Le porteur du projet

 

Novacitis est une société coopérative – entreprise sociale fondée en novembre 2017 à Liège à l’initiative de 10 entreprises sociales et de 8 citoyen.nes dans l’objectif d’accélérer la coopération entrepreneuriale et la transition économique, sociale et environnementale.

Les 10 entreprises fondatrices sont les Atelier du Monceau, Bati Groupe, le Cluster Eco-Construction, Courant d’air, DYNAMOCoop, Groupe Terre, La Calestienne, Les Tournières, Réseau Financité, Vin de Liège. Dès sa création, Novacitis réunit 160 coopérateurs dont 29 entreprises.

Ces professionnels reconnus, actifs en coopératives ou associations, emploient au total plus de 500 personnes et réalisent ensemble un chiffre d’affaires de plus de 33 millions €. Ils ont développé des compétences techniques alliées à des valeurs sociales et sociétales dans des secteurs variés : finance, entrepreneuriat, immobilier, construction, production et circuits courts alimentaire, mutualisation de services, production d’électricité verte…

Les 3 activités clés de Novacitis :

• Développeur et constructeur d’espaces de vie et de travail : Immobilier durable et à impact sociétal
• Créateur et codéveloppeur d’entreprises coopératives 
• Consultance en projets immobiliers collectifs

Les chiffres clés de Novacitis :

Capital (31/12/2020) : 467.800 €

327 coopérateurs : 

• Personnes morales (48) : 14.7%
• Personne physique (279) : 85.3%

Les ressources financières de Novacitis sont mises au service de l’activité et de ses finalités sociétales, visant un rendement raisonnable préservant le capital à long terme. 

Novacitis est une coopérative agréée, membre au Conseil National de la coopération.

La coopérative a obtenu le label Financité & FairFin, garant d’un investissement éthique et solidaire.

Le projet

LA MENUISERIE - 1ER CENTRE D’ENTREPRISES ET ESPACE EN WALLONIE DÉDIÉ À LA TRANSITION

Le projet de LA MENUISERIE, situé Rue de l’Académie, 53 à Liège, comprend le redéveloppement du site en centre d’entreprises pour la mise en location d’espaces professionnels dédiés à la transition. Ces espaces comprendront des espaces de bureaux, salles de réunion et espace d’événement, mais aussi un espace professionnel dédié à une entreprise en alimentation durable qui proposera des cuisines partagées pour professionnels.

En 2018, Novacitis a initié le projet qui deviendra LA MENUISERIE, et a remporté l’appel à intérêt économique émis par la Ville de Liège pour l’achat et le réaménagement du site de LA MENUISERIE – 53 Rue de l’Académie à Liège.

En 2020, Novacitis a obtenu le permis d’urbanisme du projet et a fait l’acquisition du bien immobilier de LA MENUISERIE.

La campagne "Prêt coup de Pouce" contribue au financement des travaux et des équipements énergétiques du projet. 

Le site a une histoire. C’était un lieu de travail pour des services de menuiserie communaux. Le nom de LA MENUISERIE s’est imposé de lui-même : il rappelle la création inscrite dans le temps, l’activité intense, la vision commune, et la volonté d’agir pour améliorer le quotidien.

À la croisée des quartiers Sainte-Marguerite et du Cadran, LA MENUISERIE est située à 5 minutes de la Gare Saint-Lambert et est accessible via des lignes de transports en commun à proximité. Le site est implanté dans un îlot traversé par une liaison piétonne aménagée par la Ville de Liège. Il est composé de 2 immeubles pour une surface de 2.000m2 et proposera une mixité d’espaces qui répondront à des besoins variés :

• Espaces de bureaux : 127 places de bureaux privatifs et flex, un espace de coworking de 30 places.
• Espaces collectifs : espaces communs flexibles, salles de réunions équipées.
• Community food & café, transformable pour des évènements.
• Espace professionnel dédié à la transformation alimentaire circuit court et éco-responsable.
• Services mutualisés : accueil, IT, téléphonie…
• Esplanade extérieure agrémentée d’un jardin potager urbain.
• Mobilité douce - Parkings pour vélos avec casiers, douches.

LA MENUISERIE sera accessible à tout entrepreneur.e, entreprise ou organisation qui se reconnait dans les dynamiques de transition vers une économie souhaitable, à toute entreprise qui désire se mettre en lien pour construire une économie à impacts positifs, à tout acteur qui désire continuer à évoluer et apprendre des autres pour améliorer l’impact de son modèle économique et humain, pour une approche plus écosystémique. 

LA MENUISERIE sera à terme une unité commerciale autonome. La coopérative Novacitis restera propriétaire du bien immobilier à long terme, et effectuera les prestations de services généraux et de suivis de gestion locative.

Un projet architectural durable

La conception du projet est effectuée sur base des bâtiments existants, selon le principe de préservation des ressources et de critères d’impact environnemental pour une préservation des énergies et la réduction des émissions de CO2. Ces critères sont appliqués notamment pour le choix de systèmes énergétiques et de ventilation, d’isolation, de matériaux durables et de récupération, de performance acoustique et d’éclairage. L’ambition énergétique du projet est d’aller au-delà des impositions PEB actuelles pour ce type de bâtiment transformé et de viser les performances PEB à atteindre pour une nouvelle construction.

INDICATEURS DU PROJET

Localisation	Rue de l’Académie 53, 4000 Liège
Statut	Bien immobilier et foncier en propriété de Novacitis scrl Permis d'urbanisme obtenu
Architecte	Helium3
Superficie du site	2.200 m²
Budget (acquisition et redéveloppement du site)	3.274.700 €
Financement du Projet	Fonds propres : 500.000€ Prêt Coup de Pouce (via Ecco Nova) : 250.000€ Obligations subordonnées (2021) : 200.000€ Capital (levée Sem1-2021) : 100.700€ Emprunt hypothécaire* (W.Alter + banque) : 2.224.000€ TOTAL : 3.274.700€
Coût de construction au m² (hors honoraires)	1.062,05 €
Tarifs locatifs pour les espaces de bureaux fixes de LA MENUISERIE	Entre 200 et 280€/m² net/an htva (charges locatives non comprises)
Taux de pré-remplissage de LA MENUISERIE	35% avant lancement de la commercialisation prévue à Q2- 2021-  le taux de pré-remplissage  cible est de  60% à la fin du 1er semestre 2021.
Les étapes du projet	2018 : Candidature à l’appel à projet socio-économique de la Ville de Liège pour la réhabilitation des bâtiments et du site. Réception de l’attribution à Novacitis. Mars 2020 : Octroi du Permis d’urbanisme. Décembre 2020 : Acquisition du site. Q3-2020 à Q2-2021 : levée de fonds par appel public à l’épargne Q2 2021 à 2022 : Rénovation et aménagement du site.  Fin 2022 : Mise en exploitation/Ouverture de LA MENUISERIE

Vous pouvez découvrir le descriptif complet du projet via ce lien. 

Vous y trouverez une analyse financière détaillée du projet LA MENUISERIE.

LES PLUS DU PORTEUR DE PROJET ET DE SA LEVEE DE FONDS 

• Un projet fédérateur en Région liégeoise, développé par une multitude d’acteurs locaux.
• Un lieu inspirant où se développe une dynamique entrepreneuriale à impact sociétal et une émulation de l’écosystème d’acteurs entrepreneurs et citoyens. 
• Un projet de développement socioéconomique, qui contribuera à redynamiser un quartier liégeois et proposera un cadre de travail unique pour permettre aux entrepreneur.es et aux travailleur.ses.s d’ancrer et de déployer une énergie de transition vers une économie souhaitable. 
• L’entreprise collective coopérative est un moteur d’innovation puissant devant les enjeux économiques et environnementaux actuels.
• Un taux actuel de préremplissage de LA MENUISERIE qui confirme bien l’intérêt d’entreprises/entrepreneurs pour le projet. 

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET ET DE SA LEVEE DE FONDS

• L’impact du Covid19 sur le planning du Projet. 
• Le financement du projet est en partie réalisé via des levées de fonds obligataires et en capital. Des levées de fonds insuffisantes impliqueraient pour Novacitis de trouver une source de financement complémentaire pour financer le projet. Pour anticiper ce risque, le Porteur de Projet a établi des accords de principe avec des investisseurs publics afin de prévoir les financements complémentaires via des participations mixtes en capital et prêts subordonnés.

Notre analyse

INTRODUCTION

Chez Ecco Nova, nous désirons étendre notre analyse aux critères ESG (critères environnementaux, sociaux et de gouvernance) et ne plus uniquement nous concentrer sur les critères énergétiques. Ce projet répond évidemment à des critères environnementaux auxquels nous sommes sensibles. 

En effet, LA MENUISERIE consiste en une transformation et une rénovation qui n'entraînera pas de nouvelle artificialisation du territoire. Les travaux permettront d’atteindre la performance d’isolation d’un bâtiment neuf. 

SYSTÈMES ÉNERGÉTIQUES

Les systèmes prévus dans le cadre de ce projet sont :

• Un système de ventilation double flux centralisé pour le R-1, R-0 et R+1 avec un rendement élevé et une consommation électrique maitrisée. Les sous-sols et espaces techniques seront équipés d’une extraction mécanique.
• Un système de chauffage par pompe à chaleur et ventilos-convecteurs (système basse consommation) pour les plateaux de bureaux et espaces restauration. Les sous-sols et locaux techniques seront chauffés par des aérothermes.
• L’éclairage artificiel sera composé de lampes basse-consommation et les zones de passage seront équipées de capteurs de présence afin de réduire la consommation
• Les surfaces de deux toitures pourront être valorisées par l’installation de panneaux solaires thermiques et photovoltaïques avec un potentiel d’environ 14.000 kWc (±150 m²), d’où l’intérêt de la pompe à chaleur alimentée par production locale d’électricité.

L’ambition énergétique du projet est d’aller au-delà des impositions PEB actuelles pour ce type de bâtiment transformé et de viser les performances PEB à atteindre pour une nouvelle construction.
 
Critères énergétiques fixés pour ce projet : NIVEAU BASSE ENERGIE

• Enveloppe : Isolation importante / optimisation des ponts thermiques
• Niveau K : ≤ K35
• Etanchéité à l’air : v50 ≤ 3 m³/hm²
• Production énergétique :
  • Pompe à chaleur
  • Ventilation mécanique double flux (rendement > 75%)
  • Panneaux photovoltaïques
• Eau : Récupération de l’eau de pluie

PRÉSERVATION DES RESSOURCES

Conservation de l’existant 
Il va de soi que la conception du projet sur base de bâtiments existants illustre bien le principe de préservation des ressources. Les démolitions intérieures sont réduites à des cloisons et quelques percements, le reste du site est conservé et optimisé.
 
Matériaux 
Dans la mesure du possible, le choix des matériaux de construction se focalisera sur des matériaux combinant durabilité, facilité d’entretien, hautes performances techniques et impact réduit sur l’environnement :

• Le recours à des matériaux issus de sources renouvelables et disposant de labels environnementaux (NIBE, FSC, Cradle to Cradle, …) sera privilégié à chaque fois que cela sera techniquement possible. Le recours à des matériaux régionaux sera également privilégié, de par leur impact environnemental limité grâce aux transports réduits. De plus, ce choix présente un effet bénéfique sur l’économie locale.
• L’idée pour ce projet est d’utiliser du bois de récupération de palettes pour les bardages de façade, des encadrements de fenêtres, les garde-corps et des éléments de l’esplanade, d’une part pour réduire l’utilisation des ressources et d’autre part pour conserver une référence de la fonction passée du lieu (ancienne menuiserie). Des briques issues du démontage des abords seront également réutilisées en petites touches dans l’esplanade.
• L’utilisation d’une ossature bois pour les extensions en toitures réduit le bilan carbone et offre une rapidité de montage et une structure plus légère, afin de ne pas surcharger la structure existante.
• Il sera fait appel au secteur de l’économie circulaire (récupération, upcycling), notamment pour le mobilier, les cloisons vitrées, certains luminaires dans les espaces communs, des éléments de décoration, etc.

Eau de pluie 
Une citerne de récupération des eaux pluviales sera installée et les eaux des toitures seront récoltées pour être réutilisées pour les WC, l’entretien des sols et l’arrosage des végétaux.
 
Biodiversité
Certains bacs de l’esplanade seront plantés avec des fleurs mellifères pour les insectes pollinisateurs. En plus de l’aspect esthétique, la démarche s’inscrit dans le Plan Maya dont la commune de Liège fait partie. Des ruches peuvent également être installées en toiture.
 
De plus, pour le choix des matériaux et techniques de construction, le premier objectif est de valoriser au maximum le réemploi, grâce à l’expertise de ROTOR asbl qui assiste la coopérative dans cette démarche. Ainsi, le choix des matériaux de construction se fait en tenant compte de la durabilité, de l’entretien, de l’impact environnemental et de la performance technique. La gestion durable de l’eau est également prévue. Compte tenu de sa localisation stratégique, la mobilité douce est tout naturellement au cœur du projet. 

Enfin, ce projet est séduisant par sa finalité sociale et sociétale. En effet, le projet vise à la création de liens sociaux par le biais de sa fonction mixte (bureau, horeca, espaces de co-working, espaces communs), de sa localisation et de l'intelligence collective qui anime les coopérateurs.

ANALYSE

Il vous est recommandé de ne prêter que les montants correspondant à une fraction de votre épargne disponible et de minimiser votre risque en diversifiant vos prêts au maximum.

Les risques détaillés sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.

Nous analysons les critères techniques et financiers les plus importants. Chaque critère reçoit une note de 1 à 5 qui est pondéré en fonction de son importance. Notre canevas d'analyse explique comment nous les avons évalués. Nous établissons enfin un "score de risque" allant de 1 (risque très faible) à 5 (risque très élevé).

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, l’éventuel sous-jacent et les investisseurs.

1. Risques principaux propres à l’émetteur

• Risques liés à l’investissement, return, impact et liquidité
• Risque d’exploitation
• Risques propres à l’émetteur – gouvernance

2. Risques principaux propres à l’instrument de placement offert 

• Prêt Bullet et remboursement anticipé
• Non liquidité 
• Subordination liée au Prêt Coup de Pouce

3. Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants: 

• Risque de perte partielle ou totale de capital
• Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
• Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

Modalités

CONDITIONS REQUISES POUR QUE L’INVESTISSEUR PUISSE ÊTRE ÉLIGIBLE AUX AVANTAGES FISCAUX DU PRÊT COUP DE POUCE 

Pour être éligible aux avantages fiscaux du Prêt Coup de Pouce, l’investisseur remplit les conditions suivantes à la date de conclusion du prêt Coup de Pouce et durant la durée de celui-ci :

• Le prêteur n'est pas un employé de l'emprunteur
• si l'emprunteur est un indépendant personne physique, le prêteur n’est pas le conjoint ou le cohabitant légal de l'emprunteur et
• si l’emprunteur est une personne morale, le prêteur, de même que son conjoint ou son cohabitant légal, n’est pas directement ou indirectement par le biais d’une autre personne morale qu’il contrôle au sens de l’article 1 : 14 du Code des sociétés et des associations, fondateur, membre, associé ou actionnaire de cette personne morale, ni n’est nommé ou n’agit en tant qu’organe ou membre de l’organe chargé de l’administration ou de la gestion journalière, liquidateur, ou en tant que détenteur d’un mandat similaire au sein de cette personne morale, ni n’intervient en tant que représentant permanent d’une autre personne morale, étant nommée ou agissant elle-même en tant qu’organe ou membre de l’organe chargé de l’administration ou de la gestion journalière de liquidateur ou une fonction analogue.
• le prêteur n’est pas emprunteur d’un autre Prêt Coup de Pouce.

Le prêteur est assujetti à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, tel que localisé dans la Région Wallonne.

Par conséquent, les coopérateurs de la SCRL Novacitis ne sont pas éligibles aux avantages fiscaux de ce Prêt Coup de Pouce.

Pour chaque année au cours de laquelle il revendique le bénéfice du crédit d’impôt, l’investisseur tiendra à disposition du Service public Fédéral Finances les éléments suivants :

• La demande d’enregistrement et les annexes visées à l’article 2, §3 de l’Arrêté du Gouvernement wallon portant exécution du décret du 28 avril 2016 relatif au Prêt Coup de Pouce.
• L’extrait de compte bancaire attestant du paiement annuel, par l’emprunteur au prêteur, des intérêts du prêt. 
• Une attestation sur l’honneur émise annuellement par l’emprunteur.

Retrouvez la totalité des informations relatives à cet avantage fiscal via ce lien ou en consultant le décret relatif au Prêt Coup de Pouce.

DISPOSITIONS PRATIQUES RELATIVES AU PRÊT COUP DE POUCE

Lors de la souscription sur Ecco Nova, les investisseurs obtiendront un contrat de prêt pro-forma. Ecco Nova enregistrera les prêts auprès de la SOWALFIN.

Afin d’activer définitivement l’avantage fiscal, les investisseurs devront signer le contrat de prêt définitif émanant de la SOWALFIN. 

Les investisseurs devront également compléter et signer une attestation sur l’honneur, qui sera annexée à la demande d’enregistrement du Prêt Coup de Pouce.

Enfin, les investisseurs devront fournir une preuve du paiement de leur investissement sous la forme d'un extrait de compte permettant d'identifier le numéro de compte de l'investisseur, le numéro de compte de l'emprunteur, la date, le montant et la communication structurée du paiement à savoir la référence de la créance Ecco Nova.

Ecco Nova assurera le suivi et la gestion de ces démarches en bonne collaboration avec les investisseurs.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Dans le cadre du Prêt Coup de Pouce, l’emprunteur est en droit de rembourser le prêt anticipativement au moyen d’un remboursement unique et total du solde dû en principal et intérêts.

CONDITION SUSPENSIVE 

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 12/03/2021, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom du Porteur de projet seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 150.000€ a été réunie, les fonds récoltés seront mis à disposition du Porteur de projet et la campagne sera prolongée jusqu’au 31/03/21.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• Aucuns frais ne sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.