Annonces

SUCCÈS ET PROLONGATION

DÉPASSEMENT DU SEUIL DE RÉUSSITE

Avec plus de 2.000.000 euros souscrits, le seuil de réussite de cette campagne a été dépassé.

De plus, à la demande du porteur de projet, il a été décidé de prolonger l'offre jusqu'au 31 mars 2024. En outre, le tableau d'emploi et ressources a été mis à jour. Ces deux éléments ont été retranscris dans la fiche d'infirmations clés.

Ce changement n'a pas de conséquence sur le projet.  Notre scoring de risque est dès lors inchangé tout comme la date à partir de laquelle les intérêts commencent à être calculés.

OFFRE SENIOR

CECI EST UNE OFFRE DE PRÊT SENIOR

Contrairement aux opportunités généralement proposées sur Ecco Nova, ce prêt n’est pas subordonné à un crédit bancaire mais le remplace et bénéficie donc du même type de garanties hypothécaires que celles pratiquées par les banques.

Vous bénéficiez donc d’un rang préférentiel, cela signifie que la quasi-totalité du fruit des ventes sera dédiée au remboursement du prêt octroyé.


C’est l’une des raisons pour lesquelles le risque est évalué à 2/5. Consultez la section OFFRE DE FINANCEMENT ET SÛRETÉS ainsi que la Fiche d'Informations Clés pour plus détails.

IMPORTANT

MISE À JOUR DE VOTRE COMPTE 

En conformité avec le règlement (UE) 2020/1503, nous vous invitons à actualiser votre compte pour continuer à investir.

✅ EN TANT QUE MEMBRE EXISTANT, VOUS BÉNÉFICIEZ D’UN DÉLAI DE 6 MOIS POUR VALIDER VOTRE IDENTITÉ. 

Vous pouvez investir sans cette étape, moyennant les mises à jour suivantes de votre compte.

- Test du caractère approprié : Complétez le questionnaire pour évaluer votre adéquation à nos opportunités d'investissement.

- Capacité à supporter des pertes : Utilisez notre outil pour déterminer vos limites d'investissement.

- Définition des objectifs d'Investissement : Précisez vos ambitions pour aligner vos investissements avec vos attentes.

Les nouveaux investisseurs doivent, quant à eux, valider leur identité avant de pouvoir investir.

Emprunteur

LE PORTEUR DE PROJET

Estate Merchant Investments, E.M.I. en abrégé, est une société de promotion immobilière fondée en 2003 par Monsieur Tonny Daenen, passionné d’immobilier et ancien collaborateur au sein de l'agence immobilière DYNAMIC INVEST à Genk. 

Limbourgeois de naissance, Tonny Daenen s’intéresse depuis + 15 ans au développement immobilier en région liégeoise et plus particulièrement autour du site du Bernalmont. 

En 2006, Tonny Daenen, via sa société E.M.I. y a fait l’acquisition du château avec dépendances, cours et terrain attenant pour le rénover intégralement et y développer 14 appartements qu’il a commercialisé par la suite (100% vendus). La vente des terrains intervient plus tard.

En 2008, il poursuit son intention de développer la zone en faisant l’acquisition de terrains appartenant historiquement à la Société Anonyme « Charbonnages de la Grande Bacnure » au lieu-dit « Terril de Bernalmont ». Les années qui suivront serviront majoritairement au développement des projets Golf Village I et II. 

INTERVIEW

RÉFÉRENCES

Parmi les références du porteur de projet, on peut citer : 

  • La transformation d'un ancien SPAR en 3 appartements à Zutendaal. 
  • La rénovation d'une ancienne ferme à Vliermaal (Kortessem). 
  • La restauration d'une ferme en carré à Berbroek (Herck-de-Stad) et reconversion en 6 appartements.
  • La restauration intégrale du Château du Bernalmont, de l’état de ruine après incendie avant 2008, jusqu’à la reconstruction de l’immeuble (voir photo ci-haut) composé de 14 appartements résidentiels. 
  • Le développement du projet Golf Village I, voisin immédiat du golf du Bernalmont, comprenant l'urbanisation de parcelles permettant la construction de 18 maisons unifamiliales et une résidence de 6 appartements. La viabilisation du site est terminée et certaines habitations sont en cours ou en fin de construction. La plupart des parcelles ont été vendues. A ce jour, seules 5 parcelles sont encore à vendre.

Green Golf Village I : images de représentation et photos de l’avancement des constructions.

ORGANIGRAMME

Vous trouverez ci-dessous l’organigramme du porteur de projet :

Une image contenant texte, capture d’écran, Police, ligneDescription générée automatiquement

  • Estate Merchant Investments BV (E.M.I. en abrégé) est la société historique de promotion immobilière fondée en 2003 par Tonny Daenen.
  • GREEN GOLF Development SRL est une nouvelle société (en cours de constitution) dédiée à la poursuite du développement du projet Golf Village II. A l’issue de la présente levée de fonds, Green Golf Development fera l’acquisition du permis d’urbanisation et entamera les travaux de viabilisation du site. 
  • GREEN GOLF Real Estate SRL est la nouvelle société (en cours de constitution) foncière qui détiendra l’ensemble des parcelles (Golf Village I et II) après les avoir reçues en nature par E.M.I. 

La mise en place d'une société foncière et d'une société de construction / gestion de projet est assez fréquente dans le secteur de la promotion immobilière. La société foncière commercialise les terrains (droits d'enregistrement) et la société de développement commercialise les constructions et la viabilisation (TVA). 

Projet

PRÉSENTATION DU PROJET

Une image contenant capture d’écran, circuitDescription générée automatiquementLe projet de Golf Village II consiste en un développement résidentiel d’un ensemble de 10 maisons et 63 appartements répartis en 6 immeubles. Le permis d’urbanisation (anciennement appelé permis de lotir) a été délivré par la ville d’Herstal et la commercialisation des parcelles est entamée. Un permis d’urbanisme pour chaque parcelle sera demandé par les acquéreurs lors de chaque acquisition. 

Une image contenant bâtiment, propriété, ciel, plein airDescription générée automatiquementLe projet répond aux objectifs du schéma de développement communal puisque l'urbanisation du terrain permettra de créer du logement de qualité tout en offrant des espaces verts. Le bien se situe en zone d'habitat au plan de secteur et en périmètre d'intérêt biologique à maintenir et protéger slon le schéma de développement communal.

Les lots 1 et 2 ont été vendus en juin 2022 à la société Arcades Red qui a ensuite introduit une demande de permis d’urbanisme pour la construction de deux immeubles à appartements (2x 6 appartements). Les travaux sont bien avancés et, bien que la commercialisation des appartements n’ait pas encore débuté, de nombreuses marques d’intérêt ont été notifiées au promoteur. 

Une image contenant plein air, ciel, nuage, arbreDescription générée automatiquementLes travaux de viabilisation du site débuteront fin Q1 2024, après avoir sélectionné l’entrepreneur en charge des travaux. 

Par viabilisation, il est entendu la création d’une voirie parallèle à la rue des Petites Roches ainsi que d’un chemin piéton et la mise au gabarit d’une majeure partie de la rue du Thier Wathy. 

Une image contenant capture d’écran, arbre, Conception urbaine, bâtimentDescription générée automatiquement

LOCALISATION

Le projet est localisé le long du golf de Liege-Bernalmont, sur le territoire de la commune d’Herstal, en Province de Liège.

La majorité des constructions sont localisées le long de la rue des petites roches mais l’accès se fera par la rue Henri Nottet. Le projet jouit d’une très bonne localisation; Golf Village II est situé en Province de Liège, sur les hauteurs de la commune d’Herstal  et à la frontière de Liège :

  • À +/- 5 km de l’accès à l’E313 (Vottem) avec accès à l’E25 ;
  • À l’arrière du Golf du Bernalmont, situé sur le territoire de la ville de Liège ;
  • À distance à pied des arrêts de bus du TEC (134) Rue Charlemagne et Basse Préale ;
  • À proximité immédiate de l’école Préale-bas, de l’école Jacques Brel et du Patro Saint-Joseph ;
  • À 1 km de la gare d’Herstal (4 min en vélo)

LIAISON ÉCOLOGIQUE

Afin de répondre aux exigences du permis d’urbanisation, le lot 17 sera maintenu comme zone tampon de plantations d'arbres à hautes tiges créant ainsi un espace végétal naturel pour l'ensemble des lots. Elle contribuera à la préservation paysagère du territoire et au développement de la faune et de la flore locale. 

Dans ce contexte, le porteur de projet s’est engagé vis-à-vis de Ecco Nova à mettre en place à l’issue de la levée de fonds une prairie fruitière biologique sur ce lot 17 pour offrir aux occupants du projet une expérience distincte tout en respectant la nature. 

Le choix s'est porté sur un verger qui nécessite peu d'entretien (contrairement à un potager) et qui permettra aux occupants de créer de lien en participant par exemple à la récolte et à la transformation des fruits pour leur propre usage.

Ci-dessous vous pouvez retrouver la composition du verger projeté. Un montant de 65.000 EUR a été dédié par le porteur de projet pour sa réalisation. Les Ecco-investisseurs seront invités à l’inauguration du verger une fois mis en place. 

HISTORIQUE & PLANNING

Golf Village II est un projet de développement long terme. Les premières acquisitions de terrains ont eu lieu en 2008 et le permis d’urbanisation a été obtenu en 2018, soit 10 ans plus tard. 

Aujourd’hui, à la suite des ventes du lot 1 et 2 et au démarrage des travaux de construction des 2 premières résidences d’appartements (soit 12 appartements), le projet est prêt à être viabilisé dans son ensemble et les négociations avec les candidats entrepreneurs ont repris. 

Quelques dates en bref : 

  • 05/2008 : Acquisition des terrains (première partie)
  • 01/2009 : Acquisition des terrains (deuxième partie)
  • 30/07/2018 : Obtention du permis d’urbanisation 
  • 07/2022 : Début de la commercialisation (vente des lots 1 & 2)
  • 11/2023 : Lancement de la campagne Ecco Nova 
  • 01/2024 : signature des mandats de vente des parcelles confiés aux agences désignées
  • 03/2024 : Début des travaux de viabilisation
  • Fin 2024 : Fin des travaux de viabilisation
  • 01/02/2027 : Fin de la commercialisation des parcelles et remboursement du prêt obligataire Ecco Nova Finance (bullet 3 ans). 

PARTIES PRENANTES

Le tableau ci-dessous présente les principaux partenaires de Golf Village II :

Intervenants Golf Village II
Architecte BENJAMIN DI PANFILO
Entreprise de construction (viabilisation) En cours de sélection 
Géomètre ATEXX SRL
architecte et designer 3D BAI Lheureux
Pierre Lheureux
Bureau d’études M.B.C. Engineering
Notaire instrumentant Kremers - Foret
Mission réviseur (apport en nature des terrains) 3R, Leboutte & Co
Agent immobilier désigné pour la commercialisation 
  • L’agence BHSgroup pour la vente des parcelles de Golf Village II. 
  • L’immobilière Wolfs (agence bilingue en français et en néerlandais) pour la vente des 5 parcelles restantes de Golf Village I.  
ECCO SCORE

DURABILITÉ

ECCO SCORE D’ECCO NOVA

En tant que plateforme de crowdlending spécialisée dans le financement de projets donneurs de sens, nous sommes soucieux de l'impact environnemental des projets immobiliers que nous finançons. C’est pourquoi nous sommes ravis de vous présenter notre "Ecco Score" immobilier.

En utilisant notre "Ecco Score", vous pouvez facilement identifier les projets immobiliers les plus durables sur notre plateforme. Nous sommes persuadés que cela aidera les candidats-investisseurs à prendre des décisions d'investissement plus éclairées et responsables.

Le crowdlending rime avec transparence et confiance, c’est pourquoi nous avons mis en ligne notre charte éthique que vous pouvez découvrir ici.

Nous vous présentons ci-dessous l’Ecco Score lié à l’offre actuelle:

Dans le cadre du développement et de la construction du projet immobilier Golf Village II, le porteur de projet est attentif aux aspects ESG suivants :

Environnement :

  • Liaison écologique sur le lot 17
  • Les Liaisons piétonnes et cyclables, la zone de cour ouverte et les emplacements parking extérieur seront en dalles de gazon. 
  • Création d’un bassin d’orage pour l’évacuation des eaux usées et de pluies des appartements.
  • Les prescriptions urbanistiques liées aux demandes de permis d’urbanisme des nouvelles habitations projetées intègreront l’obligation de constructions à hautes performances énergétiques (PEB A) 
  • Mise à disposition de véhicules électriques partagés (car sharing) 
  • Les toitures plates permettront l’installation de panneaux solaires 
  • Chaque habitation unifamiliale sera pourvue d’une citerne à eaux de pluie enterrée d’une contenance minimale de 5.000 litres

Social :

  • Liaison écologique sur le lot 17 (lieu d’échange et de rencontre))

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, consultez la page du projet ou téléchargez l’annexe de la Fiche d’informations clés en cliquant ici.

Chiffres

BUDGET ET FINANCEMENT

Le projet présenté représente un investissement total de 5.235.000 € dont le budget par catégorie de coût et la structure du financement est présenté ci-après:

Emplois
Rachat du permis d'urbanisation 29% 1.500.000 €
Cautionnement exigé par la Ville d'Herstal 12% 645.000 €
Terrains apportés en nature (Golf Village I & II) 41% 2.150.000 €
Frais financiers* 6% 325.000 €
Réalisation du verger (Golf Village II - Lot 17) 1% 65.000 €
Coût des travaux d'urbanisation des terrains 11% 550.000 €
  100% 5.235.000 €
Ressources 
 Terrains apportés en nature (Golf Village I & II)  41% 2.150.000 €
 Prêt Ecco Nova  48% 2.500.000 €
 Apport du porteur de projet**  11% 585.000 €
  100% 5.235.000 €

*Frais financiers : Cet emploi reprend la première année du paiement des intérêts du prêt ECCO NOVA et le success fee d'ECCO NOVA.

**Apport du porteur de projet : L'apport se matérialisera par les premières ventes de terrains de Golf Village I. Son utilisation servira à compléter le financement des travaux de viabilisation et la réalisation du verger.

INDICATEURS FINANCIERS

Rentabilité escomptée

Valeur vénale terrains 

(chiffre d’affaires)

3.499.002,50 €

Obligation Ecco Nova

2.500.000 €

Cash-flow brut*

999.002,50 €

Cash flow brut visé (%)

40%

* Hors frais financiers et de commission liée à la présente levée de fonds 

Loan to value

Obligation Ecco Nova

2.500.000 €

Valeur vénale estimée 

3.499.002,50 € 

Loan-to-value 

71% 

Ces indicateurs sont intégrés dans le calcul de risque que vous pouvez retrouver en annexe de la Fiche d’informations clés.

RÉSUMÉ DU PROJET

Golf Village

Promoteur
(Marque commerciale)

Estate Merchant Investments

BE. 0860.983.381

Porteur du projet

GREEN GOLF Development SRL

En cours de constitution

Foncier

GREEN GOLF Real Estate, codébiteur du prêt, et propriétaire des terrains (par apport en nature) donnés en garantie. 

En cours de constitution

Localisation

Rue des petites Roches et Rue Henri Nottet, Herstal

Programme

Rachat du permis d’urbanisation, réalisation des travaux de viabilisation, apport d’un cautionnement et commercialisation (vente) des parcelles.

Nombre de parcelles à vendre au moment de la campagne

Golf Village I : 5

Golf Village II : 12

Ecco Score

68

Permis urbanisation

(anciennement appelé permis de lotir)

Délivré en juillet 2018

Début de commercialisation

En juin 2022, les Lots 1 et 2 ont été vendus à la société Arcades Red. La suite de la commercialisation reprendra après la présente levée de fonds. 

Niveau de commercialisation

Golf Village I : 53%

Golf Village II : 12%

Soit un niveau de commercialisaition globale de 33,33%

Valeur vénale

3.499.002,50 €

Soit une valeur de vente moyenne / m²

290 €/m²

Valeur moyenne d'un terrain pour maisons

102.750 €

Valeur moyenne d'un terrain pour appartements

42.417 € par appartement

Cash flow brut visé (%)

40%

Loan-to-value (%)

71%

ÉTATS FINANCIERS

Ci-après, vous trouverez un aperçu des états financiers de la société E.M.I. au 30/09/2023 soit avant l’opération de financement sur Ecco Nova :

ACTIF

Actif de E.M.I.   31/12/22 % 30/09/23 %
Frais d'établissement 20 € 0 0% € 0 0%
Actif Immobilisés 21/28 € 17.069 0% € 16.341 1%
Immobilisations corporelles 22/27 € 17.069 0% € 16.341 1%
Installations, machines et outillage 23 € 1.269 0% € 541 0%
Mobilier et matériel roulant 24 € 15.800 0% € 15.800 0%
Actifs circulants 29/58 € 3.507.449 100% € 3.200.938 99%
Créances à plus d'un an 29 € 85.821 2% € 85.821 3%
Stock et commandes en cours d'exécution 3 € 2.887.183 82% € 2.954.843 92%
Créances à un an au plus 40/41 € 529.524 15% € 255.185 8%
Valeurs disponibles 54/58 € 4.275 0% -€ 95.822 -3%
Comptes de régularisation 490/1 € 645 0% € 911 0%
TOTAL ACTIF 20/58 € 3.524.518   € 3.217.279  

L’actif de la société est composé à 99% d'actifs circulants : il s’agit principalement des parcelles de terrain de Golf Village I et II reprises dans les livres à valeur historique sans réévalutation. 

PASSIF

 

Passif de E.M.I.   31/12/22 % 30/09/23 %
Capitaux Propres 10/15 € 51.887 1% € 133.965 4%
Capital  10/11 € 27.500 1% € 27.500 1%
Plus-values de réévaluation 12 € 0 0% € 0 0%
Réserves 13 € 24.387 1% € 24.387 1%
Résultat reporté 14 € 0 0% € 82.078 3%
Dettes 17/49 € 3.472.631 99% € 3.083.314 96%
Dettes à long terme  17 € 249.200 7% € 249.200 8%
Dettes financières 43 € 1.978.196 56% € 1.998.000 62%
Dettes commerciales 44 € 455.530 13% € 33.521 1%
Dette fiscales, salariales et sociales 45 € 2.439 0% € 26.765 1%
Acomptes sur commande 46 € 75.500 2% € 75.500 2%
Autres Dettes 47/48 € 687.866 20% € 668.797 21%
Comptes de régularisation 492/3 € 23.900 1% € 31.531 1%
TOTAL PASSIF 10/49 € 3.524.518   € 3.217.279  

Le passif de la société est composé à 25% de fonds propres et quasi-fonds propres (dettes actionnaires) représentant le niveau de la solvabilité recalculé de la société. 

62% du passif est composé de dettes externes (crédit Belfius) liées aux actifs en stock. Ces dettes seront remboursées lors de l’apport en nature par E.M.I. à Green Golf Real Estate. 

COMPTE DE RÉSULTAT

Compte de résultats de E.M.I.   31/12/22 30/09/23
Chiffre d'affaires 70 € 603.250 € 302.762
Autres produits d'exploitations 74 € 2.767 € 2.504
Approvisionnements, marchandises, services et biens divers 60/61 -€ 504.656 -€ 187.268
 Marge brute d'exploitation  9900 € 101.361 € 117.998
Frais de personnel 62 € 0 € 0
Autres charges d'exploitation  640/8 -€ 19.937 -€ 24.923
Charges d'exploitation non récurrentes 66A € 0 € 0
 EBITDA    € 81.425 € 93.075
Amortissements et réductions de valeurs 630 -€ 1.571 -€ 728
 Bénéfice (perte) d'exploitation (EBIT)  9901 € 79.854 € 92.347
Charges financières 65/66B -€ 15.871 -€ 10.269
 Bénéfice (perte) de l'exercice avant impôt (EBT)  9903 € 64.669 € 82.078
Impôts 67/77 -€ 7.010 € 0
 Bénéfice (perte) après impôts    9904 € 57.659 € 82.078

Au 30/09/2023, E.M.I. affiche un résultat brut d’exploitation de 117.998 € correspondant aux ventes de parcelles réalisées. 

Offre

OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS

La société GREEN GOLF Development sollicite les Ecco-investisseurs pour un montant total de 2.500.000 € afin de financer l’acquisition du permis d’urbanisation, le début des travaux de viabilisation du site nécessaires à la commercialisation de Golf Village II en ce compris la liaison écologique et d’apporter le cautionnement exigé par la ville d’Herstal. 

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés conformément au schéma repris ci-dessous: 

Une image contenant texte, capture d’écran, Police, diagrammeDescription générée automatiquement

La durée de l’obligation octroyée à GREEN GOLF Development est de 36 mois à dater du 01/02/2024.

Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) de l’obligation est de 7,50 % par an.

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, l’emprunteur octroie à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

  • Une inscription hypothécaire en premier rang pour un montant de 500.000 € en principal, 100.000 € d’accessoires et trois années d’intérêts dont la loi conserve le rang au taux visé à l’article 4 pour l’inscription à prendre, sur les terrains cités ci-dessous ;

  • Un mandat hypothécaire à concurrence de 2.000.000 €, majorés des frais accessoires et de trois années d’intérêts sur les terrains cités ci-dessous ;

Terrains mis en garantie hypothécaire : 

Herstal – 3ème division

Lotissement rue Henri Nottet, cadastré section E, numéros 1432W3, 1432Z3, 1432A4, 1432B4, 1432C4, 1432D4, 1432E4, 1432F4, 1432G4, 1432H4,1432K4, 1432I4 dont la propriété de détention appartient à « GREEN GOLF REAL ESTATE » : 

      • Le lot numéro trois (3)numéro six (6), numéro sept (7), numéro huit (8), numéro neuf (9), numéro dix (10), numéro onze (11)numéro douze (12)numéro treize (13) numéro quatorze (14), numéro quinze (15), numéro seize (16) et cinquante et un/soixante-troisièmes (51/63) du lot numéro dix-sept (17). 

Ville de Liège – 12ème division

Lotissement rue des Petites Roches, cadastré section C, numéros 119A2 P0000, 0125H P0000, 0119F P0000, 0119G P0000 et 0114V P0000 dont la propriété de détention appartient à « GREEN GOLF REAL ESTATE » : Le lot numéro quatre (4), numéro cinq (5), numéro six (6), numéro quatorze (14)  et numéro seize (16). 

  • La caution solidaire et indivisible de ESTATE MERCHANT INVESTMENTS BV à concurrence du montant du Prêt en principal à majorer des intérêts et des frais suivant acte séparé.
  • L’engagement de la GREEN GOLF REAL ESTATE en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie, des montants dus à ECCO NOVA FINANCE par le Porteur de projets. A cet égard, il est expressément convenu entre les Parties que GREEN GOLF REAL ESTATE s’engage envers ECCO NOVA FINANCE en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie (solidarité-sûreté), des engagements souscrits par le Porteur de projets envers ECCO NOVA FINANCE.

Veuillez consulter la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour plus de détails.

Analyse

ANALYSE EFFECTUÉ PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l’analyse de cette campagne de financement, le porteur de projet a fourni à Ecco Nova une série de documents dont la liste se trouve ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une revue limitée de ces documents et des séances de questions/réponses ont été organisées avec le client. Une visite des terrains (Golf Village I et II) a eu lieu et une rencontre entre Ecco Nova et les intervenants du projet a été organisée sur place

Liste des documents reçus:

  • Une présentation générale du porteur de projet et de son projet
  • Le business plan démontrant la capacité à rembourser l’emprunt obligataire objet de la présente levée de fonds
  • Les actes d’achat des terrains Golf Village I et Golf Village II
  • Les différents actes de vente des parcelles déjà commercialisées (Golf Village I et II)
  • Un rapport d’expertise récent du bureau André du lot 9 de Golf Village I 
  • Un rapport d’expertise de fin 2021 (Immoquest Valuations) de Golf Village II 
  • Une attestation délivrée par la Ville d’Herstal certifiant que le cautionnement a correctement été effectué en aout 2023 (La présente levée de fonds refinance ce cautionnement) 
  • Le permis d’urbanisation délivré par la Ville d’Herstal en ce compris les prescriptions relatives aux constructions et aux abords
  • L’ensemble des plans d’occupation de Golf Village I & II
  • Les plans liés au permis d’urbanisme du lot 1 et 2 de Golf Village II dont les constructions sont en cours 
  • L'accord via mail de la banque Belfius quant à la mainlevée de l’hypothèque nécéssaire à l'apport en nature 
  • Le plan de réalisation du verger (Lot 17 – liaison écologique)
  • Des visuels 3D des habitations projetées 
  • Les projets d’actes de constitution des sociétés GREEN GOLF REAL ESTATE et Green Golf Developement. 
  • Une situation comptable récente de la société E.M.I. 
  • Le rapport du réviseur pour l’apport en nature des terrains 
  • Les éléments du KYC: carte identité des représentants légaux, livre des parts, statuts etc.
  • Enquête indépendante sur 'Estate Merchant Investments' et son UBO, M. Tonny Daenen, par un prestataire externe, visant à identifier des problèmes d'intégrité dans les sources publiques.
  • Le rapport du réviseur d’entreprise (3R Leboutte & Co) confirmant la valeur des terrains faisant l’objet d’un apport en nature à la société GREEN GOLF REAL ESTATE. Ce rapport a été établi le 21/12/2023

RISQUES

Investir comporte des risques

IL VOUS EST RECOMMANDÉ DE N'INVESTIR QUE LES MONTANTS CORRESPONDANT À UNE FRACTION DE VOTRE ÉPARGNE DISPONIBLE ET DE MINIMISER VOTRE RISQUE EN DIVERSIFIANT VOS INVESTISSEMENTS AU MAXIMUM.

LES RISQUES DÉTAILLÉS SONT DISPONIBLES DANS LA FICHE D'INFORMATIONS CLÉS À TÉLÉCHARGER SUR CETTE PAGE.

Nous analysons les critères techniques et financiers les plus importants. Chaque critère reçoit une note de 1 à 5 qui est pondéré en fonction de son importance. Notre canevas d'analyse explique comment nous les avons évalués. Nous établissons enfin un "score de risque" allant de 1 (risque très faible) à 5 (risque très élevé).

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques liés au projet

Les risques inhérents au projet et susceptibles d’entraîner son échec peuvent concerner, sans qu’il s’agisse d’une liste exhaustive:

  • risques liés aux travaux de viabilisation
  • risque de commercialisation  
  • risque administratif  

2. Risques liés au secteur

Les risques inhérents au secteur concerné peuvent, par exemple, résulter d’une modification du contexte macroéconomique, d’une baisse de la demande dans le secteur dans lequel le projet de financement participatif intervient et de dépendances à l’égard d’autres secteurs. En particulier :

  • risque lié à la situation du marché́ de l’immobilier qui pourrait voir évoluer les prix de vente prévisionnels des parcelles à la baisse
  • risque lié à la hausse des taux d’intérêt qui affecte la capacité d’emprunt des acquéreurs ce qui pourrait entraîner une diminution des prix de vente par rapport aux prévisions

3. Risque de défaut

Le risque que le projet ou que le porteur de projet puisse faire l’objet d’une procédure de faillite ou d’insolvabilité, et autres événements concernant le projet ou le porteur de projet susceptibles d’entraîner la perte de leur investissement pour les investisseurs peuvent être causés par divers facteurs, notamment:

  • une(profonde)modification du contexte macro-économique
  • une mauvaise gestion
  • un manque d’expérience
  • de la fraude
  • l’inadéquation des financements par rapport à l’objectif commercial
  • une trésorerie insuffisante
  • une diminution significative des prix de vente prévisionnels des parcelles
  • une augmentation significative du temps de commercialisation qui engendrerait une augmentation incontrôlée des frais financiers

4. Risque de défaillance de la plateforme

Il existe un risque que la plateforme de financement participatif se retrouve dans l’incapacité temporaire ou permanente de fournir ses services.

Pour chaque levée de fonds, un compartiment est créé́ au sein du patrimoine d’ECCO NOVA FINANCE. Chaque financement accordé à un Porteur de projets par ECCO NOVA FINANCE est dès lors logé dans un compartiment distinct au sein du patrimoine d’ECCO NOVA FINANCE auquel correspondra un compte spécifiquement ouvert à cet effet et fera l’objet d’un traitement comptable adéquat, la comptabilité́ d’ECCO NOVA FINANCE étant tenue par compartiment. Cela signifie, notamment, que par dérogation aux articles 7 et 8 de la Loi hypothécaire du 16 décembre 1951, seuls les fonds logés dans le compartiment relatif au Porteur de projets seront affectés à l’exécution, par le Porteur de projets, de ses obligations envers les Investisseurs, à l’exception du reste du patrimoine d’ECCO NOVA FINANCE et, notamment, des autres compartiments.

Le risque de perte totale ou partielle du capital est donc principalement lié à l’insolvabilité́ éventuelle du Porteur de projets auquel l’investisseur choisit de prêter son argent par l’intermédiaire d’ECCO NOVA FINANCE dans un compartiment spécifique.

Il ne peut cependant pas être totalement exclu qu’ECCO NOVA FINANCE fasse elle-même défaut de ses obligations, en cas d’insolvabilité́ par exemple.

5. Risque de baisse, de retard ou d’absence de retour sur investissement

Il existe un risque que le retour sur investissement soit plus faible que prévu, qu’il soit retardé ou que le projet fasse défaut sur les paiements de capital ou d’intérêts.

6. Risque d’illiquidité de l’investissement

Il existe un risque lié à̀ l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession. Ecco Nova n’organise de sortie anticipée pour les investisseurs.

7. Autres risques

Il existe des risques que, entre autres, le porteur de projet ne contrôle pas, tels que les risques politiques et réglementaires.

Par ailleurs, les risques propres aux instruments de placement sont les suivants :

  • prêt Bullet
  • absence de diversification
  • faculté / obligation de remboursement anticipé

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 2. Le détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

Synthèse

APERCU

LES POINTS FORTS

  • L’obligation est assortie d’une hypothèque en premier rang sur l’ensemble des terrains. Le Loan-to-value est évalué à 71%.
  • Une liaison écologique (Lot 17) sera créée à l’issue de la levée de fonds. Les Ecco-investisseurs seront invités à l’inauguration une fois le verger mis en place. 
  • Le projet répond aux objectifs du schéma de développement communal permettant de créer du logement de qualité tout en offrant des espaces verts.
  • Le porteur de projet maitrise particulièrement la zone géographique où le projet est développé. Depuis 2003, le porteur de projets y rénove, développe et construit des maisons et appartements de qualité. 

LES POINTS D’ATTENTION

  • Les conditions macroéconomique actuelles qui pèsent sur le marché immobilier (en particulier, ralentissement des ventes et augmentation des taux d'intérêt). 
  • La viabilisation du site de Gof Village II dépend partiellement de la vente des parcelles de Golf Village I. 
  • Le Porteur de projet dispose de la faculté de rembourser anticipativement son emprunt obligataire. 
Modalités

DÉTAILS

Ecco Nova Finance

LE FINANCEMENT DE CE PROJET EST RÉALISÉ VIA ECCO NOVA FINANCE, LE VÉHICULE DE FINANCEMENT D’ECCO NOVA.

Son rôle est d'accorder des obligations aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre de l'obligation octroyé par le véhicule. Chaque obligation accordée à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différentes obligations qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre page "informations aux clients" et notre FAQ pour plus d'informations sur Ecco Nova Finance. 

MISE A JOUR DE L’OFFRE ET DE LA FIC

Ce projet a dépassé le seuil de réussite, mais n'a pas encore atteint le montant maximum visé. Dès lors, à la demande du porteur de projet, il a été décidé de prolonger l'offre jusqu'au 31 mars 2024. En outre, le tableau d'emploi et ressources a été mis à jour. Ces deux éléments ont été retranscris dans la fiche d'infirmations clés.

Ce changement n'a pas de conséquence sur le projet.  Notre scoring de risque est dès lors inchangé tout comme la date à partir de laquelle les intérêts commencent à être calculés.

La fiche d’informations clefs a été mise à jour.

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'une obligation de minimum 500 € et de maximum 500.000 € avec faculté de remboursement anticipé.

RANG

Contrairement aux opportunités généralement proposées sur Ecco Nova, ce prêt n’est pas subordonné à un crédit bancaire mais le remplace et bénéficie donc du même type de garanties hypothécaires que celles pratiquées par les banques (cf. point sûretés ci-dessous).

FACULTÉ & OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement l'obligation anticipativement.

Le Porteur de Projet s’engage par ailleurs à rembourser partiellement ou totalement le capital de manière anticipée lorsque les garanties constituées sont libérées après la vente des parcelles.

Consultez la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour en connaitre les détails.

SÛRETÉS

Tous les engagements du Porteur de projets envers ECCO NOVA FINANCE seront garantis par :

1. Une inscription hypothécaire en premier rang pour un montant de 500.000 € en principal, 100.000 € d’accessoires et trois années d’intérêts dont la loi conserve le rang au taux visé à l’article 4 pour l’inscription à prendre, sur les terrains cités ci-dessous ;

2. Un mandat hypothécaire à concurrence de 2.000.000€, majorés des frais accessoires et de trois années d’intérêts sur les terrains cités ci-dessous :

Terrains mis en garantie hypothécaire : 

Herstal – 3ème division

Lotissement rue Henri Nottet, cadastré section E, numéros 1432W3, 1432Z3, 1432A4, 1432B4, 1432C4, 1432D4, 1432E4, 1432F4, 1432G4, 1432H4,1432K4, 1432I4 dont la propriété de détention appartient à « GREEN GOLF REAL ESTATE » : Le lot numéro trois (3), numéro six (6), numéro sept (7), numéro huit (8), numéro neuf (9), numéro dix (10), numéro onze (11), numéro douze (12), numéro treize (13) numéro quatorze (14), numéro quinze (15), numéro seize (16) et cinquante et un/soixante-troisièmes (51/63) du lot numéro dix-sept (17). 

Ville de Liège – 12ème division

Lotissement rue des Petites Roches, cadastré section C, numéros 119A2 P0000, 0125H P0000, 0119F P0000, 0119G P0000 et 0114V P0000 dont la propriété de détention appartient à « GREEN GOLF REAL ESTATE » : Le lot numéro quatre (4), numéro cinq (5), numéro six (6), numéro quatorze (14)  et numéro seize (16).

3. L’engagement du Porteur de projets de ne pas constituer de garanties supplémentaires aux garanties précitées au profit de tiers sans l’accord préalable, exprès et écrit d’ECCO NOVA FINANCE.

4. La caution solidaire et indivisible de ESTATE MERCHANT INVESTMENTS BV à concurrence du montant du Prêt en principal à majorer des intérêts et des frais suivant acte séparé.

5. L’engagement de GREEN GOLF REAL ESTATE en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie, des montants dus à ECCO NOVA FINANCE par le Porteur de projets. A cet égard, il est expressément convenu entre les Parties que la GREEN GOLF REAL ESTATE s’engage envers ECCO NOVA FINANCE en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie (solidarité-sûreté), des engagements souscrits par le Porteur de projets envers ECCO NOVA FINANCE.

CONDITIONS SUSPENSIVES

Les obligations sont émises aux conditions suspensives suivantes :

  • L’atteinte du seuil de réussite de la Levée de fonds, à savoir 2.000.000€, au terme de la Période de souscription
  • La prise des sûretés hypothécaires
  • La signature de l’acte de caution par ESTATE MERCHANT INVESTMENTS BV
  • L’acte de constitution des sociétés (GREEN GOLF REAL ESTATE, GREEN GOLF Development)

Ces conditions seront levées au plus tard le 31/01/2024.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les obligations réalisées par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs obligations. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

  • Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
  • Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos obligations là où se trouve votre résidence fiscale. 

MENTIONS LÉGALES

  • ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Clos Chanmurly, 13, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214. est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
  • Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
  • Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
  • Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

DIVERS

  • Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Rendez-vous sur notre lexique pour découvrir les définitions.
  • En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez une obligation. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes, mais des intérêts.
  • En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre obligation et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
  • Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
  • Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
  • Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -7001.
  • Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
  • La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
  • Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
  • Aucuns frais ne sont dus à Ecco Nova par le Prêteur pour cette opération.
  • Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre obligation en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
  • Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informatios clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) à télécharger sur cette page.

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