OFFRE SENIOR

LE PORTEUR DE PROJETS

La Résidence des Anges est un projet de rénovation immobilière situé dans le Quartier des Vennes, à Liège. 

Ce projet est porté par la société LUCE, détenue par Pierre Poncin. 

Créée en 2018, la société LUCE se concentre sur la restauration de bâtiments vétustes en Région liégeoise.

Pierre Poncin Pierre Poncin, 57 ans, est l’actionnaire unique et gérant de la SRL LUCE.  Après des études en marketing, Pierre Poncin crée la société de bureautique Ets Pierre Poncin, qui a rencontré un beau succès en Région Liégeoise. Racheté par la suite par le groupe Proximus-Belgacom, cette société commercialisait des produits et services liés à la téléphonie.  En parallèle de cette activité et depuis ses 20 ans, Pierre Poncin prend goût à l’immobilier et plus particulièrement à la restauration de maisons et bâtiments abandonnés.

On peut notamment citer la restauration du prestigieux hôtel « Radeski » sur le Boulevard d’Avroy (n° 71), à Liège. Il s'agissait d'un hôtel de prestige, qui date de la fin du XIXème siècle, construit pour une richissisme famille d'origine polonaise, les Radzitsky d’Ostrowick. Propriété ensuite de l’Etat Belge, ce bâtiment fut racheté par Pierre Poncin dans un état insalubre. L’hôtel fut totalement restauré dans le plus grand respect d’antan. Cette restauration valut à Mr Poncin le Prix d’Urbanisme de la Ville de Liège. 

Fort de cette expérience de plus d’une trentaine d’années dans l’immobilier, Pierre Poncin en a fait son métier à part entière avec la création de LUCE en 2018. 

A travers cette société, Pierre Poncin se concentre sur l’achat de bâtiments vétustes, qu’il restaure   complètement, pouvant compter sur une équipe interne de 8 ouvriers. Passionné par son métier et fort attaché à la ville de Liège et à son patrimoine, Monsieur Poncin transforme des endroits inhabitables et parfois insalubres  en de beaux espaces agréables à vivre.  

En restaurant ces bâtiments, cette société permet de créer de l'habitat de qualité parfaitement restauré tout en améliorant très fortement la performance énergétique de ces bâtiments. Depuis sa création, la société LUCE a restauré 7 bâtiments au sein de la Ville de Liège pour un total de 12 unités réalisées. 3 projets sont actuellement en cours, dont la Résidence des Anges étant la raison de la présente Levée de fonds.  

LE PROJET

La Résidence des Anges est un projet de rénovation immobilière situé dans le Quartier des Vennes, à Liège. 

En février 2022, LUCE acquiert l’immeuble de rapport situé sur le Boulevard Emile de Laveleye au numéro 39. Cet immeuble était depuis plus de 30 ans la propriété d’ING et faisait partie du réseau d’agence bancaire d’ING sur la Ville de Liège. 

L’immeuble contenait des bureaux  au rez-de-chaussée et au 1^er étage tandis qu’il y avait 2 appartements au Rez + 2 et au Rez + 3. Les appartements au Rez + 2 et au Rez + 3 furent rapidement vendus après la création de 2 terrasses par le Porteur de Projets. 

L’objectif de LUCE est de transformer et rénover les espaces de bureaux du rez et du +1 en 2 appartements de standing (finition haut de gamme), avec grande terrasse orientée sud pour chaque appartement, en y incluant 2 garages avec 4 emplacements pour rangement vélos.

Une synthèse des 2 appartements développés est reprise ci-dessous : 

RÉNOVATION DU BÂTI EXISTANT

Ce projet permettra la rénovation du rez et du +1 d’un bâtiment construit en 1950, ayant, avant travaux, un PEB compris entre E et G en fonction des unités. 

Le Porteur de Projets vise un PEB B pour les 2 appartements rénovés avec notamment l’installation de pompes à chaleur, le remplacement des châssis par du double vitrage.

PLANNING

• Février 2022 : Acquisition du bâtiment appartenant à ING Belgique ;
• Mars 2022 : Vente des 2 appartements situés au 3^ème et au 4^ème étage ; 
• Septembre 2022 : Obtention du permis d’urbanisme PU/91838 D afin de diviser un espace bureau en 2 appartements et 2 places de parking & début des travaux ;
• Septembre 2023 : Timing visé pour la fin des travaux ; 
• Début 2024 : Timing visé pour la commercialisation des 2 appartements. 

PARTIES PRENANTES

• Architecte : Jean-Philippe Schoonjans (Pulsar Architecture / Isanbar Architecture) ;
• Bureau Ingénieur : B Ingénieurs ;
• Etude notariale : Etude du Notaire Michel Hubin ;
• Assureur : AXA.

LOCALISATION

Ce projet est situé en plein Quartier des Vennes, à Liège (Boulevard Emile de Laveleye 39). 

Proche du Centre-Ville, ce projet est très bien desservi en transport en communs, ayant de nombreux arrêts de bus et la gare des Guillemins (à 1km) à proximité. 

L’offre de services dans le quartier est bonne: Épicerie bio, grande surface commerciale, restaurants, boucherie, crèche, écoles, pharmacie, …

Enfin, le Parc de la Boverie est facilement accessible à pied ou à vélo, lequel offre un lieu d’art et d’expositions, un jardin anglais, une volière, des établissements horeca et des clubs de sports nautiques.

LEVÉE DE FONDS

La société LUCE sollicite les Ecco-investisseurs pour un montant de 600.000€ afin de :

• Refinancer les prêts ayant permis l’acquisition/rénovation de l’immeuble de rapport situé Boulevard Emile de Laveleye 39 (4000 Liège) et qui bénéficie actuellement de sûretés hypothécaires sur ce bien. Le remboursement de ses prêts permettra de libérer ce bien de toutes sûretés hypothécaires, afin de bénéficier d’une inscription hypothécaire en 1er rang ;
• Financer les travaux de rénovation restants à être effectués pour le rez-de-chaussée et le 1^er étage de la Résidence des Anges. 

BUDGET & STRUCTURE DE FINANCEMENT

Le tableau ci-dessous résume le budget de LUCE pour la réalisation de ce projet. Celui-ci tient compte de l’achat du bâtiment et rénovation dans sa globalité, en tenant donc compte des travaux effectués également pour les appartements au 2^ème et 3^ème étage (création de 2 terrasses). 

Ce budget sera financé comme suit :

INDICATEURS CLÉS DU PROJET

Les indicateurs clés du projet sont repris dans le tableau ci-dessous.

*Evalué sur base de l’expertise du Bureau WAW Immo. 

ETATS FINANCIERS

Une situation bilantaire, ainsi que le compte de résultats, au 31/12/21 et au 30/09/2022 sont données ci-dessous. 

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l’analyse de cette campagne de financement, LUCE a fourni à Ecco Nova une série de documents dont la liste se trouve ci-dessous. Dans le but de rédiger la présente note, une revue limitée de ces documents et des séances de questions/réponses ont été organisées avec le client.

Liste des documents reçus: 

• Copie de l’acte d’acquisition du bâtiment ; 
• PU/91838 D. délivré par la Ville de Liège le 28/09/22 ;
• Copie de l’Assurance Tous Risque Chantier ;
• Présentation détaillée du projet ; 
• Attestation de l’architecte sur le budget de construction ;
• 4 Expertises immobilières différentes, dont celle effectuée par WAW IMMO le 06/12/2022 ;
• Preuve de la vente des 2 appartements (au 2^ème et 3^ème étage) pour un montant de 383.000 € ;
• Copie des prêts (en cours) octroyés à la société LUCE SRL ;
• Comptes annuels 2020 et 2021 de LUCE SRL ;
• Situation comptable récente (au 30/09/2022) de LUCE SRL.

OFFRE DE FINANCEMENT ET SÛRETÉS

LUCE sollicite les Ecco-investisseurs pour un montant total de 600.000 EUR afin de financer la Résidence des Anges à Liège qui est un projet immobilier consistant en la transformation et rénovation d’espaces de bureaux en 2 appartements de standing (finition haut de gamme). 

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés à LUCE SRL conformément au schéma repris ci-dessous : 

La durée du prêt consentie à LUCE SRL est de 24 mois à partir du 15/02/2023.

Le taux d’intérêt brut (soit avant retenue du précompte mobilier) du prêt est de 5% l’an. 

Afin de respecter tous leurs engagements envers Ecco Nova finance, la société LUCE octroie à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes : 

• Une inscription hypothécaire en premier rang  pour un montant en principal de 50.000 euro, sur le rez-de-chaussée, 1er étage et sous-sol (cave) dans un immeuble à appartements multiples dénommé « Résidence Les Anges »situé Boulevard Emile de Laveleye 39, 4020 Liège et appartenant à LUCE (référence cadastrale : Division 6 Section C 418 G2). 
• Un mandat hypothécaire à concurrence d’un montant compris entre 450.000 euro et 550 000 euro en principal selon le montant de la levée de fonds obtenu, 60.000 euro d’accessoires et deux années d’intérêts pour l’inscription à prendre sur le rez-de-chaussée, 1er étage et sous-sol (cave) dans un immeuble à appartements multiples dénommé « Résidence Les Anges » situé Boulevard Emile de Laveleye 39, 4020 Liège et appartenant à LUCE (référence cadastrale : Division 6 Section C 418 G2). 
• La caution solidaire et indivisible de Monsieur Pierre Poncin à concurrence de 500.000€ minimum et 600.000€ maximum en principal à majorer des intérêts et des frais, le montant de l’engagement de cautionnement étant égal à celui de la Levée de fonds, ce montant étant déterminé à l’issue de la Période de souscription.
• Une cession de bénéfice des polices d’assurance incendie et de toute créances de dommages et intérêts relatives aux biens hypothéqués.

Consultez la note d’information pour en connaitre les détails. 

RISQUES

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs.  

• Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE:
  • Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance par le porteur de projet.
  • Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE

• Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée
  • Risques specifiques liés à LUCE :

• • • Risques liés à l’augmentation des coûts de construction dans le secteur immobilier
    • Risques liés à la construction d’une promotion immobilière
    • Risques liés à liés à la situation du marché immobilier 
    • Risques liés aux parties prenantes
    • Assurances et risques non assurés
    • Risques liés à l’endettement de LUCE

• • Risques principaux propres à l’instrument de placement offert

• • • Prêt Bullet
    • Faculté de remboursement anticipé
    • Obligation de remboursement anticipé
    • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession

• • Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
    • Risque de perte partielle ou totale de capital
    • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
    • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 2. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

SYNTHÈSE

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET ET DE SA LEVÉE DE FONDS 

• Contribuer au financement d’un acteur de la restauration de bâtiments vétustes liégeois. Passionné par son métier et fort attaché à la ville de Liège et à son patrimoine, Pierre Poncin, actif depuis 30 ans dans l’immobilier, restaure des endroits inhabitables et parfois insalubres  en de beaux espaces, améliorant très fortement la performance énergétique de ces bâtiments ;
• Financement assorti de sûretés (voir section « Sûretés ») ; 
• Un projet avec une marge brute prévisionnelle très confortable (estimée à 43%).

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET ET DE SA LEVÉE DE FONDS

• Le Porteur de Projets dispose de la faculté de rembourser anticipativement totalement ou partiellement le prêt. Par ailleurs, LUCE aura l’obligation de rembourser anticipativement – totalement ou partiellement - le Prêt au fur et à mesure de la mainlevée des garanties accordées par LUCE consécutive aux ventes des appartements.
• Une approche de financement basée sur le financement d’entreprise de type ‘corporate finance’ plutôt que ‘project finance’. LUCE développe ses projets dans la même entité, en privilégiant une équipe interne d’ouvriers. 

MODALITÉS

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé de minimum 500 € et de maximum 20.000 €  avec faculté de remboursement anticipé.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projets dispose de la faculté de rembourser anticipativement totalement ou partiellement le prêt. Consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

LUCE aura l’obligation de rembourser anticipativement – totalement ou partiellement - le Prêt qui lui a été consenti au fur et à mesure de la mainlevée des garanties accordées par le Porteur de projets consécutive aux ventes des immeubles construits par le Porteur de projets. Consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

SÛRETÉS

Tous les engagements de LUCE seront garantis par :

• Une inscription hypothécaire en premier rang pour un montant de 50.000 € en principal sur le Rez-de-chaussée, 1^er étage et sous-sol (cave) de la Résidence des Anges (Boulevard Emile de Laveleye 39, 4000 Liège) ;
• Un mandat hypothécaire à concurrence d’un montant compris entre 450.000 € et 550.000 € en principal selon le montant de la levée de fonds obtenu, 60.000 € d’accessoires et deux années d’intérêts sur le Rez-de-chaussée, 1^er étage et sous-sol (cave) de la Résidence des Anges (Boulevard Emile de Laveleye 39, 4000 Liège) ; 
• Une cession de bénéfice des polices d’assurance incendie et de toute créances de dommages et intérêts relatives aux biens hypothéqués et à tous les biens généralement quelconques affectés en garantie.
• La caution solidaire et indivisible de Monsieur Pierre Poncin à concurrence de 500.000€ minimum et 600.000€ maximum en principal à majorer des intérêts et des frais suivant acte séparé, le montant de l’engagement de cautionnement étant égal à celui de la Levée de fonds, ce montant étant déterminé à l’issue de la Période de souscription.

Consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

RANG 

Le remboursement de cette offre est prioritaire sur le remboursement des avances en compte courant d’associé ou tout autre forme de prêt des actionnaires. Par conséquent, ces avances et autres dettes ne pourront être remboursées aux associés et actionnaires qu’une fois l’intégralité de la présente offre remboursée.

CONDITIONS SUSPENSIVES

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -7317.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Les frais administratifs sont offerts jusqu'au jeudi 29 décembre 2022 à minuit, ensuite, des frais administratifs s'élevant à 15 euros TVAC sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.