OFFRE AVEC SÛRETÉ RÉELLE

LE PORTEUR DE PROJET

Queen’s Lane Properties (QLP) est une société active, depuis 2007, dans le développement de projets résidentiels et de bureaux basse énergie en Belgique et principalement à Bruxelles.

Parmi les projets antérieurs réalisés, on peut citer le projet emblématique du TWEED (en association avec AG Real Estate & Macan Development), immeuble de 12 étages de 16.000 m² de bureaux, situé rue aux Laines, face au Palais de Justice de Bruxelles.

Acquis en 2013, le site a fait l’objet d’un ambitieux et complexe travail de redéveloppement immobilier. Le bâtiment dispose désormais d’une certification BREEAM Excellent et d’un statut « bâtiment passif », en plus de rencontrer les standards de marché les plus récents en matière d’ergonomie du lieu de travail. Le site a été vendu en 2021 à des institutionnels.

MANAGEMENT

Rachid Chami

• Multi-entrepreneur bruxellois âgé de 49 ans
• Fondateur de Queen's Lane Properties (QLP) en 2007
• Co-fondateur de MACAN DEVELOPMENT en 2013
• Réalisation du projet emblématique "TWEED" à Bruxelles

ORGANIGRAMME

Queen’s Lane Properties (QLP) est la société faîtière dont l’activité principale consiste à détenir des participations dans des sociétés actives dans l’immobilier.

Immo Mariposa est une société détentrice de plusieurs biens immobiliers à Bruxelles dont un complexe immobilier résidentiel (mis en location) de 85 appartements situé à Molenbeek-Saint-Jean (Boulevard Edmond Machtens 134 – 142).

UPSYLON IMMO* est une société acquise en Avril 2023 par la SA IMMO MARIPOSA en vue de reconvertir une ancienne maison de repos en 41 appartements, à Berchem-Sainte-Agathe (Avenue Roi Albert 88, 1082 Berchem-Sainte-Agathe.

VANWILL est une société acquise en Juin 2023 par la SA IMMO MARIPOSA et propriétaire de :

• Situé Boulevard Louis Mettewie 431 (1080 Molenbeek-Saint-Jean) : 1 immeuble de rapport de 6 étages composé de 6 appartements 2 chambres, 6 appartements 3 chambres, 2 bureaux, 1 conciergerie 1 chambre, 2 garages-box et plusieurs garages-box en intérieur d’ilot ;
• Situé Rue de la Flûte Enchantée 1 (1080 Molenbeek-Saint-Jean) : 1 immeuble de rapport de 3 étages composé de 6 appartements 2 chambres, 1 commerce suivi d’un logement et 1 garage-box.
• 19 garages-box en intérieur d’îlot (Rue de la flûte enchantée 1, 1080 Molenbeek-Saint-Jean).

TAMARIS DEVELOPMENT est une société nouvellement constituée pour le projet « Tamaris », relatif à la présente levée de fonds.

*Une Levée de fonds de 950.000 € a été effectuée en Mai 2023 sur Ecco Nova, en vue de refinancer les fonds ayant permis à IMMO MARIPOSA d'acquérir la totalité des parts de la SA UPSYLON IMMO. Les détails de cette opération sont accessibles via ce lien.

PRÉSENTATION DU PROJET

Le projet TAMARIS est composé actuellement de 2 parcelles à bâtir Avenue des Tamaris (1080 Molenbeek-Saint-Jean), plus précisément :

1. Une parcelle de terrain sis RUE DES HIPPOCAMPES, cadastrée section C numéro 0230TP0000 pour une superficie de seize are un centiare (16a 01ca).
2. Une parcelle de terrain sis RUE OSSEGHEM, cadastrée section C numéro 0250V2P0000 pour une superficie de neuf are vingt-huit centiare (09a 28ca).

Ces parcelles ont été acquises le 29 juin 2023 par la SRL TAMARIS DEVELOPMENT, société nouvellement constituée pour le développement du projet « Tamaris ».

Le Porteur de Projets compte introduire 2 demandes de permis pour la construction de 2 immeubles à appartements :

• Sur la parcelle de terrain Rue des Hippocampes : Introduction d’un permis pour la construction d’un immeuble de 4 étages composé de 45 logements avec terrasse/jardin privatif et cave, 1 commerce et 45 places de parking ;
• Sur la parcelle de terrain Rue Osseghem : Introduction d’un permis pour la construction d’un immeuble de 4 étages et composé de 26 logements avec terrasse/jardin privatif et cave ainsi que 3 commerces.

Ces 2 projets de développement, et objet des demandes de permis, s’inscrivent dans la même typologie et densification que les Plans Particuliers d’Affectation du Sol (PPAS) qui régissent les constructions ce qui limite fortement le risque de ne pas recevoir les permis.

En l’état, le Porteur de Projets vise une revente des 2 parcelles après obtention des permis de construire, le remboursement des Ecco-Investisseurs étant dés lors prévu une fois les parcelles vendues.

LOCALISATION

A 500 mètres du parc Scheutbos et de la chaussée de Ninove, les parcelles sont situées dans le tronçon de l’avenue des Tamaris compris entre la rue des Hippocampes, la rue des Dauphins et la rue Osseghem.

Il s'agit d'un environnement exclusivement résidentiel d’immeubles à appartements datant majoritairement des années 1970 à 2000.

• Transports en commun : gare de Bruxelles Est et Métro à ± 1,2 kilomètre. Bus au pied des parcelles. Trams à ± 800 mètres, avenue Brigade Piron.
• Commerces : rue des Hippocampes et chaussée de Ninove à ± 500 mètres.

PLANNING

• 30/05/2023 : Constitution de la SRL TAMARIS DEVELOPMENT ;
• 21/06/2023 : Octroi du crédit pour l’acquisition des 2 parcelles de terrain à bâtir Avenue des Tamaris ;
• 29/06/2023 : Acquisition des parcelles de terrain à bâtir Avenue des Tamaris par la SRL TAMARIS DEVELOPMENT ;
• Août 2023 : Lancement de la levée de fonds sur Ecco Nova destinée à refinancer partiellement l’acquisition du foncier et permettant de couvrir les frais financiers et frais de développement du projet ;
• Fin 2023 : Timing visé pour l’introduction des permis.
• Octobre 2025 : Timing visé par le Porteur de Projet pour le remboursement de cette levée de fonds via un remboursement anticipé, après obtention des permis & revente des 2 parcelles. 

DURABILITÉ

Compte tenu de la localisation, de la mobilité et des normes de constructions imposées pour la construction de projets immobiliers dans la région Bruxelles-Capitale, ce projet, une fois construit, disposera d'un Ecco Score de minimum 63 points.

Afin d'en savoir plus sur l'ECCO SCORE de ce projet, consultez la page du projet ou téléchargez l'annexe de la note d'information en cliquant ici.

BUDGET & FINANCEMENT

Le budget & la structure de financement avant construction du projet Tamaris sont détaillés ci-dessous :

* intérêts des prêts (banque et Ecco Nova) durant les 2 première années & commission Ecco Nova 

INDICATEURS FINANCIERS

Le coût d'acquisition (frais compris) des terrains, ainsi que celui au m2 et par unité projetée sont repris dans le tableau ci-dessous.

Le Loan-to-Value actuel (sans permis) du projet Tamaris est évalué à 64%. Tenant compte de l'obtention des permis d'urbanisme, le Loan-to-Value (permis en mains) est évalué à 45%. Les calculs sont repris ci-dessous :

Le Loan-to-Value sur l’ensemble immobilier pour lequel une inscription hypothécaire en 1^er rang sera prise est de 90%, le calcul étant repris ci-dessous :

ÉTATS FINANCIERS DE LA SOCIÉTÉ

Les actifs de QLP au 30/06/23 comportent 2 principaux postes :

• Immobilisations financières : il s’agit principalement de la participation de QLP dans la SA IMMO MARIPOSA. Cette société détient un complexe immobilier résidentiel (mis en location) de 85 appartements situé à Molenbeek-Saint-Jean (Boulevard Edmond Machtens 134 – 142). Cet ensemble immobilier a été expertisé en Mars 2021, l’expert ayant donné une valeur vénale de 22.125.000 € pour le complexe ;
• Les créances à un an au plus, s’agissant principalement :
  • d’une créance envers Rachid Chami (actionnaire majoritaire de la société) à la suite de la vente d’un bien immobilier à Mr Chami dont il avait déjà la jouissance en privé (l’acte de vente devant encore être passé) ;
  • d’une créance envers la SA IMMO MARIPOSA à la suite de la levée de fonds de Mai 2023 sur Ecco Nova pour refinancer les fonds ayant permis à IMMO MARIPOSA d'acquérir la totalité des parts de la SA UPSYLON IMMO.

Le Passif de QLP est composé de 3 principaux postes :

• Les capitaux propres liés principalement au bénéfice reporté (8.968.861,14 €) ;
• Des crédits bancaires long terme (25 ans) relatifs au bien immobilier dont Mr Chami a la jouissance en privé (1.092.813,42€), les crédits seront repris à titre privé par Mr Chami lors du passage de l’acte de vente ;
• Divers emprunts relatifs aux diverses transactions immobilières effectuées par les filiales de QLP, à savoir :
  • La levée de fonds effectuée en Mai 23 sur Ecco Nova (950.000€) ;
  • Une levée de fonds effectuée en Mai 23 sur la plateforme de crowdlending Beebonds (1.067.000€) ;
  • Des prêts effectués via des investisseurs privés (1.000.000€)

RAISON DE LA LEVÉE DE FONDS

Les fonds levés dans le cadre de cette offre permettront à QLP de refinancer partiellement l’acquisition de 2 terrains Avenue des Tamaris , 1080 Molenbeek-Saint-Jean, via la société TAMARIS DEVELOPMENT SRL, filiale à 100% de Queen’s Lane Properties. Les fonds serviront également à couvrir les frais financiers et frais de développement liés à ce projet.

Le remboursement de la présente offre est prévu via la vente des terrains financés partiellement par la présente offre après développement du projet, à savoir l’obtention des autorisations/permis pour réaliser le projet.

OFFRE DE FINANCEMENT ET SÛRETÉS

L’emprunteur sollicite les Ecco-investisseurs pour un montant total de 1.500.000 € afin de financer partiellement le développement de son projet immobilier.

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés conformément au schéma repris ci-dessous : 

La durée du prêt consenti à QLP est de 36 mois à dater du 01/10/2023. Le prêt sera remboursé à la fin du terme, selon le type de remboursement in fine (bullet).

Le taux d’intérêt brut (soit avant retenue du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 8,00% l’an.

ANALYSE D'ECCO NOVA

Dans le cadre de l’analyse de cette campagne de financement, la société QUEEN'S LANE PROPERTIES a fourni à Ecco Nova une série de documents dont la liste se trouve ci-dessous. Dans le but de rédiger la présente note, une revue limitée de ces documents et des séances de questions/réponses ont été organisées avec le client, sur place et par vidéo-conférence.

Liste des documents reçus:

• L’acte d’achat du 29/06/23 par la SRL TAMARIS DEVELOPMENT portant sur les 2 parcelles de terrain Avenue des Tamaris (Molenbeek-Saint-Jean) ;
• La lettre de crédit relatif au financement de l’acquisition de deux parcelles de terrain Avenue des Tamaris (Molenbeek-Saint-Jean) ;
• La situation comptable de QLP (Porteur de projets) au 31/12/2022, ainsi qu’une situation comptable au 30/06/2023 ;
• La situation comptable récente de Immo Mariposa (codébitrice) au 30/06/2023 ;
• Le Rapport d’Expertise Immobilière (14/11/2022) de LILEX SPRL portant sur deux parcelles à bâtir Avenue des Tamaris (1080 Molenbeek-Saint-Jean) ;
• Le Rapport d’Expertise Immobilière (31/05/2022) de LILEX SPRL portant sur 2 immeubles de rapport et 19 garages-box Boulevard Louis Mettewie 431 et rue de la Flûte Enchantée 1 (1080 Molenbeek-Saint-Jean) ;
• Le registre des parts de la SA Vanwill démontrant l’acquisition de cette société par Immo Mariposa ;
• Descriptif du projet visé pour Tamaris démontrant une capacité de remboursement des financements en cours et à venir.

RISQUES

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs.

• Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE:
  • Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance par le porteur de projet.
  • Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE
• Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée
  • Risques spécifiques liés à QUEEN'S LANE PROPERTIES :
    • Risques liés à l'endettement de QLP
    • Risques propres à QLP
    • Risques liés à la situation du marché de l’immobilier
  • Risques spécifiques liés à ce projet spécifique
    • Risques liés à la structure de financement 
    • Risques liés à l'obtention du permis de construire 
    • Risques liés à la situation du marché de l’immobilier 
    • Risques liés aux éventuels autres projets immobilier de QLP 
    • Risques liés aux parties prenantes 
    • Assurance et risques non assurés
  • Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
    • Prêt Bullet
    • Faculté de remboursement anticipé
    • Obligation de remboursement anticipé
    • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
  • Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
    • Risque de perte partielle ou totale de capital
    • Risque de retard de remboursement du capital
    • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
    • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 2. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

SYNTHÈSE

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• Le track record notable de Rachid CHAMI dans l’immobilier, ayant participé à des projets emblématiques dont le redéveloppement du TWEED, immeuble de 16.000 m² de bureaux, situé rue aux Laines, face au Palais de Justice de Bruxelles.
• Une entreprise disposant de ratio de solvabilité de 65% au 30/06/23. La société QLP détient, via la SA IMMO MARIPOSA, un complexe immobilier résidentiel (mis en location) de 85 appartements situé à Molenbeek-Saint-Jean (expertisé en Mars 2021 – pour une valeur vénale de 22.125.000€.
• La prise en garantie hypothécaire d’un immeuble rue de la Flûte Enchantée 1 à 1080 Molenbeek-Saint-Jean comprenant 1 commerce suivi d’un logement, 6 appartements 2 chambres et 1 garage-box ainsi que 19 garages-box en intérieur d’îlot.

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• QLP dispose de la faculté de rembourser anticipativement son emprunt.
• Aucun permis de construire n’a encore été octroyé sur les parcelles acquises Avenue des Tamaris (1080 Molenbeek-Saint-Jean), le Porteur de Projets venant seulement d’acquérir ces parcelles en vue d’y développer son projet immobilier.
• Une approche de financement basée sur le financement d’entreprise de type ‘corporate finance’ plutôt que ‘project finance’. Généralement, les projets immobiliers, proposés sur Ecco Nova, se font via des SPV, c’est-à-dire une société spécifique pour la réalisation du projet. Cette approche permet cependant de diversifier les risques liés au projet Tamaris, étant donné qu’il fait partie d’un portefeuille de projets immobiliers à des stades de maturités différents. 

DÉTAILS

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé de minimum 500 € et de maximum 500.000 € avec faculté de remboursement anticipé.

RANG

Le remboursement de cette offre est prioritaire sur le remboursement des avances en compte courant d’associé ou tout autre forme de prêt des actionnaires. Par conséquent, ces avances et autres dettes ne pourront être remboursées aux associés et actionnaires qu’une fois l’intégralité de la présente offre remboursée.

FACULTÉ & OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement le prêt anticipativement.

Le Porteur de Projet s’engage par ailleurs à rembourser partiellement ou totalement le capital de manière anticipée lors des mains levées consécutives à la vente des immeubles mis en garantie et ce à hauteur de 97% du fruit de ces ventes.

Consultez la note d’information pour en connaitre les détails.

SÛRETÉS

Afin de respecter tous ses engagements envers Ecco Nova Finance, QLP octroie à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes : 

1. Une inscription hypothécaire en premier rang pour un montant de 25.000 € en principal sur :
   • Un immeuble sis à rue de la Flûte Enchantée 1 à 1080 Molenbeek-Saint-Jean comprenant 1 commerce suivi d’un logement, 6 appartements 2 chambres et 1 garage-box ;
   • 19 garages-box en intérieur d’îlot (rue de la flûte enchantée 1, 1080 Molenbeek-Saint-Jean).
2. Un mandat hypothécaire à concurrence d’un montant compris entre 975.000 € et 1.475.000 € en principal, 150.000 € d’accessoires et trois années d’intérêts dont la loi conserve le rang au taux visé à l’article 4 pour l’inscription à prendre, sur :
   • Un immeuble sis à rue de la Flûte Enchantée 1 à 1080 Molenbeek-Saint-Jean comprenant 1 commerce suivi d’un logement, 6 appartements 2 chambres et 1 garage-box ;
   • 19 garages-box en intérieur d’îlot (rue de la flûte enchantée 1, 1080 Molenbeek-Saint-Jean).
3. Une cession de bénéfice, en faveur d’ECCO NOVA FINANCE, des polices d’assurance incendie et de toute créances de dommages et intérêts relatives à l’/aux immeuble(s) hypothéqué(s) et à tous les biens généralement quelconques affectés en garantie, ECCO NOVA FINANCE étant dès lors fondée à percevoir en lieu et place du Porteur de projets – le cas échéant du Donneur de garantie - toutes indemnités généralement quelconques à ce titre (dommages et intérêts, primes d’assurances, …).
4. L’engagement de la SA IMMO MARIPOSA en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie, des montants dus à ECCO NOVA FINANCE par le Porteur de projets. A cet égard, il est expressément convenu entre les Parties que la SA IMMO MARIPOSA s’engage envers ECCO NOVA FINANCE en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie (solidarité-sûreté), des engagements souscrits par le Porteur de projets envers ECCO NOVA FINANCE.
5. L’engagement du Porteur de projets de ne pas constituer de garanties supplémentaires aux sûretés précitées au profit de tiers sans l’accord préalable, exprès et écrit d’ECCO NOVA FINANCE.

CONDITIONS SUSPENSIVES

1. Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds:

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 04/10/2023 à 23h59, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué d’ECCO NOVA FINANCE au nom de QLP seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 1.000.000 € a été réunie, la campagne sera prolongée jusqu’au 25/10/2023 à 23h59.

2. La constitution des sûretés (voir section "Sûretés" ci-dessus)

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes, mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre titre de créance et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -5650.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre prêt est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Aucuns frais ne sont dus à Ecco Nova par le Prêteur pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la note d'information, dans votre compte et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre titre de créance en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la note d'information), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.