OFFRE SENIOR

LE PORTEUR DE PROJET

TMP Consult est le porteur d’un projet immobilier à Noville-sur-Mehaigne, dans la commune d’Eghezée. 

Ce projet immobilier vise à transformer une habitation et ses annexes en 4 habitations unifamiliales. 

Tony Maccarone  Monsieur Tony Maccarone détient 100% des actions de TMP Consult via la société holding THGK Holding. Outre l’immobilier, Mr Maccarone est actif principalement en tant que courtier en assurances et crédits pour particulier et PME à Saint-Nicolas. Il détient, avec son associé Aldo Pallisco, le bureau de courtage SOLUTIONS FINANCES.

Ci-dessous sont présentés brièvement les projets immobiliers en-cours / réalisé par TMP Consult :

• Réalisation de 3 maisons mitoyennes aux Awirs - Flémalle, projet en cours de construction avec une option sur une maison ;
• Réalisation d'un immeuble de 4 appartements à Nivelles, projet en cours de construction avec une option sur deux appartements ;
• Réalisation d’un lotissement de 6 maisons à Bassenge, projet en cours de construction avec prévente sur 2 maisons
• Réalisation d'un immeuble de 15 appartements et d'une maison à Stembert, projet fini et complètement vendu.

PRÉSENTATION DU PROJET

TMP Consult fait appel aux Ecco-Investisseurs pour le financement d’un projet immobilier à Noville-sur-Mehaigne. Le projet consiste en la transformation d'une habitation & de ses annexes en 4 habitations unifamiliales situées Chaussée de Louvain 138, à 5310 Noville-sur-Mehaigne. 6 places de parking sont également prévues, ainsi que des parking vélos.

Le promoteur a l’ambition d’équiper les futures maisons de pompes à chaleur et de panneaux photovoltaïques sur le toit. 

Les 4 maisons (3 chambres) auront chacune une surface habitable d’environ 150 m² et bénéficieront toutes d’un jardin et d’une terrasse.  

Le projet Noville a été conçu par le cabinet d'architecture a²bw, Architectes Brasseur & Wolfs. 

LOCALISATION

Ce projet est situé Chaussée de Louvain 138, 5310 Noville-sur-Mehaigne. Ce projet est situé à environ 2 km du centre d’Eghezée. On retrouve à proximité des futures maisons de nombreux commerces (boulangerie, épicerie), écoles. Le projet est également desservi en transport en commun (arrêt de bus à proximité). 

BUDGET

Le budget total du projet est estimé à 1 421 675,75 €. Ce budget comprend à la fois les coûts d'achat du bâtiment ainsi que les travaux de démolition et les coûts de construction. Le tableau ci-dessous présente les différents coûts du budget du projet.

INDICATEURS FINANCIERS

Le tableau ci-dessous présente les principaux indicateurs liés à la rentabilité du projet Noville. La marge brute projetée du projet Noville est de 33 %.

 * Hors frais de financement et frais de gestion.

FINANCEMENT

La société TMP Consult SRL fait appel aux Ecco-investisseurs pour un montant de 1.200.000 euros pour financer l’achat du foncier, les travaux de démolition et la construction des quatre nouveaux logements. Cette campagne de prêt participatif via Ecco Nova représentera environ 85% du budget total à financer. Le solde sera apporté sur la base de fonds propres effectué par la société TMP Consult SRL. 

*Un effort propre d’au minimum 125.000€ sera réalisé pour l'achat du foncier par TMP Consult, élément repris en condition suspensive de la présente offre. 

Le chiffre d’affaires pour le projet immobilier de Noville est estimé à 1.650.000 €. Le montant total des fonds à lever via la campagne de prêt participatif d'Ecco Nova est de 1.200.000 €. Sur base de la valeur vénale estimée et des fonds à lever via Ecco Nova, le loan-to-value est de 72,7%.

Ce "loan to value" est intégré dans le scoring risque à consulter en annexe de la Note d'information.

PLANNING

Le planning du projet est le suivant :

• Septembre 2022 : Obtention du permis d’urbanisme pour ce projet immobilier
• Novembre 2022 : Signature de l’offre d’achat du terrain et du bâtiment
• Février 2023 : Passage des actes pour l’achat du terrain et du bâtiment (prévision)
• Février 2023 : Début de commercialisation des maisons (prévision)
• Février 2023 : Début des travaux de démolition et de construction des 4 logements (prévision)
• Mars – juillet 2024 : Prévision de la fin des travaux

PARTIES PRENANTES

• Le cabinet d’architecture Architectes Brasseur & Wolfs (a²bw)
• Bureau d’Expertise Leclercq

PERFORMANCE FINANCIÈRE

TMP Consult SRL est le porteur du projet immobilier Noville. Les tableaux ci-dessous montrent un aperçu de l'actif, du passif et du compte de résultat selon la situation comptable au 31 décembre 2021 et la situation comptable récente au 30 septembre 2022.

L’actif de TMP Consult est principalement constitué d'actifs circulants. Sur l'exercice 2021, l'actif circulant représente 98% du bilan global.

Disposant de fonds propres à concurrence de 1.988.544 euros, le ratio de solvabilité de TMP Consult SRL s’élève à 36% au 30/09/2022. 

COMPTE DE RÉSULTAT

La majorité des revenus actuels de TMP Consult provient de sa filiale, Solutions Finances. Solutions Finances est un bureau de courtage en assurances et crédits pour particulier et PME à Saint-Nicolas. 

TMP Consult SRL a réalisé un bénéfice après impôts de 883.465,52 € au cours de l'exercice 2021. Le rapport intérimaire au 30/09/2022 montre un bénéfice après impôt à hauteur de  983.433,11 €. 

Il est à noter qu’un dividende d’1.500.000€ a été réalisé pour l’exercice 2021.

OFFRE DE FINANCEMENT ET SÛRETÉS

L’emprunteur sollicite les Ecco-investisseurs pour un montant total de 1.200.000 € afin de financer son projet immobilier à Noville-sur-Mehaigne qui consiste en la transormation d’un bâtiment en 4 habitations unifamiliales. 

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés à TMP Consult SRL conformément au schéma repris ci-dessous : 

La durée du prêt consentie à TMP Consult SRL est de 36 mois à dater du 15/02/2023.

Le taux d’intérêt brut (soit avant retenue du précompte mobilier) du prêt est de 7% l’an. 

Afin de respecter tous leurs engagements envers Ecco Nova finance, la société TMP Consult octroie à Ecco Nova finance les sûretés suivantes : 

• Une inscription hypothécaire en premier rang pour un montant de 50.000 € en principal sur la maison d’habitation, avec toutes dépendances et jardin, l’ensemble sise chaussée de Louvain, numéro 138 (Noville-sur-Mehaigne).
• Un mandat hypothécaire à concurrence d’un montant compris entre  1.050.000 € et 1.150.000 € en principal selon le montant de la levée de fonds obtenu, 120.000 € d’accessoires et trois années d’intérêts pour l’inscription à prendre, sur une maison d’habitation, avec toutes dépendances et jardin, l’ensemble sise chaussée de Louvain, numéro 138 (Noville-sur-Mehaigne).
• Une cession de bénéfice des polices d’assurance incendie et de toute créances de dommages et intérêts relatives aux biens hypothéqués et à tous les biens généralement quelconques affectés en garantie.
• La caution solidaire et indivisible de Monsieur Tony Maccarone à concurrence de 1.100.000€ minimum et 1.200.000€ maximum en principal à majorer des intérêts et des frais, le montant de l’engagement de cautionnement en principal étant égal à celui de la Levée de fonds, ce montant étant déterminé à l’issue de la Période de souscription.Consultez la note d’information pour en connaitre les détails. 

Consultez la note d’information pour en connaitre les détails. 

Analyse effectuée par Ecco Nova

Dans le cadre de l’analyse de cette campagne de financement, TMP Consult a fourni à Ecco Nova une série de documents dont la liste se trouve ci-dessous. Dans le but de rédiger la présente note, une revue limitée de ces documents et des séances de questions/réponses ont été organisées avec le client.

Liste des documents reçus:

• Offre d'acquisition du foncier signée le 15/11/2022 ;
• Le permis d’environnement obtenu par la société Strategimmo SRL ;

Le permis relatif au projet de développement immobilier Noville a été obtenu le 15/09/2022 par la société Strategimmo SRL. Le changement de propriétaire a été notifié au service de l'urbanisme d’Eghezée.

• Une situation comptable de moins de 90 jours de TMP Consult SRL ;
• Un estimatif du budget du cabinet d'architecture a²bw ;
• Une expertise immobilière indépendante effectuée par le Bureau d’Expertise Leclercq ;
• Les plans du projet élaborés par le cabinet d'architecture a²bw ;

RISQUES

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs.

• Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE:

• • Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance par le porteur de projet.
  • Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE

• Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée

• • Risques specifiques liés à TMP Consult :

• • • Risques liés à l’augmentation des coûts de construction dans le secteur immobilier
    • Risques liés à la construction d’une promotion immobilière
    • Risques liés à liés à la situation du marché immobilier 
    • Risques liés aux parties prenantes
    • Assurances et risques non assurés
    • Risques liés à l’endettement de TMP Consult

• • Risques principaux propres à l’instrument de placement offert

• • • Prêt Bullet 
    • Faculté de remboursement anticipé
    • Obligation de remboursement anticipé
    • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession

• • Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
    • Risque de perte partielle ou totale de capital
    • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
    • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 2. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

SYNTHÈSE

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• Financement avec sûretés (voir paragraphe 'suretés').
• Un projet affichant une rentabilité brute projetée de 33%.
• Le ratio de solvabilité de TMP Consult qui dispose de capitaux propres d’1.988.543,84  € selon le bilan comptable présenté au 30/09/2022, soit un taux de fonds propres de 36%. 

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• Une approche de financement basée sur le financement d’entreprise de type ‘corporate finance’ plutôt que ‘project finance’. Généralement, les projets immobiliers, proposés sur Ecco Nova, se font via des SPV, c’est-à-dire une société spécifique pour la réalisation du projet. Ici, TMP Consult développe ses projets dans la même entité. Par contre, cette approche permet de diversifier les risques liés à ce projet immobilier.
• Le Porteur de Projets dispose de la faculté de rembourser anticipativement le prêt.

MODALITÉS

SUPPLÉMENTS À LA NOTE D'INFORMATION

LE 3 FÉVRIER 2023, UN SUPPLÉMENT À LA NOTE D'INFORMATION A ÉTÉ PUBLIÉ.

Il a pour objet d’informer les investisseurs que le taux d'intérêt brut annuel offert pour cette offre passe de 5% à 7%. En outre, la date de clôture de l’offre est désormais fixée au 28/02/2023.

Cliquez ici pour consulter le supplément à la note d'information du 03/02/23.

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé de minimum 500 € et de maximum 500.000 €  avec faculté de remboursement anticipé.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projets dispose de la faculté de rembourser anticipativement totalement ou partiellement le prêt. Consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

TMP Consult aura l’obligation de rembourser anticipativement – totalement ou partiellement - le Prêt qui lui a été consenti au fur et à mesure de la mainlevée des garanties accordées par le Porteur de projets consécutive aux ventes des immeubles construits par le Porteur de projets. Consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

SÛRETÉS

Tous les engagements de TMP Consult seront garantis par : 

• Une inscription hypothécaire en premier rang pour un montant de 50.000 € en principal sur la maison d’habitation, avec toutes dépendances et jardin, l’ensemble sise chaussée de Louvain, numéro 138 (Noville-sur-Mehaigne).
• Un mandat hypothécaire à concurrence d’un montant compris entre  1.050.000 € et 1.150.000 € en principal selon le montant de la levée de fonds obtenu, 120.000 € d’accessoires et trois années d’intérêts pour l’inscription à prendre, sur une maison d’habitation, avec toutes dépendances et jardin, l’ensemble sise chaussée de Louvain, numéro 138 (Noville-sur-Mehaigne).
• Une cession de bénéfice des polices d’assurance incendie et de toute créances de dommages et intérêts relatives aux biens hypothéqués et à tous les biens généralement quelconques affectés en garantie.
• La caution solidaire et indivisible de Monsieur Tony Maccarone à concurrence de 1.100.000€ minimum et 1.200.000€ maximum en principal à majorer des intérêts et des frais, le montant de l’engagement de cautionnement en principal étant égal à celui de la Levée de fonds, ce montant étant déterminé à l’issue de la Période de souscription.

Consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

RANG 

Le remboursement de cette offre est prioritaire sur le remboursement des avances en compte courant d’associé ou tout autre forme de prêt des actionnaires. Par conséquent, ces avances et autres dettes ne pourront être remboursées aux associés et actionnaires qu’une fois l’intégralité de la présente offre remboursée.

CONDITIONS SUSPENSIVES

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -7507.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Contrairement à ce qui est mentionné dans la note d'information, aucuns frais ne sont dus à Ecco Nova par le PRÊTEUR pour cette opération. Les membres qui ont déjà payé leurs frais seront remboursés au terme de la campagne.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.
• Si la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la note d'information) n'est pas dépassée, une campagne peut-être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.