MÉLOTTE GROUP - BONCELLES

Projet par HEXIS INVEST SPRL/BVBA financé par ECCO NOVA FINANCE SRL/BV

MÉLOTTE GROUP - BONCELLES
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Financement 550.000€ sur 550.000€ Le montant maximum visé par cette campagne est de 550.000€ 100%
Taux d'intérêt annuel 7,50% Durée2 ans

Type Immobilier Statut Cloturée

Lieu Boncelles Premier paiement 01/08/2022

Fin de campagne 23/07/2021 Risque 1 2 3 4 5

Ce projet a été financé avec succès.

Le porteur du projet

MÉLOTTE GROUP - BONCELLES

REMARQUE : Le financement de ce projet est réalisé via Ecco Nova Finance, le véhicule de financement d’ECCO NOVA. Son rôle est d'accorder des prêts aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre du prêt octroyé par le véhicule. Chaque prêt accordé à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différents prêts qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre FAQ pour en savoir plus sur Ecco Nova Finance.


Le projet « Mélotte Group - Boncelles » est réalisé à travers la société de projet (SPV) « Hexis Invest », mise en place par François Mélotte et son associé Guillaume Grosjean. 

François Melotte est le gérant de Mélotte Group, société active depuis 2008 dans le développement immobilier : résidentiel, bureau, retail en Belgique, France et Luxembourg avec de nombreuses réalisations à la clé :

Mais aussi à Liège, Embourg, Wanze, Hamoir, Tilff, Huy, Eghezée et Namur. Toutes ces réalisations peuvent être consultées sur le site internet de Melotte Group.

De nouveaux projets sont en cours de développement, en particulier :

  • Un projet de 24 appartements au Sart-Tilman ;
  • Un projet de 41 appartements à Fléron ;
  • Un projet de 24 appartements à Liège (Quai de Rome) ;
  • Un projet de 21 appartements à Chaudfontaine.

La volonté de Melotte Group est de proposer des projets de caractère et durables qui répondent à l’évolution de l’urbanisation en proposant des finitions de qualité, des espaces de vie et de travail accueillants et confortables.

Le choix d’implantation centrale et stratégique confère aux développements de Melotte Group, une réponse à la demande de ses clients qui sont à la recherche de bâtiments novateurs. Enfin, Melotte Group met un point d’honneur à travailler avec des partenaires locaux.

Melotte Group a fait appel par 2 fois aux Ecco-Investisseurs : 

  • En Juin 2020, via la société de projet (SPV) « Pegase Invest », à hauteur de 430.000€ afin de financer la construction d’un immeuble de 17 appartements à Etterbeek. Depuis le lancement de la campagne sur  Ecco Nova, le projet compte déjà 12 réservations dans l’immeuble.
  • En Février 2021, via la société de projet (SPV) « Orion Immo », à hauteur de 500.000€ afin de financer la construction d’un immeuble de 21 appartements à Vaux-sous-Chèvremont. Ce projet immobilier a pour objectif d’introduire les futurs logements construits dans le circuit locatif au bénéfice de ménages en état de précarité ou à revenus modestes. Le mandat de gestion de l’AIS Ourthe-Amblève Asbl pour les 21 appartements de ce projet immobilier a bien été conclu aux conditions qui avaient été présentées à ECCO NOVA FINANCE. La fin des travaux pour un premier bloc de 6 appartements est prévu à fin juin.

Le projet

MÉLOTTE GROUP - BONCELLES

DESCRIPTION DU PROJET IMMOBILIER

François Melotte et son associé Guillaume Grosjean ont développé via la société de projet HEXIS INVEST SPRL un projet de promotion immobilière situé à Boncelles. 

Ce projet, dénommé Oxygen, consiste en la démolition d’anciennes surfaces commerciales, d'un espace bureaux et d'une maison d'habitation en vue de construire un ensemble de quatorze logements (allant de 74 à 155 m²), deux surfaces bureaux et deux espaces commerciaux répartis dans deux immeubles comme suit :

  • Bloc A : 9 appartements & 2 bureaux ;

  • Bloc B : 5 appartements & 2 commerces.

La superficie habitable totale de ce projet est de 2.097 m².

Tous les appartements disposeront d’une terrasse. La promotion comptera également un parking de 18 places, ainsi que 10 garages intérieurs privatifs. 

LOCALISATION DU PROJET IMMOBILIER

Ce projet est localisé Rue du Gonhy 61-63 à 4100 Seraing. Ce projet immobilier est bien situé car il est proche de toutes les commodités, accessibles directement dans le centre de Boncelles, tout en étant à 2 pas d’une très belle zone rurale (la Roche aux Faucons, les Bois de Plainevaux,…).  

LES PARTIES PRENANTES À CE PROJET IMMOBILIER

Les parties prenantes à ce projet sont l’Atelier d’Architectes pour la Ville et le Territoire, le Bureau d’études Lemaire (ingénieur en stabilité), Air-Lab (responsable PEB).

LE TIMING DE CE PROJET IMMOBILIER

  • Janvier 2017 : Constitution de la société HEXIS INVEST SPRL ;
  • Juillet 2017 : Rachat de 100% des parts de la SA COBRO, détenteur du foncier pour ce projet immobilier, par HEXIS INVEST SPRL. La SA COBRO a depuis renoncé au droit d’accession au profit de la SPRL HEXIS INVEST. 
  • Février 2020 : Octroi du permis d’urbanisme pour ce projet immobilier ;
  • Décembre 2020 : Début des travaux et de la commercialisation de ce projet immobilier. La fin des travaux est prévu en Septembre 2022.
  • Avril 2021 : Octroi du crédit bancaire pour le financement de ce projet immobilier. 
  • Juin 2021 : Levée de fonds Ecco Nova
  • Septembre 2022 : Fin des travaux 

ETAT DES TRAVAUX ET DE LA COMMERCIALISATION

Entre décembre 2020 et ce jour, les travaux de terrassement ont été effectués. Les fondations sont en cours de réalisation. 

Actuellement, 1 surface commerciale, 1 bureau et 2 appartements ont déjà fait l’objet d’une convention de réservation, pour un montant total d’1.560.000€. 

Il est également à noter que le gouvernement a décidé de réduire à 6% le taux de TVA pour la démolition et la reconstruction. Les futurs acquéreurs pourront ainsi, sous certaines conditions, bénéficier d’une économie de 15% en comparaison au taux plein de 21% habituellement pratiqué. Cet élément devrait contribuer à faciliter la commercialisation du projet.

LE BUDGET ET LA STRUCTURE DE FINANCEMENT DE CE PROJET IMMOBILIER 

Le budget global de ce projet immobilier est de 5.160.000€. Il est réparti comme suit : 

Tableau 1 : Budget global de ce projet immobilier

Coût d’acquisition de la SA COBRO, société détentrice du foncier pour ce projet immobilier.

1.200.000€

Coût des travaux (démolition, gros œuvre, aménagement, finition, abords, impétrants,…) sur base des devis reçus.

Coût des travaux au  m² (superficie brute totale projetée)

3.239.683€

 

1.287€

Honoraires divers (architecte, ingénieurs PEB, géomètre, sécurité et santé, marketing)

210.488€

Frais de gestion, frais financier, commission commerciale & commission Ecco Nova

509.829€

Budget global

5.160.000€


Cet investissement sera financé comme suit :

Tableau 2 : Sources de financement de ce projet immobilier

Intitulé de la source de financement

Montant (€)

% du financement total

Emprunts subordonnés via des partenaires des gérants et Avances des gérants d’HEXIS INVEST SPRL

620.000 €

12%

Prêt d’ECCO NOVA FINANCE (via la présente levée de fonds) 

550.000 €

11%

Emprunt bancaire octroyé 

3.990.000 €

77%

Total

5.160.000 €

100%


Cette offre est subordonnée à l’emprunt bancaire mais les Ecco-Investisseurs disposent d’un rang préférentiel vis-à-vis :

  • de la dette d’HEXIS INVEST SPRL envers Madame Eve Croibien dont le solde actuel s’élève à 490.500 € ;

Cette différentiation de rang fera l’objet d’un accord inter-créanciers, repris en condition suspensive de la présente offre. Cela implique que ce prêt subordonné ne pourra être remboursé qu’après le remboursement intégral en capital et intérêts des prêts des Ecco-Investisseurs.

INDICATEURS FINANCIERS DE CE PROJET IMMOBILIER

Sur base du rapport indépendant d’expertise immobilière pour ce projet immobilier, la marge brute prévisionnelle est évaluée à 1.965.829 € et est calculé comme suit :

Tableau 3 : Calcul de la marge brute prévisionnelle de ce projet immobilier

Valeur vénale du projet immobilier

6.616.000 €

Budget du projet immobilier (hors frais de gestion, frais financier, commission commerciale & commission Ecco Nova)

4.650.171 €

Marge brute prévisionnelle

Marge brute prévisionnelle (en %)

1.965.829 €

42%


Sur base du rapport indépendant d’expertise immobilière pour ce projet immobilier, le ratio Loan-to-Value est évalué à 69% et est déterminé sur base des données ci-dessous :

Tableau 4 : Calcul du ratio Loan-to-Value pour ce projet immobilier

Valeur vénale du projet immobilier

6.616.000 €

Emprunt bancaire

3.990.000 €

Crowdlending Ecco Nova

550.000 €

Loan-to-Value

69%


La valeur en vente forcée, sur base de l’expertise, est de 4.764.000 €.

L’ANALYSE DE CE PROJET IMMOBILIER PAR ECCO NOVA 

Dans le cadre de l’analyse de ce projet immobilier, les éléments suivants ont été analysés par Ecco Nova : 

  • Le permis d’urbanisme ;
  • Le rapport PEB ;
  • Un rapport d’expertise immobilière indépendant ;
  • La convention de renonciation au droit d’accession entre la SPRL HEXIS INVEST et la SA COBRO ;
  • Le plan financier détaillé ;
  • L’acte d’achat de la SA COBRO ;
  • Les conventions de réservations des 4 unités réservées ;
  • Les termes du crédit bancaire ;
  • La situation comptable à moins de 90 jours de la SPRL HEXIS INVEST.

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

  • Un promoteur local qui maîtrise son marché, avec une expérience de plus de 10 ans dans le développement immobilier liégeois. 
  • Ce projet compte déjà 4 réservations, pour un montant total d’1.560.000€, soit 24% de la valeur vénale expertisée. 
  • S’agissant d’une destruction/reconstruction, les futurs acquéreurs pourront, sous certaines conditions, bénéficier d’une économie de 15% grâce à la réduction de TVA à 6% décidée par le gouvernement et qui rentrera en vigueur le 1er janvier 2021.

LES POINTS D’ATTENTION LIES AU PORTEUR DE PROJET, A SON PROJET ET A L’OFFRE

  • Le porteur de projet dispose de la faculté de rembourser le capital partiellement ou totalement de manière anticipée (à partir du 13ème mois et moyennant une indemnité de remploi de 6 mois). 

Notre analyse

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ANALYSE

Il vous est recommandé de ne prêter que les montants correspondant à une fraction de votre épargne disponible et de minimiser votre risque en diversifiant vos prêts au maximum.

Les risques détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.


Nous analysons les critères techniques et financiers les plus importants. Chaque critère reçoit une note de 1 à 5 qui est pondéré en fonction de son importance. Notre canevas d'analyse explique comment nous les avons évalués. Nous établissons enfin un "score de risque" allant de 1 (risque très faible) à 5 (risque très élevé).

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

  1. Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE

    • Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance du Porteur de projets

    • Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE

  2. Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée

    • Risques liés à HEXIS INVEST SPRL

      • Risques liés à la construction

      • Risques liés aux parties prenantes

      • Risques liés à l’endettement d’HEXIS INVEST SPRL

      • Risques liés à la situation du marché de l’immobilier

    • Risques principaux propres à l’instrument de placement offert

      • Prêt Bullet 

      • Faculté de remboursement anticipé

      • Subordination

      • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession

    • Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité d’HEXIS INVEST SPRL ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :

      • Risque de perte partielle ou totale de capital

      • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts

Notre analyse conclut à un niveau de risque 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

Modalités

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ECCO NOVA FINANCE

Le financement de ce projet est réalisé via Ecco Nova Finance, le véhicule de financement d’ECCO NOVA. Son rôle est d'accorder des prêts aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre du prêt octroyé par le véhicule. Chaque prêt accordé à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différents prêts qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre FAQ pour en savoir plus sur Ecco Nova Finance.

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé subordonné de minimum 500 € et de maximum 5.000 €  avec faculté de remboursement anticipé.

SURETÉ(S)

Cet investissement ne s'accompagne d'aucune sureté.

CONDITION(S) SUSPENSIVE(S) 

La présente offre est soumise aux 2 conditions suspensives suivantes :
 
1. Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds: Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 23/07/2021, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom du Porteur de projet seront remboursés aux investisseurs.
 
2. Condition suspensive liée à la signature par Madame Eve Croibien et Monsieur François Mélotte de la Convention inter-créanciers du 24/06/2021 entre HEXIS INVEST SPRL en sa qualité d’emprunteur et les différents prêteurs subordonnés.
 
Les fonds seront mis à disposition du porteur de projet si l’ensemble des conditions suspensives sont levées dans le délai imparti, c’est-à-dire le 23/07/2021. Dans le cas contraire, les investissements et les frais administratifs déjà versés sur le compte bloqué au nom du Porteur de projet seront remboursés aux investisseurs.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

  • Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
  • Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

  • En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
  • En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
  • Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention.
  • Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
  • La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
  • Seuls les frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.
  • Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.

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