IMPORTANT

LE PORTEUR DE PROJET

PROMOTIS est une société de promotion immobilière fondée en 2011 par Ludovic Pimpurniaux et basée à Ramillies dans le Brabant Wallon. PROMOTIS se distingue par la réalisation de logements bénéficiant de finitions soignées. Chaque logement fait l’objet d’une vraie recherche d’agencement intérieur, garantissant à la fois confort mais aussi pratique et ergonomie.

PROMOTIS assure le développement de permis, la maîtrise d’ouvrage, la gestion et la commercialisation des projets, tandis que la construction est sous-traitée à des entrepreneurs locaux. Promotis développe principalement des projets résidentiels de type immeuble à appartement, et projet d’habitat groupé de maisons.

En 2020, Promotis a fait appel aux Ecco-investisseurs pour financer partiellement le projet « Les Eperviers » à Forville. Lors de cette campagne, 250.000 € ont été levés grâce à la souscription de 85 investisseurs. Le projet est finalisé et les Ecco-investisseurs ont été remboursés au terme du prêt, soit en 06/2022.

La résidence « Les Eperviers », un projet de 17 appartements financé partiellement en 2020 sur Ecco Nova.

RÉFÉRENCES

Promotis est une société expérimentée. Parmi ses références on peut citer:

MANAGEMENT

Promotis est une société dirigée par son fondateur, Ludovic Pimpurniaux, actif dans l’immobilier et la gestion de projet depuis de nombreuses années.

Ludovic Pimpurniaux

• 45 ans
• Domicilié à Gérompont (Ramillies)
• Administrateur Promotis depuis 12 ans
• Ancien Partner Manager & Key Account au sein de l’entreprise Odoo
• Master spécialisé en Business & Company Management à l’Université d’Auvergne

ORGANIGRAMME

Promotis est une société fondée en 2011 par Ludovic Pimpurniaux, l’unique fondateur et actionnaire de l’entreprise :

PRÉSENTATION DES PROJETS

1. FORIS VILLA

Le projet Foris Villa consiste à démolir une ancienne maison et 2 hangars pour ensuite reconstruire un immeuble résidentiel composé de 15 appartements, 2 espaces commerciaux et un cabinet pour professions libérales.

Le projet répond aux dernières exigences en matière de performances énergétiques. Promotis s’efforcera de construire la nouvelle résidence selon les normes Q-ZEN (Quasi Zero Energie), garantissant ainsi une habitation énergiquement efficace avec un niveau PEB A.

En plus des jardins/ terrasses privés, les résidents pourront profiter d’un jardin commun avec pelouse, plantation indigène et arbustes. 

Afin de construire cette résidence, Promotis a fait l’acquisition d’une partie du terrain et a obtenu une RDA (Renonciation au Droit d’Accession) pour l’autre partie du terrain. En échange du terrain (RDA échange), Promotis livrera un appartement au propriétaire du terrain.

Les travaux de construction du projet Foris Villa ont débuté en avril 2023. La toiture est en cours, et les techniques spéciales (électricité, chauffage) vont débuter. 

2. ARTÉMIS

Le projet Artémis consiste à  démolir une ancienne maison pour ensuite construire une résidence de 18 appartements à Leuze.

Ce projet répond également aux dernières exigences en matière de performances énergétiques, garantissant une habitation énergiquement efficace avec un niveau PEB A (Q-ZEN).

Un jardin commun sera également mis à la disposition des habitants de la résidence Artémis.

Le Porteur de projets, Promotis, a acquis le terrain sur lequel le projet immobilier sera réalisé.

Les travaux du projet Artémis débuteront en décembre 2023.

LOCALISATION

Les deux projets sont situés dans la province de Namur :

• Le projet Foris Villa est situé à Rue d’Eghezée 7-11, 5380 Forville, dans la même commune que le projet « Les Eperviers ».
• Le projet Artémis est situé à Chaussée de Namur 242 à 5310 Eghezée.

HISTORIQUE & PLANNING

FORIS VILLA

• 10/06/2021 – Achat du terrain (partie I)
• 10/08/2022 – Obtention du permis d’urbanisme
• Novembre 2022 – Début de la commercialisation
• 31/01/2023 – Achat du terrain (partie II)
• 17/04/2023 – Signature de l’acte de RDA d’échange (partie III)
• Avril 2023 – Début des travaux
• Août 2024 – Finalisation de la résidence (objectif)
• Septembre 2024 – Fin de la phase commercialisation

ARTEMIS

• 10/03/2022 – Obtention du permis unique
• 27/06/2022 – Achat du terrain
• Début 2024 – Début des travaux
• Mai 2025 – Finalisation de la résidence (objectif)

PARTIES PRENANTES

DURABILITÉ

Dans le cadre du développement et de la construction des projets Foris Villa & Artémis, Promotis est attentif aux aspects ESG suivants :

• Démolition d’anciennes maisons et reconstruction des nouvelles résidences (densification)
• Résidences Q-ZEN (Quasi Zero Energie), garantissant ainsi des habitations énergiquement efficace avec un niveau de PEB A.
• Les résidents de Foris Villa & Artémis pourront profiter d’un jardin commun avec pelouse, plantation indigène et arbustes.
• Locaux vélos

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, consultez la page du projet ou téléchargez l’annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC) en cliquant ici. 

BUDGET & STRUCTURE DE FINANCEMENT

Les projets Foris Villa & Artémis nécessitent un investissement total de 8.560.063 €.

* Le coût du terrain prend en compte le coût de la RDA obtenue pour une partie du terrain. Ce coût sera couvert par l'échange d'un appartement.

Ils seront financés de la manière suivante :

* Promotis contribue aux couts d’acquisition et de construction à hauteur de 76.135 €. Les frais de financement & fonctionnement, soit 768.241 €, seront payés en fonds propres, au rythme des échéances. Une réserve de trésorerie de 232.816 € sera maintenue à disposition des projets Foris Villa & Artémis ou pourra être dédiée à des frais de développement de nouveaux projets. 

** Les comptes courants sont constitués de financements obtenus auprès d'investisseurs pour soutenir les différents projets immobiliers de Promotis.

*** Pour les acquisitions des terrains, Promotis a obtenu des prêts bancaires pour un montant total de 735.000 €. Pour la phase construction, Promotis a obtenu un accord de prêt pour Foris Villa (crédit signé) et une offre de prêt bancaire pour Artémis, pour un montant total de 5.661.000 €.

INDICATEURS FINANCIERS

Le tableau ci-dessous présente les principaux indicateurs liés à la rentabilité des projets. La marge brute visée du projet est de 31%.

* Hors frais de financement & frais de commercialisation.

Sur la base de la valeur vénale estimée de la résidence et du total des dettes prévues dans le cadre du projet, nous obtenons un ratio loan-to-value de 75,40 %.

Ce « Loan to Value » est intégré dans le calcul de risque que vous pouvez retrouver en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

RÉSUMÉ DES PROJETS

ETATS FINANCIERS

ACTIF

Les tableaux ci-dessous montrent un aperçu de l’actif, du passif et du compte de résultat selon la situation comptable au 31/12/2022 et la situation comptable récente au 30/09/2023.

Au 30/09/2023, 83% de l’actif de la société est composé des terrains en stock. Il s’agit des terrains pour les projets en cours de développement/ construction, Foris Villa & Artémis.

En juillet 2023, la société Promotis (50%) et M. Mathieu Dandoy (50%) ont constitué une nouvelle société immobilière Neo Terra. Les projets futurs (outre Foris Villa et Artémis) seront développés au sein de la nouvelle société.

PASSIF

Les fonds propres de Promotis SRL au 30/09/2023 s’élèvent à 21% du passif (ratio de solvabilité).

Les dettes financières à long terme concernent les prêts bancaires pour les projets Foris Villa et Artémis.

Dans la projection Ecco Nova, les sources de financement de la phase construction (prêt bancaire) et l’obligation d’Ecco Nova ont été ajoutées aux passif inclus dans la situation comptable récente au 30/09/2023. Le taux de fonds propres post opération(s) de financement en cours est de 6%.

COMPTE DE RÉSULTAT

Le chiffre d’affaires en 2022 se compose des produits de la vente du projet Les Eperviers. Grâce aux ventes du projet Les Eperviers, Promotis a réalisé un bénéfice après impôts de 483 671 euros en 2022.

OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS

La société Promotis sollicite les Ecco-investisseurs pour un montant total de 600.000 € afin de financier partiellement ses deux projets immobiliers à Forville & Leuze.

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés à la société Promotis SRL selon le schéma suivant :

La durée du prêt obligataire octroyé à Promotis est de 36 mois à compter du 01/02/2024.

Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 9,00 % par an.

Veuillez consulter la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour plus de détails.

ANALYSE EFFECTUÉ PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, Promotis a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une brève revue de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client.

Liste des documents reçus :

• Une présentation des projets
• Un plan financier détaillé du projet
• Les actes d’acquisition des terrains & RDA du terrain
• Les accords de prêt de Belfius Banque SA
• Les offres du prêt bancaire de la phase construction du projet Artémis
• Les copies des permis
• L’ensemble des plans et visuels des projets
• Les rapports d’évaluation des projets Foris Villa & Artémis par Belfius
• L’attestation de l’architecte sur le budget de construction
• Les conventions de prêt des investisseurs (comptes courants)
• Les formulaires d’engagement PEB
• Listing et preuve des réservations sur le projet Foris Villa
• Enquête indépendante sur « Promotis » et son UBO, M. Ludovic Pimpurniaux, par un prestataire externe, visant à identifier des problèmes d'intégrité dans les sources publiques.

RISQUES

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques liés au projet

Les risques inhérents au projet et susceptibles d'entraîner son échec peuvent concerner, sans qu'il s'agisse d'une liste exhaustive: 

• Risques liés à l’augmentation des coûts de construction dans le secteur immobilier
• Risques liés à la construction d’un projet immobilier
• Risques liés aux parties prenantes
• Assurance et risques non assurés
• Risques de commercialisation

2. Risques liés au secteur

Les risques inhérents au secteur concerné peuvent, par exemple, résulter d’une modification du contexte macroéconomique, d’une baisse de la demande dans le secteur dans lequel le projet de financement participatif intervient et de dépendances à l’égard d’autres secteurs. En particulier :

• Risques liés à la situation du marché́ de l’immobilier qui pourrait voir évoluer les prix de vente prévisionnels des appartements/ espaces commerciaux/ cabinet d’une profession libérale.
• Risques liés à la hausse des taux d’intérêt qui affecte la capacité d’emprunt des acquéreurs ce qui pourrait entraîner une diminution des prix de vente par rapport aux prévisions.

3. Risques de défaut

Le risque que le projet ou que le porteur de projet puisse faire l’objet d’une procédure de faillite ou d’insolvabilité, et autres événements concernant le projet ou le porteur de projet susceptibles d’entraîner la perte de leur investissement pour les investisseurs peuvent être causés par divers facteurs, notamment:

• une(profonde)modification du contexte macro-économique ;
• une mauvaise gestion ;
• un manque d’expérience ;
• de la fraude ;
• l’inadéquation des financements par rapport à l’objectif commercial ;
• une trésorerie insuffisante ;
• Les bénéfices de la vente du projet Foris Villa permettront à Promotis de rembourser les frais de financement et les prêts bancaires. Une augmentation signicative du temps de commercialisation pourrait engendrer une augmentation incontrôlée des frais financiers et une incapacité à payer les frais financiers / rembourser les prêts bancaires.

4. Risque de baisse, de retard ou d’absence de retour sur investissement

Il existe un risque que le retour sur investissement soit plus faible que prévu, qu’il soit retardé ou que le projet fasse défaut sur les paiements de capital ou d’intérêts.

5. Risque de défaillance de la plateforme

Il existe un risque que la plateforme de financement participatif se retrouve dans l’incapacité temporaire ou permanente de fournir ses services.

Pour chaque Levée de fonds, un compartiment est créé au sein du patrimoine d’ECCO NOVA FINANCE. Chaque financement accordé à un Porteur de projets par ECCO NOVA FINANCE est dès lors logé dans un compartiment distinct au sein du patrimoine d’ECCO NOVA FINANCE auquel correspondra un compte spécifiquement ouvert à cet effet et fera l’objet d’un traitement comptable adéquat, la comptabilité d’ECCO NOVA FINANCE étant tenue par compartiment. Cela signifie, notamment, que par dérogation aux articles 7 et 8 de la Loi hypothécaire du 16 décembre 1951, seuls les fonds logés dans le compartiment relatif au Porteur de projets seront affectés à l’exécution, par le Porteur de projets, de ses obligations envers les Investisseurs, à l’exception du reste du patrimoine d’ECCO NOVA FINANCE et, notamment, des autres compartiments.

Le risque de perte totale ou partielle du capital est donc principalement lié à l’insolvabilité éventuelle du Porteur de projets auquel l’investisseur choisit de prêter son argent par l’intermédiaire d’ECCO NOVA FINANCE dans un compartiment spécifique.

Il ne peut cependant pas être totalement exclu qu’ECCO NOVA FINANCE fasse elle-même défaut de ses obligations, en cas d’insolvabilité par exemple.

6. Risque d’illiquidité de l’investissement

Il existe un risque lié à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession. Ecco Nova n’offre pas la possibilité de revendre son ou ses obligations.

7. Autres risques

Il existe des risques que, entre autres, le porteur de projet ne contrôle pas, tels que les risques politiques et réglementaires.

Par ailleurs, les risques propres aux instruments de placement sont les suivants :

• Prêt Bullet
• Absence de diversification
• Faculté & obligation de remboursement anticipé

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 3. Le détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

APERCU

LES POINTS FORTS 

• Promotis est un porteur de projet récurrent sur Ecco Nova. En 2020, les Ecco-investisseurs ont financé la résidence "Les Eperviers"; le projet est terminé, 100% commercialisé et remboursé depuis juin 2022. 
• La construction du projet Foris Villa est bien avancée et le projet atteint déjà 50% de commercialisation (réservations).
• Les projets ont de bons indicateurs de rentabilité,  en particulier la marge brute de 31%.

LES POINTS D’ATTENTION 

• Le paiement des frais de financiers (entre autres les intérets de l'obligation) est dépendant du fruit des ventes du projet Foris Villa. Ce risque est cependant mitigé étant donné le niveau de commercialisation (50%) du projet.
• Les conditions macroéconomique actuelles qui pèsent sur le marché immobilier (en particulier, ralentissement des ventes et augmentation des taux).
• Le Porteur de projet dispose de la faculté de rembourser anticipativement son emprunt obligataire. En outre, si les comptes courants subordonnés sont remboursés, le porteur de projets doit rembourser le prêt obligataire. 

DÉTAILS

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'une obligation de minimum 500 € et de maximum 50.000 € avec faculté de remboursement anticipé.

RANG

Le remboursement de l’obligation est prioritaire sur le remboursement des avances en compte courant d’associé ou tout autre forme de prêt des actionnaires de Promotis.

Le remboursement de l’obligation dispose d’un rang égal (pari passu) aux autres prêts subordonnés (276.872 €).

FACULTÉ & OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement l'obligation anticipativement.

Promotis aura l’obligation de rembourser anticipativement totalement l’obligation qui lui a été consentie par ECCO NOVA FINANCE au fur et à mesure du remboursement des investisseurs subordonnés (comptes courants).

L’emprunteur s’engage à ne pas rembourser d’autres prêts des investisseurs subordonnés avant d’avoir remboursé ECCO NOVA FINANCE en totalité. Dans le cas où l’emprunteur déciderait de rembourser un des prêteurs subordonnés, l’emprunteur aura l’obligation de rembourser également ECCO NOVA FINANCE.

Consultez la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour en connaitre les détails.

CONDITIONS SUSPENSIVES

1. Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds:

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 31/12/2023 à 23h59, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom de Promotis seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 550.000 € a été réunie, la campagne sera prolongée jusqu’au 14/01/2024 à 23h59.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les obligations réalisées par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs obligations. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos obligations là où se trouve votre résidence fiscale. 

MENTIONS LÉGALES

• ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Clos Chanmurly, 13, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214. est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
• Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
• Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
• Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

DIVERS

• Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Rendez-vous sur notre lexique pour découvrir les définitions.
• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez une obligation. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes, mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre obligation et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -3775.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Aucuns frais ne sont dus à Ecco Nova par le Prêteur pour cette opération.
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre obligation en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informatios clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) à télécharger sur cette page.