crowdfunding :
- Donation based : les contributeurs donnent de l'argent sans contrepartie.
- Reward based : les contributeurs reçoivent une récompense en échange de leur participation.
- Equity based : les contributeurs deviennent actionnaires du projet financé (investissement en capital).
- Lending based : les contributeurs prêtent de l'argent et perçoivent des intérêts.
- Royalties based : les contributeurs reçoivent une partie des revenus générés par le projet.
Sur Ecco Nova, la plupart des opérations sont des opérations de crowdlending (ou financement participatif par le prêt). Cela signifie que toute personne peut prêter de l'argent à un taux défini et pour une durée définie, les porteurs de projets s'engageant à rembourser le capital et les intérêts à une date fixée contractuellement.
Nous proposons également d'autres formes d'investissement :
- Le Co-Invest : investissement aux côtés des promoteurs immobiliers avec partage des bénéfices du projet.
- Le Crowdloving : investissement en capital dans des coopératives engagées.
- Le Crowdlisting : investissement en capital dans des sociétés cotées, permettant de percevoir des dividendes si les sociétés décident d’une distribution de capital et, selon les cas, de participer aux décisions de l’entreprise. Le crowdlisting offre également et sous certaines conditions la possibilité de revendre ses actions sur le marché secondaire.
Chaque forme de financement participatif fait l’objet d’un point spécifique dans notre FAQ, afin de vous permettre de mieux comprendre les particularités de chaque modèle.
Lorsqu’un emprunteur rencontre un retard de paiement, notre priorité est d’analyser la situation pour évaluer :
- Y a-t-il des manquements aux obligations contractuelles ?
- Le projet a-t-il des chances d’aboutir malgré le retard ?
- Dans le cas de projets immobiliers, des ventes ont-elles eu lieu ? Si oui, à quel rythme et à quel prix ?
Un analyste d’Ecco Nova émet ensuite une recommandation. Si nous estimons qu’un report d’échéance n’est pas justifié, nous mobilisons tous les leviers contractuels pour faire pression et exiger le respect des engagements.
En revanche, si un report semble la voie la plus appropriée pour maximiser les chances de succès du projet tout en préservant les intérêts des investisseurs, nous élaborons un plan. Ce plan est soumis aux investisseurs pour un vote, conformément à nos Conditions Générales d’Utilisation.
- Si accepté : Les nouvelles conditions sont mises à jour dans le tableau de bord.
- Si refusé : Une procédure de recouvrement est amorcée (cfr. Que se passe-t-il si un dossier est en cours de recouvrement ?).
Un retard de paiement ne signifie pas forcément que vous n’allez pas retoucher votre capital.
Conformément à notre rapport du 20 janvier 2025, sur 144 opérations organisées, 17 reports ont été proposés, dont 11 se sont résorbés avec succès et 6 sont encore en cours.
Les obligations souscrites via Ecco Nova sont souvent subordonnées aux dettes bancaires. Par conséquent, si le(s) crédit(s) bancaires(s) n’ont pas été intégralement remboursés, notre dette n’est pas exigible, nonobstant le fait que l’échéance initiale soit passée. Cette subordination, mentionnée dans les documents contractuels et les sections relatives aux risques, influence directement notre analyse des chances de recouvrement et les actions entreprises.
Activer les sûretés réelles, telles que des hypothèques ou nantissements, n’est pas une décision prise à la légère. Ces démarches peuvent engendrer des coûts élevés, nécessiter du temps, et ne garantissent pas toujours un recouvrement optimal.
Nos équipes s’efforcent de trouver un équilibre entre ces contraintes pour maximiser le retour aux investisseurs. Dans certains cas, une approche plus stratégique, comme un report d’échéance ou une révision des conditions, peut s’avérer plus efficace qu’une activation immédiate et rigide des garanties.
Selon la nature de la demande du porteur de projet, nous identifions si une intervention en dette (crowdlending) ou en capital (crowdloving, crowdlisting, Co-Invest) est la plus appropriée.
Sélection et évaluation des projets
Les projets sont sélectionnés sur la base de critères techniques, financiers et ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance). Chaque projet fait l’objet d’une double évaluation, adaptée selon son secteur :
- Production d’énergie renouvelable : analyse de l’empreinte carbone (Carbon Score).
- Immobilier : analyse du caractère durable du projet via l’Ecco Score.
- PME durables : évaluation de leur contribution aux Objectifs de Développement Durable (ODD).
Chaque opération reçoit également un score de risque de 1 à 5 (1 étant le moins risqué, 5 le plus risqué), permettant d’évaluer la solidité financière du projet. Une Fiche d'informations clés est publiée avant la campagne de financement, avec une annexe détaillant l’évaluation du score de risque.
Modes d’investissement et conditions
- Crowdlending : les investisseurs prêtent à un taux défini et pour une durée définie.
- Crowdloving & Crowdlisting : il s’agit d’investissements en capital dans des coopératives ou des entreprises cotées. L’horizon d’investissement est long, sans durée prédéfinie. Le rendement dépend des performances futures de l’entreprise ou de la coopérative.
- Co-Invest : Les investisseurs cofinancent les projets aux côtés des promoteurs immobiliers, partageant ainsi les opportunités et les risques. Le taux et la durée sont variables : une durée cible et un rendement cible sont indiqués sur base de notre analyse et d’une étude de sensibilité, qui permet de comprendre comment le rendement évolue en fonction de la durée et de la marge réelle du projet à son terme.
Ecco Nova assure l’ensemble du processus de levée de fonds et la gestion des remboursements de manière automatisée.
Pour plus d’informations, consultez notre page Information aux clients.
L’Ecco Score est un outil d’évaluation conçu par Ecco Nova pour mesurer l’impact environnemental, social et de gouvernance (ESG) des projets immobiliers financés via notre plateforme.
Nous avons développé cet indicateur afin de garantir plus de transparence et d’aider les investisseurs à mieux comprendre la valeur extra-financière des projets proposés. En intégrant des critères de durabilité, d’impact social et de gouvernance innovante, l’Ecco Score permet d’identifier les opportunités d’investissement qui s’inscrivent dans une logique plus responsable.
Comment est calculé l’Ecco Score ?
L’Ecco Score repose sur huit critères d’analyse, regroupés autour des trois piliers ESG :
- Environnement : évalue la qualité environnementale du projet en tenant compte de l’efficacité énergétique, de la mobilité, de la gestion des ressources (eau, matériaux), du type de construction (rénovation, densification) et des certifications éventuelles.
- Social : prend en compte le bien-être des occupants, l’aménagement d’espaces verts ou encore la mise à disposition de logements via des agences immobilières sociales.
- Gouvernance : récompense les modèles de gestion innovants, notamment ceux intégrant des structures coopératives ou favorisant la transparence et la participation des parties prenantes.
Chaque critère reçoit une note spécifique, et les seuils minimums requis sont détaillés dans la fiche d’informations clés (FIC) annexée à chaque projet. Un visuel récapitulatif est également disponible sur la page de présentation du projet.
Pourquoi l’Ecco Score est-il utile aux investisseurs ?
En tant qu’investisseur, l’Ecco Score vous offre une lecture simplifiée de la dimension ESG d’un projet immobilier. Il vous permet de comparer les opportunités en fonction de leur impact et d’orienter votre stratégie d’investissement selon vos convictions.
Grâce à cet indicateur, Ecco Nova s’engage à financer des projets porteurs de sens, en excluant les opérations purement financières (ex. marchand de biens sans rénovation énergétique) et en privilégiant ceux qui intègrent des critères de durabilité et d’innovation.
Pour plus de détails sur notre méthodologie d’évaluation, nous vous invitons à consulter la fiche d’information clé et son annexe.
Oui, Ecco Nova est une plateforme agréée. Nous sommes un prestataire de services de financement participatif enregistré auprès de l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA), conformément au règlement (UE) 2020/1503 sur les prestataires européens de financement participatif.
Cet agrément garantit que notre activité respecte les exigences réglementaires en matière de transparence, de protection des investisseurs et de gestion des risques.
Ecco Nova est référencée sur le site de la FSMA.
Sources : registre des prestataires de services de financement participatif de la FSMA (https://www.fsma.be/fr/party/ecco-nova) ; règlement (UE) 2020/1503 ; statistiques et information aux clients d'Ecco Nova. Dernière mise à jour : 8 septembre 2026.
Avertissement sur les risques
Investir comporte des risques. Les investissements proposés via Ecco Nova sont des prêts participatifs, sous la forme d'obligations émises par Ecco Nova Finance ou de prêts directs à l'entreprise, et des investissements en capital. Ce ne sont pas des produits d'épargne. Ils comportent un risque de perte totale ou partielle du capital investi et ne sont couverts ni par le système de garantie des dépôts ni par un système d'indemnisation des investisseurs.
Le principal risque est le défaut de paiement du porteur de projet. Les prêts sont souvent subordonnés aux crédits bancaires : en cas de difficulté, la banque est remboursée avant les investisseurs. Les investissements ne sont pas liquides : ils ne peuvent être ni revendus ni remboursés avant leur échéance.
Avant d'investir, lisez la fiche d'informations clés sur l'investissement (FIC) de chaque projet, qui décrit ses caractéristiques, ses sûretés, son score de risque et ses risques, et vérifiez que ce type d'investissement correspond à votre profil, à vos objectifs et à votre situation financière. N'investissez qu'une fraction de votre épargne disponible et répartissez vos investissements entre plusieurs projets. Ecco Nova ne fournit ni conseil en investissement ni conseil fiscal.
Les investisseurs non avertis disposent d'un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer leur souscription sans frais.
Les taux mentionnés sont bruts, avant précompte mobilier de 30 %. Les avantages fiscaux liés à certains investissements (prêts régionaux, plan start-up) dépendent de conditions légales et de votre situation personnelle. Les statistiques publiées et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Ecco Nova SRL, Boulevard Frère Orban 35A, 4000 Liège, BCE 0649.491.214, est agréée par la FSMA en tant que prestataire de services de financement participatif en vertu du règlement (UE) 2020/1503 et inscrite au registre tenu par l'ESMA. Les informations sur les coûts, les critères de sélection, la méthode d'évaluation du risque et la politique de recouvrement figurent sur notre page d'information aux clients : https://www.ecconova.com/fr/usercare