REMARQUES SUR LE PRÊT COUP DE POUCE

Les non-résidents, les personnes morales et les citoyens disposant d'une résidence fiscale en Région Bruxelles-Capitale ou en Flandre qui désireraient investir ne pourront pas bénénéficier d'un crédit d'impot ou d'une garantie régionale. 

TAUX BRUT éQUIVALENT

Cette campagne "PRÊT COUP DE POUCE" offre aux investisseurs éligibles un crédit d’impôt. 

Le taux équivalent annuel brut est de 6,99%*. De plus, le prêteur dispose d'une garantie régionale de 30% du montant dû en capital sous la forme d'un crédit d'impôt unique.

Le crédit d’impôt est un dispositif fiscal visant à diminuer le montant de l’impôt. Le crédit d’impôt vient donc s’imputer sur le montant brut de l’impôt à payer par le contribuable. Si le crédit d'impôt est supérieur au montant de l’impôt dû, le surplus (ou la totalité si le contribuable n’est pas imposable) donne lieu à un remboursement par l’administration fiscale. Le crédit d'impôt est donc remboursable dans la mesure où il dépasse le montant de l'impôt.

*Taux équivalent annuel brut calculé en tenant compte de l’avantage fiscal hors frais administratifs de 15 euros. Téléchargez la note de calcul.

LE PORTEUR DU PROJET

INTRODUCTION

IKOAB est une PME wallonne active depuis 2016 sur le marché du co-living. IKOAB, de la contraction de « I cohabit » en anglais est la seule société de co-living présente dans les villes wallonnes. Elle gère actuellement 58 maisons (25 en Wallonie et 33 à Bruxelles) totalisant plus de 700 locataires. Forte de son expérience, la PME durable ne compte pas s’arrêter là et ambitionne à terme d’étendre ses services d'habitat partagé aux 45+. Comme Ecco Nova, IKOAB est membre de l’association Proptech – pour Property Technology – en tant que société innovante dans le secteur de l’immobilier. 

La mission de IKOAB est de développer et d’implanter en Belgique un concept de co-living qui était lors de la création de la société marginal et peu connu. La valeur ajoutée de IKOAB est la création d’un co-living encadré, sécurisé, qualitatif et répondant parfaitement aux attentes du marché.

ACTIONNARIAT

L’actionnariat de IKOAB est réparti de la manière suivante :

* Sociétés appartenant à Carl Romain

Un pacte d’associés a été signé en date du 12/06/2020 et Ecco Nova a obtenu ce document dans le cadre de l’analyse de la demande de financement objet de cette campagne. 

Équipe de Management

L’équipe managériale repose principalement sur les compétences variées et complémentaires des deux actionnaires (Amaury Michiels et Carl Romain). Les CV de Amaury et Carl peuvent être résumés comme suit : 

AMAURY MICHIELS Diplômé Sciences de gestion à Solvay Brussels School, faculté d’économie et de gestion de l’Université libre de Bruxelles avec pour mémoire de fin d’études « le développement de la société IKOAB en Wallonie et Flandre ».  Administrateur de la société IKOAB depuis janvier 2019 et maintenant actionnaire à presque 60%. Rôles managériaux au sein de IKOAB : responsable de la communication, du marketing et du développement informatique.

CARL ROMAIN Diplômé agent immobilier et détendeur d’un numéro IPI. Administrateur de différentes sociétés dans le secteur immobilier ((Domaine Compagnie des Bois, Agence Immobilière Washington). Administrateur de la société IKOAB depuis mars 2018 et maintenant actionnaire à presque 40%. Rôles managériaux au sein de IKOAB : responsable de la gestion administrative et financière (CFO) et responsable du département vente et gestion locative.

Activités et services

Le modèle de revenus de IKOAB correspond à 3 métiers et activités différents que nous pourrions résumer comme suit : 

1. SÉLECTION DES BIENS ET MISE EN RELATION AVEC DES INVESTISSEURS : 

• Cette activité s’apparente à l’activité d’une agence immobilière ;
• La sélection des biens se fait avec l’aide d’agents immobiliers exclusifs à ancrage local avec lesquels un contrat de prestation est signé ;
• IKOAB recherche (prospection) des candidats investisseurs désireux de développer un projet de co-living sur base du dossier financier élaboré ;
• IKOAB remet au client un dossier incluant les plans existants, les plans de co-living projeté et le métré.  

Cette activité de chasseur de biens et de mise en relation des biens identifiés aux investisseurs potentiels représente 2% du chiffres d’affaires. 

2. TRANSFORMATION DES BIENS (RÉNOVATION) EN CO-LIVING: 

• IKOAB agit comme maitre d’ouvrage délégué pour les investisseurs. Un contrat de mandat est signé entre l’investisseur et IKOAB ;
• IKOAB contracte avec différents corps de métier et les gestionnaires de chantiers de IKOAB assurent le bon suivi du chantier de rénovation ; 
• La mission de transformation du bien immobilier en un espace de co-living prend fin à la réception définitive des travaux ; 
• Le bien est livré complètement meublé selon les standards de qualité et de durabilité de IKOAB. 

En 2021, cette activité a représenté un chiffre d’affaires de 5.426.127€, soit 86%. Sur ces différentes prestations (gros œuvre, électricité, chauffage, sanitaire, toiture, parachèvement, châssis, …) IKOAB réalise une marge moyenne de 30% sur le coût des travaux facturés aux investisseurs. 

3. GESTION LOCATIVE ET MAINTENANCE DES BIENS : 

• IKOAB dispose d’une plateforme web où les biens transformés sont mis en ligne. En cas de besoin, certains biens sont également présentés à la location sur des sites d’agence immobilière ; 
• Les colocataires louent la chambre de leur choix soit directement via la plateforme IKOAB soit en sollicitant une visite des lieux préalable gérée par une personne en interne ;
• Toute la gestion administrative pendant la période de location (états des lieux, contrats, paiements des loyers et garanties) se fait par IKOAB avec le support de la plateforme ; 
• Animation de la communauté par un community manager ; 
• Les colocataires au travers de la plateforme ont la possibilité de demander des interventions de maintenance en introduisant des tickets. Ceci permet de maintenir un niveau de qualité constant du bien pendant toute la période d’occupation ;
• En interne un gestionnaire et un homme de maintenance se chargent de la gestion des tickets ; 

En proposant ce service de gestion locative et de maintenance des différents biens, IKOAB assure une tranquillité et une rentabilité aux investisseurs propriétaires du bien loué en co-living. Selon les différents contrats de gestion locative, un loyer minimum est assuré par Ikoab ; En 2021, cette activité a représenté un chiffre d’affaires de 751.851€, soit 12%, incluant les travaux de maintenance et nettoyage. 

Vision et stratégie

Dans les prochaines années, IKOAB ambitionne de renforcer sa position sur le marché belge de la manière suivante: 

• En multipliant les ouvertures de maisons de co-living en Wallonie notamment grâce à des ouvertures dans des nouvelles villes comme Tournai, Namur, Verviers et La Louvière. En 2022, IKOAB a prévu un total d’ouverture de 15 maisons en Wallonie et de 3 maisons à Bruxelles ; 
• En développant des co-living ciblant d’autres populations (45+, PMR) ; 
• En développant des partenariats avec des promoteurs immobiliers pour des projets mixtes ; 

LE MARCHÉ

DÉFINITION DU MARCHÉ 

La segmentation du marché est définie en fonction de la typologie du logement et de l’habitant qui y réside. On peut considérer les segmentations suivantes : 

• Logement traditionnel type appartement ou studio 1 chambre : Même niveau de pricing que le co-living mais avec une absence totale de services et d’appartenance à une communauté. 
• Colocation : Maisons ou chambres louées par des privés à titre privés. Co-living non encadré et non communautaire au sens d’une vraie communauté, ciblant essentiellement des étudiants. Il n’y a aucun service et aucune appartenance à une communauté.
• Kots étudiants : immeubles à kots privés ou publics n’hébergeant que des étudiants – pas de possibilité de domiciliation.
• Appart hôtel : Nouveaux projets émergeant regroupant des studios pouvant partager des espaces communs. Majoritairement des locataires de passage (durée de location de 1 à 3 mois) et pas de création d’une communauté étendue et dynamique. 
• Co-living : Habitat aménagé dans le but d’y développer une vie en communauté regroupant toutes les caractéristiques d’une vie en famille. Les colocataires ne sont pas étudiants et restent pour des périodes assez longues.

A ce jour, IKOAB est actif uniquement sur le marché belge du co-living, en Wallonie et à Bruxelles selon la répartition géographique suivante : 

ANALYSE CONCURRENTIELLE

En Wallonie, IKOAB est leader et seul acteur du co-living à l’inverse de Bruxelles où le marché est concurrentiel. En juin 2021, on recensait 164 maisons de co-living réparties entre différents acteurs, dont Ikoab (17% de part de marché). 

ANALYSE FINANCIÈRE

ACTIF

L’actif de IKOAB est composé à 28% d’actifs immobilisés (on retrouve principalement les entrepôts de IKOAB à Charleroi et une participation financière dans la société « Hôtel des Chemins de Fer ») et à 72% d’actifs circulants. Ces derniers concernent principalement (1) les immeubles destinés à la vente pour 421.282,77 EUR, (2) les marchandises en stock pour meubler les différentes maisons 258.569,29 EUR et (3) les créances commerciales pour 288.315,55 EUR. 

 PASSIF

 Le passif de IKOAB est composé à 33% de fonds propres, principalement grâce au résultat reporté et à 67% de dettes. Parmi les dettes, on retrouve principalement (1) des financements bancaires octroyés par KBC, classés selon leur échéance pour un montant total de 502.232,85 EUR, (2) des dettes commerciales pour un montant de 296.325,32 EUR et (3) des dettes sociales (précompte professionnel, ONSS et pécule de vacances). Pour info, en 2021, IKOAB occupait un nombre moyen de 13,1 travailleurs temps plein. 

* Le bilan présenté est un bilan avant affectation du résultat. 

COMPTE DE RÉSULTAT

 Depuis 2016, IKOAB génère des résultats bénéficiaires. 

PRÉVISIONS  

UTILISATION DES FONDS

IKOAB sollicite les ecco-investisseurs pour un montant de 150.000 EUR afin de financer sa croissance.

 Les fonds levés dans le cadre de cette offre serviront principalement à : 

• Développer l’outil informatique (logiciel maintenance, travaux & gestion locative).
• Développer le nouveau concept destiné aux 45+, un modèle plus confortable et plus luxueux. A ce sujet, vous pouvez retrouver un article du journaliste Michel Lauwers paru dans l’Echo le 26 juillet 2022, à lire ici.
• Développer des partenariats notamment avec des promoteurs immobiliers.

Le seuil de réussite a été fixé à 100.000 EUR. Si le montant de la levée de fonds était supérieur au seuil de réussite mais inférieur au montant maximal pour lequel l’offre est effectuée, les actionnaires s’engagent à financer la différence afin de permettre à IKOAB de mettre en place la stratégie de croissance et développement pendant les années à venir. 

DURABILITÉ ET O.D.D.

Ecco Nova est une plateforme de crowdlending certifiée B-Corp depuis aout 2022. Dans son analyse préalable au financement de la croissance des PME, Ecco Nova a toujours été particulièrement attentive au caractère durable de l’entreprise. Pour être éligible sur Ecco Nova, la PME en financement doit participer à la réalisation de minimum 2 Objectifs de Développement Durable(O.D.D.). 

Les 2 ODD retenus dans le cadre de cette levée de fonds sont : 

• Objectif 11 - Villes et communautés durables : En développant des espaces de co-living, IKOAB fait en sorte que les villes et les établissements humains soient ouverts à tous, sûrs, résilients et durables. 
• Objectif 12 - Consommation et production responsables : Les logements partagés développés par IKOAB permettent d’établir des modes de consommation et de production durables principalement via l’économie du partage. Le co-living nécessite moins de ressources et s’engage sur le chemin de l’économie de fonctionnalité. 

DUE DILIGENCE

Dans le cadre de l’analyse de risque, Ecco Nova a effectué les travaux suivants :

• Revue des statuts de la société IKOAB SPRL
• Revue du pacte d’actionnaire signé en date du 12/06/2020
• Revue des comptes annuels publiés à la BNB relatifs aux exercices 2019 et 2020. Les comptes annuels relatifs à l’exercice 2021 ne sont pas encore publiés (prévision septembre 2022) 
• Revue de la situation financière remontant à moins de 90 jours à dater du lancement de campagne, soit une situation au 30.06.2022
• Revue du business plan pour les années 2022, 2023 et 2024
• Revue des conventions de crédit KBC
• Planification d’une rencontre physique avec les porteurs de projet et Ecco Nova en nos bureaux de Liège 
• Planification d’une séance de questions-réponses afin d’obtenir des éclaircissements à toutes les questions posées par les analystes Ecco Nova

Lors de la présentation de l’entreprise IKOAB et de sa demande de financement en comité crédit, Ecco Nova a marqué son accord sur un financement (prêt coup de pouce) d’un montant de 150.000 EUR dont les modalités sont reprises dans l’onglet « Modalités ». 

RISQUES

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

• Risques principaux propres à l’émetteur
• Risques liés au modèle de l’entreprise 
• Risques liés au marché 
• Risques liés à l’endettement 
• Risques principaux propres aux instruments de placement offerts
• Faculté de remboursement anticipé 
• Non liquidité
• Subordination liée au Prêt Coup de Pouce
• Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur, ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants 
• Risque de perte partielle de capital
• Risques liés aux intérêts
• Risques liés à la perte de l’avantage fiscal

Notre analyse conclut à un niveau de risque 2. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

SYNTHESE

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET ET DE SA LEVEE DE FONDS 

• IKOAB est une PME wallonne en bonne santé financière. Elle génère des résultats bénéficiaires depuis ses débuts en 2016 grâce à un modèle de revenus innovant qui repose sur 3 différentes phases : recherche et sélection des biens et des investisseurs, transformation des biens comme maitre d’ouvrage délégué et gestion locative long terme. 
• L’équipe de management est impliquée dans l’actionnariat et dispose de compétences complémentaires. Amaury Michiels est diplômé de la Solvay Brussel School (Management) et Carl est diplômé agent immobilier. 
• Le financement de IKOAB par le prêt coup de pouce, outil de financement du groupe Sowalfin, permet aux particuliers domiciliés en Wallonie de bénéficier d’un crédit d’impôt de 4% sur le montant prêté et d’une garantie de 30%. 

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET ET DE SA LEVEE DE FONDS

• Le marché du co-living pourrait subir des régulations défavorables à la croissance de IKOAB, comme par exemple, le fait de limiter le nombre de chambres par maison. 
• L’arrivée sur le marché belge d’acteurs concurrentiels étrangers avec des moyens financiers importants est également un point d’attention pour IKOAB. 

MODALITÉS

RÉSUMÉ DES MODALITÉS

FONCTIONNEMENT DES PRÊTS REGIONNAUX

CONDITIONS REQUISES POUR QUE L’INVESTISSEUR PUISSE ÊTRE ÉLIGIBLE AUX AVANTAGES FISCAUX DU PRÊT COUP DE POUCE 

Pour être éligible aux avantages fiscaux du Prêt Coup de Pouce, l’investisseur remplit les conditions suivantes à la date de conclusion du prêt Coup de Pouce et durant la durée de celui-ci :

• Le prêteur n'est pas un employé de l'emprunteur
• si l'emprunteur est un indépendant personne physique, le prêteur n’est pas le conjoint ou le cohabitant légal de l'emprunteur et
• si l’emprunteur est une personne morale, le prêteur, de même que son conjoint ou son cohabitant légal, n’est pas directement ou indirectement par le biais d’une autre personne morale qu’il contrôle au sens de l’article 1 : 14 du Code des sociétés et des associations, fondateur, membre, associé ou actionnaire de cette personne morale, ni n’est nommé ou n’agit en tant qu’organe ou membre de l’organe chargé de l’administration ou de la gestion journalière, liquidateur, ou en tant que détenteur d’un mandat similaire au sein de cette personne morale, ni n’intervient en tant que représentant permanent d’une autre personne morale, étant nommée ou agissant elle-même en tant qu’organe ou membre de l’organe chargé de l’administration ou de la gestion journalière de liquidateur ou une fonction analogue.
• le prêteur n’est pas emprunteur d’un autre Prêt Coup de Pouce.

Le prêteur est assujetti à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, tel que localisé dans la Région Wallonne.

Pour chaque année au cours de laquelle il revendique le bénéfice du crédit d’impôt, l’investisseur tiendra à disposition du Service public Fédéral Finances les éléments suivants :

• La demande d’enregistrement et les annexes visées à l’article 2, §3 de l’Arrêté du Gouvernement wallon portant exécution du décret du 28 avril 2016 relatif au Prêt Coup de Pouce.
• L’extrait de compte bancaire attestant du paiement annuel, par l’emprunteur au prêteur, des intérêts du prêt. 
• Une attestation sur l’honneur émise annuellement par l’emprunteur.

Retrouvez la totalité des informations relatives à cet avantage fiscal via ce lien ou en consultant le décret relatif au Prêt Coup de Pouce.

DISPOSITIONS PRATIQUES RELATIVES AU PRÊT COUP DE POUCE

Lors de la souscription sur Ecco Nova, les investisseurs obtiendront un contrat de prêt pro-forma. Ecco Nova enregistrera les prêts auprès de la SOWALFIN.

Afin d’activer définitivement l’avantage fiscal, les investisseurs devront signer le contrat de prêt définitif émanant de la SOWALFIN. 

Les investisseurs devront également compléter et signer une attestation sur l’honneur, qui sera annexée à la demande d’enregistrement du Prêt Coup de Pouce.

Enfin, les investisseurs devront fournir une preuve du paiement de leur investissement sous la forme d'un extrait de compte permettant d'identifier le numéro de compte de l'investisseur, le numéro de compte de l'emprunteur, la date, le montant et la communication structurée du paiement à savoir la référence de la créance Ecco Nova.

Ecco Nova assurera le suivi et la gestion de ces démarches en bonne collaboration avec les investisseurs.

Dans le cas d'un prêt coup de pouce, il est nécessaire de réaliser le paiement de l'investissement via un compte bancaire au nom du prêteur.

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un "prêt coup de pouce", c'est à dire un prêt standardisé subordonné de minimum 500 € et de maximum 20.000 € avec faculté de remboursement anticipé.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Dans le cadre du Prêt Coup de Pouce, l’émetteur est en droit de rembourser le prêt anticipativement au moyen d’un remboursement unique et total du solde dû en principal et intérêts.

SUBORDINATION

Le Prêt Coup de Pouce est subordonné, tant aux dettes existantes qu'aux dettes futures de l'emprunteur.

CONDITION SUSPENSIVE

1. Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds:

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 09/09/2022 à 23H59, les investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom de l’émetteur seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 100.000 € a été réunie, les fonds récoltés seront mis à disposition de IKOAB et la campagne sera prolongée jusqu’au 07/10/2022 à 23H59.

CRÉDIT D'IMPOT

Ce projet offre aux investisseurs éligible un crédit d'impot. Le crédit d’impôt est un dispositif fiscal visant à diminuer le montant de l’impôt. Le crédit d’impôt vient donc s’imputer sur le montant brut de l’impôt à payer par le contribuable.
 
Si le crédit d'impôt est supérieur au montant de l’impôt dû, le surplus (ou la totalité si le contribuable n’est pas imposable) donne lieu à remboursement par l’administration fiscale. Le crédit d'impôt est remboursable dans la mesure où il dépasse le montant de l'impôt.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

LEXIQUE

Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Pour découvrir les définitions. Rendez-vous sur notre lexique.

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se terminer par -6361.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Les frais administratifs sont offerts durant les premières 48h qui suivent l'ouverture de la campagne, ensuite, des frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.